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Steuerauslaender Steuerabgabe aus Vermietung & Verkauf Immobilie im Inland

| 07.03.2012 13:16 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Wir leben seit drei Jahren im aussereuropaeischen Ausland. Seit dieser Zeit haben wir keinen festen Wohnsitz in Deutschland. Meiner Frau gehoert eine Immobilie in Deutschland welche vermietet ist. Sie hat kein weiteres Einkommen. Wir lassen uns in beidseitigem Einvernehmen scheiden und moechten die Immobilie verkaufen. Weder meine Frau noch ich haben die Absicht unsere Wahlheimat zu verlassen und nach Deutschland zurueckzukehren.

Fragen:

1) Welcher Steuersatz ist beim Verkauf der Immobilie anzuwenden, bzw. wie ist die Bewertung zwischen Anschaffungswert und Verkaufswert?

2) Gibt es eine Möglichkeit, den Steuersatz geringer zu gestalten z.b. durch befristeten Umzug des Wohnsitzes nach Deutschland oder anderer Massnahmen?

3) Für die vergangenen drei Jahre wurde aufgrund fehlendes Einkommens keine Steuererklaerung für die Mieteinnahmen erstellt. Ist das korrekt? Welcher Steuersatz waere anzuwenden und wie erfolgt die Bemessung. Als allein verdiender Ehemann sind meine Steuern bereits im Ausland abgeführt worden?


-- Einsatz geändert am 07.03.2012 14:54:34

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:
1. Unter Abhängigkeit wo Sie sich genau im Ausland befinden, unterhält Ihr Ansässigkeitsstatt gegebenenfalls mit Deutschland ein Doppelbesteuerungsabkommen. Grundsätzlich unterliegen nach diesen Abkommen die Einkünfte aus deutschem Grundvermögen primär der Besteuerung durch Deutschland. Ggfs. wird nach einem Abkommen auf die Besteuerung in Ihrem Ansässigkeitsstatt von dem in Deutschland gelegenen Grundstück verzichtet bzw. freigestellt ( 24 Abs. 2 nr. 1 DBA).
Fraglich ist zudem, ob Sie die Immobilie 10 Jahre bereits im Eigentum hatten, da Sie die Immobilie steuerfrei veräußern können. Falls wird ein Gewinn oder Verlust aus privaten Veräußerungsgeschäften wie folgt berechnet (§ 23 Abs. 3 EStG ):

Veräußerungserlös

./.


Anschaffungskosten (inkl. Nebenkosten)

./.


etwaige nachträgliche Herstellungskosten

./.


Werbungskosten im Zusammenhang mit der Veräußerung

=


Gewinn/Verlust aus der Veräußerung

./.


Anteil für den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Immobilienteil

+


etwaige in Anspruch genommene Abschreibungen

=


steuerlicher Veräußerungsgewinn/-verlust


2. Ein Umzug nach Deutschland würde auch bezüglich einer etwaigen Besteuerung nichts ändern

3. Eine außerhalb Deutschlands ansässige Person, die eine Liegenschaft in Deutschland besitzt, wird in Deutschland mit ihren aus Vermietung und Verpachtung erzielten Einkünften beschränkt steuerpflichtig § 49 Nr. 6 EStG . Werbungskosten sind von den Liegenschaftsbruttoeinkünften absetzbar, sofern sie damit in einem wirtschaftlichen Zusammenhang stehen. Haben Sie die Immobilie nun vermietet oder nicht und erzielen Einkünfte. Falls Sie Mieteinnahmen erzielen, müssen Sie auch eine Steuererklärung abgeben.
Ihre Frau unterliegt mit diesen Einkünften dem progressiven Einkommensteuertarif, wobei das Einkommen um den Grundfreibetrag erhöht wird, § 50 Abs. 1 EStG .Für beschränkt Steuerpflichtige wird daher zur rechnerischen Ermittlung der zutreffenden Einkommensteuer das zu versteuernde Einkommen um den Grundfreibetrag erhöht und der sich daraus ergebende Steuersatz aus der Grundtarif-Tabelle entnommen und auf die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung angewandt. Gegebenenfalls müssen hier "berichtigte" Erklärungen abgegeben werden.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Patrick Hermes, Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 08.03.2012 | 06:53

Sehr geehrter Herr Hermes,

danke für Ihre Antwort.
1.) Die Immobilie ist bereits mehr als 10 Jahre im Besitz, d.h. sie kann steuerfrei veraeussert werden unabhaengig vom Wohnort des Eigentümers?

3.) Ich verstehe dass der steuerpflichtige alleine dem Progressionsverfahren unterliegt, d.h. wie zuvor auch eine getrennte Veranlagung der Einkünfte "Ehegattensplittung" erlaubt ist.

Freundliche Grüsse,

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 08.03.2012 | 09:23

Sehr geehrter Fragesteller,

1. Unter diesen Gegebenheiten ist es zumindest so, dass Sie die Immobilie nach dem deutschen Steuerrecht steuerfrei veräußern können. Ob nach einem Doppelbesteuerungsabkommen das Besteuerungsrecht dem Staat eventuell zusteht, vermag ich nicht zu sagen, dass Sie nicht mitgeteilt haben, wo Sie derzeit leben. Gegebenenfalls sollten Sie mich hierzu nochmals kontaktieren unter info@kanzlei-hermes.com

2. Ihre Frau unterliegt allein dem Progressionsverfahren mit ihren Einkünften. Ihre im Ausland erzielten Einkünfte spielen keine Rolle.

Über eine positive Bewertung freuen wir uns.

Bewertung des Fragestellers 10.03.2012 | 17:56

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