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Steuerlicher Vorteil bei zweitem Haus in Eigennutzung


03.07.2005 17:11 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von



Familie F besitzt und bewohnt ein Einfamilienhaus und bekommt dafür auch Eigenheimzulage. Das Haus gehört zu gleichen Teilen Mann und Frau.
Die Eltern E des Mannes schenken der Familie F 150tsd.€. Familie F nimmt noch einen Kredit in Höhe 50tsd.€ auf, kauft davon ein zweites Haus und lässt die Eltern darin unentgeldlich Wohnen; also Eigennutzung des Hauses. Die Eltern bekommen das Nießbrauchsrecht an dem neuen Haus.
An dem neuen Haus sind zusätzlich noch Renovierungsarbeiten zu tätigen.
Wie kann man steuerlich Anschaffungskosten und Renovierungskosten absetzen? Was ist dafür die gesetzliche Grundlage?
Ist es von Vorteil z.Bsp ein Arbeitszimmer der Familie F im neuen Haus einzurichten?



-- Einsatz geändert am 03.07.2005 17:16:44
03.07.2005 | 19:19

Antwort

von


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Sehr geehrter Rechtssuchender,

Geld vom Finanzamt gibt es grds nur für vermieten oder selbst genutzen Wohnraum Unentgeltlich überlassene Räume werden grds überhaupt nicht gefördert oder besteuert Es gibt jedoch Ausnahmefälle in denen Sie als Eigentümer für unentgeltlich überlassenen Wohnraum an Angehörige über mehrere Jahre eine Förderung bekommen.

-Sie haben spätestens in 2001 ein vor ein vor dem 1.1.1991 fertig gestelltes Gebäude in den neuen Bundesländern modernisiert und darin wird eine Wohnung von den Eltern bewohnt, dann erhalten Sie für die Modernisierungskosten eine Investitionszulage.

Bei Bauantrag /Kaufvertrag ab 01.01.1996 erhalten Sie die Eigenheimzulage für eine Wohnung oder einen Ausbau /eine Erweiterung wenn Sie die Wohnräume den Eltern überlassen. Erkundigen Sie sich aber noch einmal bei einem Steuerberater, ob man die Eigenheimzulage zusätlich zur bereits erworbenen Eigenheimzulage bekommen können und ob dies auch für Familienhäuser gilt.

Bei Häusern, die als Baudenkmäler eingestuft sind und in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Etnwicklungsbereich liegen, können für bestimmte besonders förderungswürdige Baumaßnahmen diese auf 10 Jahre verteilt steuerlich geltend gemacht werden, § 10 f EStG.

Unter diese Baumaßnahmen fallen Maßnahmen, die nach Art und Umfang geeignet sind , das Gebäude zu erhalten oder zu einer sinnvollen Nutzung erforderlich sind.

Baumaßnahmen, die zur Erhaltung des schützenswerten äußeren Erscheinungsbildes der Gebäudegruppe oder Gesamtanlage erforderlich sind.

Bei Sanierungsgebäuden werden Modernisierungs-und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 Baugesetzbuch und Maßnahmen , die der Erhaltung , Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines geschichtlichen künstlerischen oder städtebaulich bedeutenden Gebäudes dienen steuerlich gefördert.
Sie müssen dann allerdings immer erst mit der zuständigen Denkmalsschutz -bzw Gemeindebehörde abstimmen. Diese speziellen Steuervorteile erhalten Sie nämlich nur, wenn Sie dem Finanzamt von dieser Behörde eine entsprechende Bescheinigung vorlegen können.

Vermieten Sie allerdings das Haus an die Eltern, dann können Sie als Käufer ab Anschaffung Abschreibungen auf den Kaufpreis vornehmen. Entweder nach § 7 Abs.5 EStG ( neue Gebäude), § 7 Abs.4 EStG (gebrauchte Gebäude), § 7 i EStG (Baudenkmäler).
Auch können Sie Werbungskosten im Zusammenhang mit dem Gebäude geltend machen.
Sie müssen sich dann allerdings auch die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gegenrechnen lassen.
Sie müssten von Ihren Eltern mindestens 56 % der ortsüblichen Miete verlangen, zum anderen kann die Finanzverwaltung bei einer Miete unter 75 % des ortsüblichen Niveaus verlangen, dass Sie Ihre Gewinnerzielungsansicht nachweisen.Können Sie dies nicht, dann kann Ihnen die Finanzverwaltung die steuerliche Wirksamkeit der Vermietung absprechen und damit können die steuerlichen Vorteile wegfallen.

Wenn Sie Eigentümer des Hauses bleiben, und sich die alleinige Nutzung eines Arbeitszimmers in den Gebäude, in dem nun die Eltern wohnen vorbehalten, spricht eigentlich nichts dagegen, dass Sie die anteiligen steuerlichen Absetzungen für ein Arbeitszimmer geltend machen können. Aber bedenken Sie, wenn Sie Eigentümer eines Hauses sind, überführen Sie Ihr Arbeitszimmer vom Privatvermögen ins Betriebsvermögen. Das bedeutet, dass wenn Sie später keine Berufstätigkleit mehr ausüben, überführen Sie das Arbeitszimmer wieder vom Betriebsvermögen ins Privatvermögen. Das Finanzamt besteuert dann die stillen Reserven, dass heisst die zwischenzeitliche Wertsteigerung des Arbeitszimmers als Teil des Grundstücks.

Mit freundlichen Grüssen

Marcus Glatzel
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Marcus Alexander Glatzel, Dipl.-Jur.

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