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Steuerfreier Wohnungsverkauf wegen privater Nutzung

| 19.03.2018 14:02 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


12:22
Sehr geehrtes Anwaltteam,

ich habe eine Wohnung Ende 2014 in Berlin gekauft. Nach Sanierungen bis Oktober 2016 habe ich die Wohnung unregelmäßig (ein paar Tage im Monat) selbst genutzt. Ich bin da mit Zweitwohnsitz gemeldet und habe stets die Zweitwohnungssteuer in Berlin entrichtet. Jetzt möchte ich die Wohnung im Mai 2018 verkaufen. Sie wurde seit Anschaffung nie vermietet und damit auch nicht in meinen vergangenen Steuererklärungen angegeben. Das Recht im § 23 Absatz 1 EStG habe ich soweit verstanden. Mit drei Kalenderjahren (Oktober 2016 - Mai 2018) eigener Nutzung dürfte es auf mich zutreffen.

Meine Frage nun:
Muss ich den Verkauf in meiner Einkommenssteuer 2018 überhaupt angeben und REICHT die tageweise Nutzung überhaupt als private Nutzung?

Danke für Ihre Antwort.
Mit freundlichen Grüßen
Ihr M. H.
19.03.2018 | 15:10

Antwort

von


(30)
Basselweg 92
22527 Hamburg
Tel: +49 40 54 75 38 12
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Das Ergebnis vorab:

Die Veräußerung Ihrer Berliner Wohnung kann steuerfrei erfolgen. Die Veräußerung müssen Sie allerdings ihre Einkommensteuererklärung für das Jahr 2018 angeben.

Im Einzelnen:

1.
Entscheidend für die steuerfreie Veräußerung gemäß § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) ist die ausschließliche Selbstnutzung der Immobilie. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn die Wohnung allein, mit den Familienangehörigen oder gemeinsam mit einem Dritten bewohnt wird.

Dies bedeutet aber nicht, dass die Immobilie ununterbrochen selbst genutzt werden muss.
Die Wohnung wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn diese vom Steuerpflichtigen nur zeitweise bewohnt wird, in der übrigen Zeit ihm jedoch als Wohnung zur Verfügung steht - z.B. Wohnung im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung, wie dies nach Ihren Angaben bei Ihnen der Fall ist (vgl. Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen vom 05.10.2000, Tz. 22).

Auch die Voraussetzung der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und den zwei vorangegangenen Jahren gemäß § 23 EStG ist in Ihrem Fall erfüllt, denn die Eigennutzung muss hierbei nicht die vollen drei Kalendejahre umfassen. Eine lediglich gelegentliche Nutzung dafür aber in jedem der maßgeblichen Kalenderjahr ist ausreichend.

Damit können Sie die Wohnung im Mai 2018 wie von Ihnen beabsichtigt steuerfrei veräußern.

2.
Da es sich bei der Veräußerung der Wohnung innerhalb der zehnjährigen Veräußerungsfrist um eine steuerlich erhebliche Tatsache handelt, müssen Sie diese in der Einkommensteuererklärung für das Jahr 2018 angeben.

Darüber hinaus erfährt Ihr Wohnsitzfinanzamt ohnehin von der erfolgten Veräußerung, weil der beurkundende Notar zu einer entsprechenden Veräußerungsmittelung gegenüber den Finanzbehörden verpflichtet ist.

Die Angaben nehmen Sie in der Anlage SO und dort in den Zeilen 31-40 vor. Achten Sie dabei bitte unbedingt darauf, dass Sie in Zeile 33 das Kreuz bei „zu eigenen Wohnzwecken" setzen und dahinter den Zeitraum der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken (bei Ihnen also Oktober 2016 bis Mai 2018) angeben.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Korthals
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Christian Korthals, Diplom-Finanzwirt (FH)

Nachfrage vom Fragesteller 20.03.2018 | 11:21

Sehr geehrter Herr RA Korthals,
vielen herzlichen Dank für Ihre ausführliche Antwort und die klare Äußerung Ihrerseits.
Das ist wirklich sehr hilfreich. Auch Ihre konkrete Bezugnahme auf die Steuererklärung hilft mir dabei sehr.

Zu Ihrer Antwort:
Gibt es keinen Zweifel oder gibt es Ihnen bekannte Auslegungsmöglichkeiten des FA, dass eine lediglich frequentierte Nutzung zur Anerkennung der privaten Wohnzwecke nicht ausreicht?
Sie schreiben ich soll den Zeitraum Oktober 2016 bis Mai 2018 in Zeile 33 eingeben, und nicht die Zeit seit Anschaffung (Mitte 2014) Ist die Sanierungszeit (bis Oktober 2016) schadhaft?

Sollten beide Nachfragen im Rahmen nicht beantwortet werden können, dann bitte antworten Sie nur auf die Erste.
Ihnen nochmals herzlichen Dank für Ihre erstklassige Stellungnahme und Hilfe.

Mit freundlichen Grüßen
M.H.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.03.2018 | 12:22

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Sie können unbesorgt sein – das von mir zitierte Schreiben des Bundesfinanzministeriums ist für alle Landesfinanzverwaltungen verbindlich, da diese Schreiben immer im Einvernehmen mit den Ländern veröffentlicht werden. Somit liegt in Ihrem Fall in jedem Fall eine Selbstnutzung vor. Entscheidend ist vor allem, dass Sie die Wohnung zu keinem Zeitpunkt vermietet haben (was nach Ihren Ausführungen nicht der Fall ist).

In der Steuererklärung bildet der Zeitraum von Oktober 2016 bis Mai 2018 den Zeitraum der Selbstnutzung ab und ist daher in Zeile 33 anzugeben. Zeiträume, in denen Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden, gelten nicht als Selbstnutzung, da die Nutzung aufgrund der Baumaßnahmen auch tatsächlich gar nicht möglich ist. Da der Zeitraum von Oktober 2016 bis Mai 2018 ohnehin die tatbestandlichen 3 Jahre der Selbstnutzung gemäß § 23 EStG abbildet, ist der Zeitraum von der Anschaffung bis zur Selbstnutzung hier steuerlich nicht relevant.

Es freut mich, dass ich Ihnen weiterhelfen konnte. Sollte in dieser Angelegenheit wider Erwarten Probleme auftauchen, so können Sie sich jederzeit gerne an mich wenden.

Abschließend bedanke ich mich nochmals für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit besten Grüßen

Christian Korthals
Rechtsanwalt




Bewertung des Fragestellers 20.03.2018 | 13:05

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"Herr Rechtsanwalt Christian Korthals antwortet schnell und ausführlich. Er erklärt sehr leicht verständlich und kommt klar auf den Punkt. Es ist erstaunlich wie schnell und gut er in meinem Fall Klarheit schaffen konnte. Andere Anwälte haben da immer wieder für einige Fragezeichen bei mir gesorgt. Herr Korthals kennt sich gut aus und kann demnach kurze und präzise Antworten geben und nimmt zudem Bezug auf Urteile der Ministerien. Das ist enorm hilfreich, wenn man komplexe Fragen hat. Ich kann Herrn Korthals wärmstens empfehlen und würde ihn auch im größeren Rahmen jederzeit gerne ein Mandat geben.

Vielen Dank!
M.H."
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 20.03.2018
5/5,0

Herr Rechtsanwalt Christian Korthals antwortet schnell und ausführlich. Er erklärt sehr leicht verständlich und kommt klar auf den Punkt. Es ist erstaunlich wie schnell und gut er in meinem Fall Klarheit schaffen konnte. Andere Anwälte haben da immer wieder für einige Fragezeichen bei mir gesorgt. Herr Korthals kennt sich gut aus und kann demnach kurze und präzise Antworten geben und nimmt zudem Bezug auf Urteile der Ministerien. Das ist enorm hilfreich, wenn man komplexe Fragen hat. Ich kann Herrn Korthals wärmstens empfehlen und würde ihn auch im größeren Rahmen jederzeit gerne ein Mandat geben.

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