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Steuerliche Behandlung bei Verkauf einer Wohneinheit unter Baukosten

| 25.01.2015 17:23 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Ich errichte in Kürze ein kleines Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten. Eine Wohneinheit verbleibt bei mir zur Selbstnutzung. Die restlichen Wohneinheiten verkaufe ich.

Unter den zu verkaufenden Wohneinheiten befindet sich eine Einheit im Kellergeschoss. Diese verkaufe ich an meine Lebensgefährtin als Einheit im Rohbauzustand, die Räume werden anschließend von ihr in Eigenregie als Wohnung fertig ausgebaut.

Die anteiligen Baukosten für die Einheit im Keller sind rund 125TEUR (Rohbauzustand) (40TEUR Rohbau WHG Keller + 85TEUR anteilige auf die WE im Keller entfallende Baukosten am Gemeinschaftseigentum).

Der Verkauf an meine Lebensgefährtin wird für 40TEUR beurkundet. Als Argument für den unterhalb den Baukosten liegenden Kaufpreis sehe ich, dass ich den Keller ohnehin mit errichten müsste und durch den Verkauf der noch unbewohnbaren Einheit nun noch wenigstens einen Teil meiner Baukosten für diese Einheit decken kann.

Im Gegensatz zu den Wohnungen in den oberen Geschossen kann die Wohnung aufgrund der Lage im Kellergeschoss nur mit Einschränkungen genutzt werden. Hierzu zählen z.B. nur bedingt Außenfenster zu einem Lichthof vorhanden, kein Blick ins Freie vorhanden, Tageslicht nur über seitlich angeordnete Dachfenster, kein Balkon oder Terrasse vorhanden. Im Kellergeschoss befinden sich ansonsten noch die sonstigen Kellerräume, die zum Teileigentum zählen.

Aus dem geschilderten Sachverhalt ergeben sich nun folgende Fragestellungen:

1) Kann der Kaufvertrag als gemischte Schenkung von Seiten des Finanzamts angesehen werden? (Auch nach Berücksichtigung meiner Argumente im vorhergehenden Absatz)

2) Sollte das Finanzamt den Vertrag als gemischte Schenkung interpretieren, wie wird das Finanzamt voraussichtlich den Wert der Einheit im Keller, die sich ja dann nur im Rohbauzustand befindet, ermitteln?

3) Durch den Verkauf unter Baukosten entsteht mir rechnerisch ein Verlust. Kann dieser Verlust aus der Einheit im KG mit den Gewinnen aus den Verkäufen der anderen Einheiten gegengerechnet werden um eine Steuerersparnis zu erzielen?
Welche Einwände könnte das Finanzamt haben? Welche Folgen könnten für mich hierdurch verbunden sein?


Einsatz editiert am 27.01.2015 20:26:27

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

zu Frage 1:

Kann der Kaufvertrag als gemischte Schenkung von Seiten des Finanzamts angesehen werden?

Eine gemischte Schenkung liegt vor, wenn der Beschenkte durch einen Überschuss des Werts der Zuwendungen verglichen mit seinen Gegenleistungen objektiv bereichert wird, die Vertragsparteien sich dieses Überschusses bewusst und subjektiv darüber einig sind, jedenfalls den überschießenden Zuwendungsteil dem Beschenkten unentgeltlich zuzuwenden.

Maßgeblich ist also der Verkehrswert des Grundstücks. Dabei wird vereinfacht gesagt als Wert der Durchschnitt der zum Wertermittlungszeitpunkt (Wertermittlungsstichtag) im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielten oder sicher erzielbaren Preise angenommen.

Dies bedeutet für Ihre Argumentation ("Als Argument für den unterhalb den Baukosten liegenden Kaufpreis sehe ich, dass ich den Keller ohnehin mit errichten müsste und durch den Verkauf der noch unbewohnbaren Einheit nun noch wenigstens einen Teil meiner Baukosten für diese Einheit decken kann."):

Es ist nicht maßgeblich, wie der Wert der Wohnung subjektiv eingeschätzt wird und Sie den Keller sowieso hätten errichten müssen. Entscheidend ist alleine, was auf dem Markt für die Wohnung im Keller erzielt werden kann.

Verkaufen Sie die Kellerwohnung bewusst unter Wert und sind die weiteren obigen Voraussetzungen erfüllt, wird das Finanzamt von einer gemischten Schenkung ausgehen.

Allerdings gilt auch: Verkehrswert der Wohnung sind nicht seine Herstellungskosten, sondern eben der "Marktwert". Insofern könnten Ihre Argumente natürlich trotzdem eine Rolle spielen. Bekommen Sie aufgrund der lage und des Zustandes der Wohnung auf dem Markt nur 40.000,00 €, liegt natürlich auch keine gemischte Schenkung vor.

Frage 2:

Sollte das Finanzamt den Vertrag als gemischte Schenkung interpretieren, wie wird das Finanzamt voraussichtlich den Wert der Einheit im Keller, die sich ja dann nur im Rohbauzustand befindet, ermitteln?

Wie bereits ausgeführt: Das Finanzamt wird den Verkehrswert als maßgeblichen Wert ermitteln, also nicht die Herstellungskosten.

Zur Ermittlung des Verkehrswertes gibt es unterschiedliche Methoden. Allgemein lässt sich sagen: Der Verkehrswert ist der Wert, der sich im allgemeinen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten einstellen würde (sog. Jedermannswert). Auf die Verkehrswertermittlung des Finanzamtes können Sie selbstverständlich mit einem Gegengutachten zum Verkehrswert kontern.

Frage 3:

Durch den Verkauf unter Baukosten entsteht mir rechnerisch ein Verlust. Kann dieser Verlust aus der Einheit im KG mit den Gewinnen aus den Verkäufen der anderen Einheiten gegengerechnet werden um eine Steuerersparnis zu erzielen?
Welche Einwände könnte das Finanzamt haben? Welche Folgen könnten für mich hierdurch verbunden sein?

Ganz grundsätzlich lässt sich sagen, dass ein Veräußerungsverlust selbstverständlich steuerlich zu berücksichtigen wäre. Allerdings gibt es hier Einschrämkungen, je nach dem, ob es sich um einen Verlust aus einem privaten Veräußerungsgeschäft oder um einen solchen aus einem gewerblichen Veräußerungsgeschäft handelt. Ob es sich um ein privates oder um ein gewerbliches Veräußerungsgeschäft handelt, kann ich leider mangels Angaben im Sachverhalt nicht sagen. Alleine die Tatsache, dass Sie 5 Wohnungen verkaufen, spricht zwar nach der "3-Objekt-Grenze" für eine gewerbliche Einordnung. Dies ist aber nicht zwingend.

Bei privaten Veräußerungsgeschäften können Sie beispielsweise Verluste nur mit Gewinnen aus andern privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen. Lassen Sie sich hier von einem Steuerberater beraten! Dies dürfte sich in jedem Fall lohnen. Eventuell finden sich für Ihren Fall spezielle Gestaltungsmöglichkeiten, die Ihre steuerliche Entlastung optimieren können.

Grundsätzlich ist Ihre Frage aber mit Ja zu beantworten: Eine steuerliche Verlustberücksichtigung kommt prinzipiell in Betracht.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 02.02.2015 | 14:41

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Baur,

vielen Dank für Ihre umfassende Antwort.

Eine Rückfrage zu Frage 3:
Es handelt sich um ein gewerbliches Veräußerungsgeschäft. Wenn ich Ihre Antwort richtig auslege, so kommt die steuerliche Verlustberücksichtigung in Betracht und zwar ohne Einschränkungen, da die von Ihnen beschriebene Einschränkung wohl nur bei privaten Veräußerungsgeschäften gilt.

Habe ich dies richtig verstanden?

Besten Dank

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 02.02.2015 | 15:56

Vielen Dank für die Nachfrage!

Grundsätzlich haben Sie mich richtig verstanden.

Sie können prinzipiell jeden gewerblichen Verlust mit einem gewerblichen Gewinn verrechnen, sog. horizontaler Verlustausgleich.

Ob aber irgendwelche Einschränkungen gelten, zum Beispiel zeitliche, kann nur bei Kenntnis des Gesamtsachverhalts gesagt werden. Eine vollständige Darstellung würde zudem diesen Rahmen hier sprengen.

Ich empfehle Ihnen nochmals, sich hier einmal steuerlich umfangreich beraten zu lassen. Bei den Beträgen, um die es hier gehen wird, lohnt sich das ohne Zweifel.

Bewertung des Fragestellers 02.02.2015 | 16:46

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