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Steuerliche Abschreibung Sanierungsaufwendungen Mietwohnung

| 11.08.2020 14:07 |
Preis: 80,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Guten Tag,

ich habe 2014 u.a. eine Mietwohnung (Anbau) per Schenkung von meinen Eltern übernommen.
Baujahr des Anbaus ist 1946. Im Laufe der Jahre wurden durch meinen Vater bzw. Großvater verschiedene Umbaumaßnahmen und Renovierungen ausgeführt.
2018-2020 wurde die Mietwohnung grundlegend saniert, u.a.:
- Heizkörper, Warmwasseranschluss
- Elektroinstallationen
- Ausbau Erdgeschoss (ehem. Garage) und Dachausbau
- energieeffiziente Sanierung Fassade und Dach
- Fenster und Türen
- Treppe
Insofern gab es eine Veränderung der Wohnung durch zusätzliche Wohnräume im EG und DG.
Die Wohnung ist seit 06/2020 fremdvermietet.
In der ESt-Erklärung 2018 habe ich die ersten Maßnahmen (rd. 40 T€) als Erhaltungsaufwendungen mit einer Aufteilung auf 5 Jahre angesetzt. Der Bescheid FA hat dies anerkannt.
In der Erklärung 2019 habe ich einen Aufwand von rd. 140 T€ ebenfalls als Erhaltungsaufwand über 5 Jahre angesetzt. Die Aufwendungen 2018 habe ich hierbei entsprechend VJ anteilig fortgeschrieben.
Nun hat mich das FA aufgefordert die Aufwendungen zu belegen. Dies war kein Problem.
In einem 2. Schreiben erklärte man nunmehr, dass das FA keine Erhaltungsaufwendungen sondern u.a. aufgrund der Wohnraumvergrößerungen Herstellkosten sieht. Ich bin nun aufgefordert die Abschreibung entsprechend anzupassen.
Meine Fragen:
1) Ist dies grundsätzlich korrekt, die Erhaltungsaufwendungen nicht anzuerkennen und von Herstellkosten auszugehen?
2) Wie ist die Abschreibung zu berechnen? 50 Jahre ab Sanierung (2% der Herstellkosten p.a.)?!. Im Bsp. 2019 mit 14 T€: nur 2.800 €, was sehr wenig ist?
3) Wenn dem so ist, muss dies auch rückwirkend für 2018 neu berechnet werden (im Bescheid 2018 wurde ja Aufteilung 5 Jahre vom FA anerkannt)
4) Gibt es Alternativen mit höheren Abschreibungswerten?
Vielen Dank im Voraus!
11.08.2020 | 16:18

Antwort

von


(110)
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10245 Berlin
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Web: http://www.rechtsanwalt-braun.berlin
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Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund der übermittelten Information beantworte ich Ihre Frage wie folgt.

Zu 1.)
Die rechtliche Beurteilung des Finanzamtes kann grundsätzlich korrekt sein.

Erhaltungsaufwendungen sind zwar grundsätzlich sofort als Werbungskosten abziehbar, dies gilt allerdings nicht, wenn durch die Maßnahmen ein vorhandenes Gebäude erweitert oder wird es über seinen bisherigen Zustand hinaus wesentlich verbessert, liegen Herstellungs-/Anschaffungskosten vor, anderenfalls handelt es sich um Erhaltungsaufwand.

Um zu prüfen, ob es sich um Erhaltungs- oder Herstellungskosten handelt, müssen Sie jede einzelne Maßnahme prüfen. Es kann sein, dass einzelne Maßnahmen Erhaltungsaufwand sind und andere Maßnahmen Herstellungskosten sind. Dazu müssen Sie die einzelnen Maßnahmen auflisten und den Vorher-/Nachherzustand beschreiben. Wenn sich aber die einzelnen Maßnahmen bedingen, d.h. bautechnisch zusammenhängen, gelten Sie als Herstellungskosten.

Zu 2.)
Die AfA beginnt mit dem Jahr der Sanierung, d.h. 50 Jahre, 2.800 € p.a., es sei denn Sie können eine kürzere Nutzungsdauer nachweisen.

Zu 3.)
Wenn das Finanzamt den Bescheid von 2018 nicht angegriffen hat, sollten Sie diesen ruhen lassen, wenn es zu Ihrem Vorteil ist.

Zu 4.)
Es gäbe noch die Sonderabschreibungen nach § 7b EStG, ich kann allerdings nicht bestimmen, ob die Voraussetzungen vorliegen.

Bei eventuellen Nachfragen können Sie gerne die kostenlose Nachfrageoption benutzen.

Berücksichtigen Sie bitte, dass auch kleine Sachverhaltsänderungen zu einer gänzlich anderen rechtlichen Bewertung führen können.

Mit freundlichen Grüßen

Sebastian Braun
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 12.08.2020 | 12:23

Vielen Dank für die Beantwortung.
das mit den 50 Jahren habe ich schon befürchtet.

Nachfrage:
Was passiert mit den Abschreibungen bei Verkauf der Immobilie. Kann ich als Verkäufer die Sanierungsmaßnahmen noch weiter abschreiben oder sind die verbleibenden AfA-Beträge für mich "verloren"?
Bsp.: Jahr 1 - 10 jährliche Abschreibung in ESt-Erklärung mit jew. 2% (ges. 20%).
Verkauf im Jahr 11 (also noch 80% AfA offen).

Zum Thema §7b: gilt dieser auch für Sanierungsmaßnahmen wie beschrieben (Altbau, Erweiterung Wohnraum, jedoch nicht Schaffung zusätzlicher Wohnung - es beleibt weiterhin nur eine Wohnung, jedoch mit mehr Wohnfläche...)?

Vielen Dank im Voraus!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.08.2020 | 17:29

Sehr geehrter Fragesteller,

ich habe die Voraussetzungen des § 7 b EStG (soweit möglich) noch einmal geprüft, nach den bisher übermittelten Informationen können Sie diese Sonderabschreibungen nicht in Anspruch nehmen.

Die Abschreibungen sind dann tatsächlich „verloren", diese können Sie nur als Eigentümer in Anspruch nehmen.
Allerdings werden in Anspruch genommene Abschreibungen bei der Bestimmung des Veräußerungsgewinns berücksichtigt, für den Fall, dass der Veräußerungsgewinn versteuert werden muss. Die Berechnung (ganz grob) erfolgt nach folgendem Schema:

Verkaufserlös
abzüglich Anschaffungskosten und Nebenkosten,
abzüglich nachträgliche Herstellungskosten eines Neubaus,
abzüglich Werbungskosten im Zusammenhang mit der Veräußerung,
zuzüglich die bei einer Vermietung in Anspruch genommene Abschreibungen,
= zu versteuernder Veräußerungsgewinn oder –verlust.

Mit freundlichen Grüßen

Sebastian Braun
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 14.08.2020 | 12:30

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