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Steuerliche Behandlung eines Ferienhauses

23.02.2015 00:11 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Falk-Christian Barzik, Diplom-Finanzwirt (FH)


Zusammenfassung: Werbungskosten bei der Vermietung einer privaten Ferienwohnung

Ich habe mir Anfang 2014 ein altes Haus auf großem Grundstück in meiner deutschen Heimatregion, die touristisch durchaus interessant ist, gekauft.

Die Idee dahinter: Das Haus als Ferienhaus für mich selbst, aber überwiegend zur Vermietung zu nutzen, bis ich vermutlich in einigen Jahren (5 Jahre? 10 Jahre?) vollständig dorthin ziehe.

Nun weiß ich nicht, wie dies steuerlich am sinnigsten zu behandeln ist.

Eigentlich sieht das Ganze ja sehr nach Liebhaberei aus - was mir auch das Liebste, weil administrativ am wenigsten Aufwändige wäre.

Allerdings ist das Haus komplett eigenkapitalfinanziert, der Anschaffungswert der Immobilie ohne Grundstück betrug nur ca. 40.000 Euro, die Sanierung geschah bis Jahresende 2014 großenteils in Eigenleistung, und die Vermietung lässt sich extrem gut an. Ergo käme ich vermutlich gleich im 2. Jahr (2015) trotz abzugsfähiger Abschreibungen und Kosten und bei ca. 25% Eigennutzung gleich in die Gewinnzone!

Wie ist dies steuerlich nun zu behandeln, insbesondere vor dem Hintergrund einer nur temporären Nutzung als Ferienhaus?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Sofern Sie die Vermietung der Wohnung betreiben und Sie dieses sogar mit Gewinn tun, kann eine Liebhaberei aufgrund bestehender Gewinnerzielungsabsicht nicht angenommen werden.
Die Konsequenz daraus ist, dass Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG erzielen.

Zur steuerlichen Absetzbarkeit der verschiedenen Positionen ist Folgendes zu sagen:

Die von Ihnen erbrachten Eigenleistungen sind steuerlich nicht absetzbar.

Auch das aufgebrachte Eigenkapital kann nicht in Form von fiktiven Schuldzinsen berücksichtigt werden.

Die Absetzbarkeit entstandener Werbungskosten beschränkt sich auf den Anteil der Vermietung an der Gesamtnutzung. Der auf die Selbstnutzung prozentual entfallende Anteil kann steuerlich nicht berücksichtigt werden. Dies gilt auch für die AfA.

Etwaiger Leerstand der Wohnung wird nicht dem Anteil der Selbstnutzung zugerechnet, sondern im Verhältnis von Eigennutzung und Vermietung aufgeteilt.
Lässt sich das Verhältnis nicht ermitteln, erlaubt der BFH ­eine pauschale Zuteilung des Leerstandes zu je 50 Prozent zur Selbstnutzung und zur Vermietung.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 24.02.2015 | 10:29

Danke für die Beantwortung meiner Frage - diese Inhalte waren mir jedoch bereits klar und beantworten meine Frage nicht wirklich.

Meine Frage ist doch vielmehr:
1) Ist es unumgänglich, einen solchen administrativen Aufwand zu betreiben, wenn doch schon heute klar ist, dass ich gar keine dauerhafte Vermietungs- oder gar Gewinnerziehlungsabsicht habe, da ich nach ca. 5 Jahren das Haus selbst dauerhaft beziehen möchte und bis dahin noch nicht im Gesamtplus sein werde!?? Ich bezweifle, dass das staatlicherseits so gewollt ist!!

Und 2) Aber falls das doch unumgänglich sein sollte und ich zum Zeitpunkt der Nutzungsänderung noch im "Minus" bin - muss ich dann den verbliebenen geringen Steuervorteil ggf. zurückzahlen?

Hintergrund:
Ich habe überschlagen, dass ich im 1. Jahr (Umbaujahr 2014) inkl. Afa, GWGs für die Einrichtung des Hauses, laufenden Kosten und natürlich alles anteilig der geplanten Eigennutzung ca. 10.000 Euro steuerlich abzugsfähigen Verlust machen würde. In den nächsten 5 Jahren erwarte ich einen kleinen zu versteuernden Gewinn von 1000 Euro im Jahr. Danach möchte ich das HAus selbst dauerhaft beziehen.

Danke und Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.02.2015 | 11:04

Staatlich gewollt ist, an Ihren Einnahmen zu partizipieren. Dies wäre nur dann nicht der Fall, wenn es sich bei der Vermietung um Liebhaberei handeln würde.

Aufgrund der Tatsache, dass Sie für die Folgejahre mit der Vermietung Gewinne erzielen werden, ist die Annahme einer Liebhaberei aber bereits tatbestandlich ausgeschlossen und die Gewinnerzielungsabsicht zu bejahen. Die Einkünfte werden daher zwingend als V+V-Einkünfte einzuordnen sein. Das ist unabhängig von der Frage, ob Sie in 5 Jahren in die Wohnung ziehen und diese ab diesen Zeitpunkt nur noch privat genutzt werden soll.

Rechtsfolge daraus ist, dass Sie Ihre Einnahmen gegenüber dem FA erklären müssen. Die Angabe Ihrer Ausgaben inkl. des damit zusammenhängenden Administrationsaufwandes ist dagegen nicht zwingend, liegt aber natürlich in Ihrem eigenen Interesse, um die auf die Einnahmen entfallende Steuerlast möglichst zu senken.

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