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Steuerliche Betrachtung - Ausscheiden aus einer Grundstücksgemeinschaft (GbR)

| 20.01.2015 09:41 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andre Jahn, LL.M. (US)


Zusammenfassung: Die 10-jährige Spekulationsfrist bei privaten Veräußerungs-geschäften (§ 23 EStG) setzt eine Anschaffung innerhalb dieser voraus. Anschaffung meint nur Anschaffung gegen Entgelt. Eine Übertragung durch Schenkung im Wege der V.-Erbfolge gehört nicht dazu. Gemischte Schenkungen sind aufzuteilen.

Sehr geehrte Damen und Herren,

es ergibt sich folgender Sachverhalt:

Derzeit gibt es eine private Grundstücksgemeinschaft in Form einer GbR bestehend aus den beiden Gesellschaftern A und B (je 50% Anteil). Die GbR besitzt zwei Wohnblöcke nebst dazugehörigem Grundstück. Wert laut Gutachten: 1 Mio. EUR. Gesellschafter A und B sind als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Nunmehr möchte Gesellschafter A seine 50 % (Wert: 500.000 EUR) Miteigentumsanteile an der GbR auf den Gesellschafter B übertragen und somit aus der GbR ausscheiden. Gesellschafter B zahlt dem Gesellschafter A dafür eine entsprechende Abfindung (ca. 400.000 EUR).

Durch die Übertragung der Anteile von A auf B wird die GbR automatisch aufgelöst, da diese nicht durch eine Einzelperson weiter geführt werden kann. Gesellschafter B wird vermutlich eine neue Grundstücks-GbR gründen mit einem neuen Mitgesellschafter.

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Frage:
Mit welchen steuerlichen Belastungen ist hier für den Gesellschafter A zu rechnen, der seinen hälftigen Anteil veräußert?
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Ziel sollte es natürlich sein, eine steuerlich möglichst neutrale Lösung für Gesellschafter A zu finden.


Zur Information:
Der Gesellschafter A ist im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge durch Schenkung der Anteile im Jahr 2012 Mitgesellschafter der GbR geworden. Der "Altgesellschafter" hat das Grundstück 1995 erworben.

Befindet sich Gesellschafter A noch in der Spekulationsfrist oder handelt es sich hier um eine Einzelrechtsnachfolge für A, weshalb A dann automatisch die begonnene Spekulationsfrist vom "Altgesellschafter" übernimmt? (1995 -> 10 Jahre = Ablauf Spekualtionsfrist 2005)

Es findet sich auch im Internet leider recht wenig Literatur hinsichtlich einer Auseinandersetzung bei einer privat geführten Grundstücksgemeinschaft in Form einer GbR. Daher wäre ich froh, wenn Sie mir helfen könnten.

Vielen herzlichen Dank.

Mit freundlichen Grüßen



Einsatz editiert am 22.01.2015 14:38:19

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage auf der Basis der gegebenen Informationen wie folgt:

Die Spekulationsfrist, nach der Sie fragen, entscheidet nur darüber, ob ist die geplante Übertragung der Anteile an der GbR als einer Personengesellschaft sonstiges Einkommen aus einem privaten Veräußerungsgeschäft des Veräußerers A darstellt gem. § 23 Abs.1 Ziff.1 EStG, § 22 Ziff.2 EStG) und auch nur in diesem Umfang lässt sich diese Frage hier beantworten.

Da Sie zu Beginn des Sachverhalts von einer "privaten Grundstücksgemeinschaft" schreiben, unterstelle ich, dass die ansonsten vorrangige Einordnung des Erlöses unter andere Einkunftsarten des A - (z.B. aus Gewerbebetrieb bei Überschreiten der 3-Objekt-Grenze) - gem. § 23 Abs.2 EStG hier nicht in Betracht kommt.

Nächster Schritt: Beachten Sie bitte den Wortlaut von § 23 Abs.1 Ziff.1 EStG: "Private Veräußerungsgeschäfte sind Veräußerungs-geschäfte, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre beträgt." Anschaffung meint hier nur Anschaffung gegen Entgelt (z.B. EkSt-Kom., Kirchhoff (Hrsg.), 13. Aufl. 2014, Bearbeiter: Kube: § 23 EStG Rz.11 m. weit.Nachw).

Laut Ihren Sachverhaltsangaben wurde A der Anteil an dem Gebäude, das auch nicht unter die Befreiung des § 23 Abs.1 Ziff.1 S.3 EStG für selbstbewohnte Gebäude fällt, "im Wege der vorweggenommen Erbfolge durch Schenkung" übertragen. Wenn das stimmt, liegt damit "keine Anschaffung" durch den Erwerb der Anteile durch A in 2012 i.S.v. § 23 Abs.1 Ziff.1 EStG vor und um Ihre Formulierung zu gebrauchen: Er übernimmt hier quasi tatsächlich die Spekulationsfrist seines Rechtsvorgängers. Beachten Sie bitte, dass das Ergebnis anders ausfällt, wenn hier doch irgendetwas geleistet wurde, das sich als Entgelt bezeichnen lässt, etwa Versorgungs-leistungen oder Ausgleichsgelder an anderen Miterben. Der Erwerb 2012 wäre dann in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen (sogenannte Trennungstheorie, zum Ganzen Kube aaO). Außerdem setzt das Ganze auch voraus, dass sowohl A als auch sein Rechtsvorgänger diese Beteiligung schon immer nur im Privatvermögen gehalten haben, da andernfalls eine Entnahme vorliegen könnte (§ 23 EStG Abs.1 S.3).

Ich denke, Ihre eigentlich Detailfrage ist damit beantwortet. Beachten Sie aber bitte, dass diese Antwort nicht eine rechts-/steuerberatende Begleitung der der gesamten Transaktion betreffend andere Fragen, die sich hier stellen werden, ersetzen kann. Etwa ist Ihre Annahme, dass die GBR sich durch Vereinigung der Anteile bei B auflöst, vollkommen richtig, damit wird dann aber auch eine Auflösungsbilanz für die GbR zu erstellen sein. Zu prüfen wäre auch, ob hier durch diese Übertragung Grunderwerbssteuer anfällt (§1 Abs.2a GrEStG).

Bei Verständnisfragen haben Sie hier auch noch eine kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen
Ra. Jahn




Nachfrage vom Fragesteller 23.01.2015 | 10:15

Sehr geehrter Herr RA Jahn,

zunächst vielen Dank für Ihre Erläuterungen. Ihren Ausführen ist zu entnehmen, dass die Übertragung der Miteigentumsanteile unter den genannten Voraussetzungen steuerfrei für Gesellschafter A wäre.

Da die Übertragung der Anteile vom Altgesellschafter an Gesellschafter A im Jahr 2012 erfolgte laut Notarvertrag "unentgeltlich". Der Altgesellschafter war seit 1995 an der GbR beteiligt.

Hinsichtlich der Grundbucheintragung besteht folgender Sachverhalt:
Wortlaut laut Grundbucheintragung: Herr Max Mustermann, als Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Beide Gesellschafter sind NICHT als "Eigentümer zu je 1/2" eingetragen, weshalb hier auch kein 1/2" Anteil eines Grundstückes übertragen werden kann sondern lediglich Miteigentumsanteile.

Das es sich um eine private Grundstücksgesellschaft handelt untermauert auch, dass die GbR jährlich eine Feststellungserklärung mit einer Anlage V einreicht, so das hier davon ausgegangen wird, das Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 21 EStG vorliegen, weshalb die Veräußerung auch keinerlei Einkommensteuer oder Gewerbesteuer auslösen dürfte. Demnach handelt es um Privatvermögen, was auch übertragen werden soll.


Hinsichtlich der Übertragung der Miteigentumsanteile an der Grundstücksgesellschaft, gibt es aus steuerlicher Sicht Unterschiede ob die Anteile an den verbleibenden Mitgesellschafter übertragen werden oder ob die Anteile direkt an einen neuen Gesellschafter übertragen werden, welcher sich quasi "neu einkauft" und die Grundstücksgesellschaft so zu zweit mit einem neuen Gesellschafter fortgeführt wird?


Was wäre zu tun, wenn die Gesellschafter A+B sich nicht einigen können, der Gesellschafter zu A dadurch aus der GbR ausscheiden will, um am Ort Volleigentum an einem Objekt zu bilden? (Kündigung, Auflösung der GbR, Auseinandersetzung, Miteigentumsanteilsübertragung und Vollbeendigung der Auflösung?). Der GbR gehören zwei separate 24 WE Blöcke, so dass hier eine Realteilung möglich wäre. Welche Steuern würden hier anfallen? (Grunderwerbssteuer?)

Ich würde mich sehr freuen, wenn Sie mir hierzu noch eine kurze Rückmeldung aus Ihrer Sicht mitteilen könnten.

Vielen herzlichen Dank.

Robert Weber

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.01.2015 | 11:19

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich auch aus Kulanz ihre zusätzlichen Fragen, die über die ursprüngliche hinaus gehen und auch auf anderen hypothetischen Sachverhaltsszenarien beruhen.

Frage 1.) Aus der Sicht der Einkommenssteuerlast von A spielt es tatsächlich, soweit ich den Sachverhalt kenne, heißt in Bezug auf das Nicht-Vorliegen eines privaten Veräußerungsgeschäftes hier keine Rolle, ob er seinen Anteil an den "Altgesellschafter" oder an einen "Neugesell-schafter" veräußert.

Frage 2.) Hängt gesellschaftsrechtlich betrachtet natürlich vorrangig vom GbR-Vertrag ab, den ich nicht kenne. Wenn dieser keine Regelungen bezüglich Kündigung / Ausscheiden/ Auseinandersetzung enthält, denken Sie schon in die richtige Richtung. Das Kündigungsrecht, das auch nicht durch den GbR-Vertrag zum Nachteil eines Gesellschafters modifiziet werden darf, ist geregelt in § 723 BGB. Daran schließen sich Auflösung und Auseinandersetzung an (§ 730 bis § 738 BGB). Diese Vorschriften sind allerdings großteils dispositiv, heißt sie könnten durch den GBR-Vertrag geändert worden sein, z.B. kann der Auflösegewinnquote auch von den Beteilungen abweichen.

Bezüglich der Grunderwerbssteuer bei Auflösung einer GbR/Gesamthand muss man, § 6 GrEStG beachten, auch dessen Abs.4, weil hier eine unentgeltliche Übertragung innerhalb von fünf Jahren stattfand.

Ertragssteuerlich (=Est) ist bei Auflösung einer GbR einfach ein etwaiger Auflösungsgewinn zu versteuern. Falls die GbR hier doch betrieblich tätig sein sollte, muss man außerdem die Aufdeckung stiller Reserven soweit wie möglich vermeiden.

MfG Ra. Jahn

Bewertung des Fragestellers 23.01.2015 | 12:07

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