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Steuerfrage: Wohnraumerweiterung d. Dachterrasse - Übergang Eigennutzung/ Vermietung

| 17.12.2018 16:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Der Fragesteller möchte seine Wohnung nach vorheriger Selbstnutzung künftig vermieten und die Kosten für die Herstellung einer Dachterrasse als Werbungskosten abziehen.

Guten Tag,

ich habe im Okt/Nov meine Eigentumswohnung (Anschaffung Dez 2016) um eine Dachterrasse erweitern lassen. Die Arbeiten sind jetzt so gut wie abgeschlossen und das Bauunternehmen würde mir gerne noch in diesem Jahr die Endrechnung zukommen lassen (3 Teilrechnungen wurden schon gezahlt, Gesamtkosten ca. 40k€).

Derzeit wohne ich noch selbst in der Wohnung, aufgrund eines Jobwechsels ziehe ich aber Anfang des kommenden Jahres um und werde meine Wohnung dann vermieten.

Nun habe ich gehört, dass es ggf. einen steuerlichen Unterschied machen könnte, wenn die Umbaumaßnahmen noch im Jahr der Eigennutzung durchgeführt, abgeschlossen und bezahlt wurden und nicht erst im ersten Jahr der Vermietung... Ist da was dran?

Gibt es einen Vorteil, wenn ich die Abschlussrechnung erst im nächsten Jahr erhalte und zahle? Wie kann eine solche Wohnraumerweiterung durch eine Dachterrasse überhaupt als Maßnahme zur Steigerung der Attraktivität für eine Vermietung gewertet werden? Bzw. was sollte ich sonst noch beachten??

Oder ist das mit Eigennutzung oder Vermietung alles völlig irrelevant und ich muss die Dachterrasse eh als anschaffungs­nahe Herstellungs­kosten werten und über die Nutzungsdauer abschreiben?

DANKE für Ihre Unterstützung!

Einsatz editiert am 18.12.2018 11:22:39

18.12.2018 | 12:53

Antwort

von


(21)
Wiener Straße 53
01219 Dresden
Tel: 0351 41881590
Web: https://meschke.pro
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Keine Aufwendungen während der Selbstnutzung

Ein Werbungskostenabzug ist nur dann möglich, wenn die Arbeiten nach Beendigung der Selbstnutzung ausgeführt werden. Werden Arbeiten während der Selbstnutzung ausgeführt, ist typisierend davon auszugehen, dass sie nicht der Einkünfteerzielung dienen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob und inwieweit die Maßnahmen nach der Zweckbestimmung der zukünftigen Vermietung zugute kommen sollen (vgl. BFH, Urteil vom 01.04.2009 - IX R 51/08 ). Es wird daher unabdingbar sein, dass die abschließenden Arbeiten (und die sich anschließenden Abrechnungen) erst nach Aufgabe der Selbstnutzung erfolgen.


2. Endgültiger Entschluss zur Vermietung

Die Kosten für die Herstellung der Dachterrasse sind dann als sog. vorweggenommene Werbungskosten abziehbar.

Voraussetzung dafür ist, dass Sie Vermietungseinkünfte erzielen, § 21 EStG . Das ist bereits dann der Fall, wenn Sie zwar wie geschildert z.Zt. noch nicht vermieten, aber den Entschluss endgültig gefasst haben, zu vermieten.

Die Einkünfteerzielungsabsicht könnte jedoch wieder entfallen, wenn Sie in einem engen zeitlichen Zusammenhang - i.d.R. innerhalb von 5 Jahren - zur Selbstnutzung zurückkehren, ohne in der Zwischenzeit einen "Gewinn" erwirtschaftet zu haben (vgl. BFH, Urteil vom 09.07.2002 - IX R 47/99 ). Aus steuerrechtlicher Sicht ist es daher empfehlenswert, nicht nur zeitlich begrenzt (z.B. durch Zeitmietvertrag), sondern unbefristet zu vermieten.


3. Abschreibung der Herstellungskosten

Ich gehe davon aus, dass es sich bei den o.g. Kosten nicht um sofort in voller Höhe abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen, sondern um abzuschreibende (nachträgliche) Herstellungskosten handelt.

Ob Herstellungskosten vorliegen, bestimmt sich nach § 255 Abs. 2 S. 1 HGB . Das sind Kosten, die für eine Erweiterung oder über ihren ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung der Wohnung entstehen. Es handelt sich daher um Herstellungskosten, wenn nach Fertigstellung bisher nicht vorhandene Bestandteile in das Gebäude eingefügt (Substanzmehrung) werden bzw. seine nutzbare Fläche vergrößert wird und dies eine "Erweiterung der Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes" zur Folge hat (vgl. BFH, Urteil vom 15.05.2013 - IX R 36/12 ). Hierbei wird Ihre Dachterrasse nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoFLV bei der Nutzflächenermittlung zu berücksichtigen sein.

Sollte wider meiner Vermutung durch die Errichtung der Dachterrasse keine Substanzmehrung eingetreten sein, z.B. weil vorhandener Wohnraum zurückgebaut wurde, wäre die Sache u.U. anders zu bewerten. Ist das der Fall, bitte ich um einen entsprechenden Hinweis.


4. Beginn der Abschreibung

Die Abschreibung beginnt, sobald die Dachterrasse fertiggestellt ist. Das ist der Fall, wenn die wesentlichen Bauarbeiten abgeschlossen sind und die Dachterrasse nutzbar ist. Sie ist ggf. zeitanteilig nach Monaten mit je 1/12 anzusetzen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Sie können mich hierzu auch jederzeit unter den angegebenen Kontaktdaten erreichen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Franz Meschke

Rückfrage vom Fragesteller 18.12.2018 | 13:33

Sehr geehrter Herr Meschke,

Herzlichen Dank für Ihre ausführliche Antwort.

Ich habe bereits einen Mietvertrag für meine neue Wohnung unterschrieben und Mietbeginn ist der 15.1.2019 - damit ist der Entschluss zur Vermietung definitiv gefasst: ich plane den Auszug im Januar und dann die Vermietung meiner Wohnung spätestens zum 1.3. (unbefristet).

Verstehe ich Sie richtig, dass die abschließenden Arbeiten dann trotzdem erst nach dem 15.1. terminiert und die Abschlussrechnung auch erst dann gestellt werden müssen? (tatsächlich ist die Dachterrasse zu 95% fertig und es sind nur noch kleinere Ausbesserungen nötig...)

Was Ihren Punkt 3 "Substanzvermehrung" angeht, sieht es wie folgt aus: es wurde Wohnraum zurückgebaut, auf den die Dachterrasse gesetzt wurde (kein Überstand über die unten drunter liegende Whg hinaus). Da die Fläche aber vorher Dachschrägen hatte, hat sich die Gesamtwohnfläche leicht um ca. 2qm erhöht (bei Anrechnung von 50% der Terrassenfläche, Wohnfläche gesamt jetzt 110qm).

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 18.12.2018 | 16:27

Sehr geehrter Fragesteller,

dieses Portal räumt Anwälten eine zweistündige Bearbeitungszeit für die Beantwortung jeder Frage ein. Unter dem aufgekommenen Zeitdruck habe ich meine Antwort evtl. etwas unscharf formuliert. Ich wollte Sie nicht verunsichern und bitte dies zu entschuldigen. Zu Ihrer Rückfrage:

Sollte die Fertigstellung der Dachterrasse bereits in 2018 erfolgen, können Sie die Herstellungskosten dennoch größtenteils steuerlich geltend machen. In diesem Fall geht Ihnen die Abschreibung jedoch zeitanteilig verloren, solange Sie die Wohnung noch zu eigenen Zwecken nutzen. Sobald die Dachterrasse fertiggestellt ist, die Vermietungsabsicht endgültig vorliegt und Sie ausgezogen sind, kann die Abschreibung in Anspruch genommen werden.

Leider kann ich von hier aus nicht abschließend beurteilen, ob Ihre Dachterrasse bereits nutzbar und damit fertiggestellt ist. Im Zweifel würde ich Ihnen empfehlen, die abschließenden Arbeiten erst in 2019 ausführen zu lassen und zu dokumentieren. Der so gewonnene Steuervorteil wird aber voraussichtlich nur von geringer Höhe sein.


Bitte beachten Sie auch, dass die bisherigen historischen Anschaffungs-/Herstellungskosten (insoweit sie auf das Gebäude entfallen) abgeschrieben werden können.

Aber Achtung:
Die steuerliche Abzugsfähigkeit von Erhaltungsaufwendungen (dazu gehören z.B. Reparaturen, Malerarbeiten usw.) geht Ihnen jedoch vollständig verloren, falls eine Reparatur zur Zeit Ihrer Selbstnutzung ausgeführt wird. Mit solchen Reparaturen sollten Sie möglichst noch warten, bis Sie ausgezogen sind. Die Errichtung der Dachterrasse ist jedoch nach meinem Dafürhalten keinesfalls als Erhaltungsaufwand zu qualifizieren, denn es liegen (nachträgliche) Herstellungskosten vor. Bereits eine geringfügige Erweiterung der Wohnfläche genügt hierfür.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit den vorstehenden Ausführungen helfen konnte. Wenn das nicht der Fall ist, stehe ich für weitere Rückfragen immer gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen



Franz Meschke
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 21.12.2018 | 22:01

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