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Steuerabschreibung Denkmalschutz aberkannt

04.01.2014 01:34 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Zusammenfassung: Änderung der Denkmalabschreibung bzw. Afa durch das Finanzamt

Hallo,

mein Ehemann und ich haben Mitte/Ende 2000 eine Wohnung in einem Denkmal geschützten MFH (in einer großen Stadt in Ostdeutschland) gekauft. Das Objekt ist ungefähr BJ 1900, komplette Kernsanierung. Uns wurde vom Immobilienmakler genau vorgerechnet, wie die Immobilie/ETW abgezahlt wird (welcher Steuervorteil einfließt, welche Mieteinnahme ungefähr eingeht usw.). In dieser Rechnung wurde immer UNSER kompletter Sanierungsbetrag angesetzt. Und somit war es für uns damals laut Berechnung auch bezahlbar.
Das Regierungspräsidium Sachsen in Leipzig (Denkmalschutzbehörde) hat den Betrag von über 250.000,-DM anerkannt und somit haben wir jedes Jahr immer unter Vorbehalt alles steuerlich anerkannt bekommen. Dieser anerkannte Betrag steht auch im der oben genannten Berechnung und befindet sich im Angebot des Immobilienmaklers. Die Wohnung ist nun seit 2010 fertig abgeschrieben (nach Denkmalschutzsonderabschreibung). Seit zwei Jahren wird sie als "normale" Wohnung angesetzt. Nun wurde der Bauträger, von dem wir die Wohnung gekauft haben vom Finanzamt geprüft! Dabei kam heraus, dass wir nicht am Anfang der Sanierungsphase unsere Wohnung gekauft haben, sondern gegen Ende. Somit wurde der absetzbare Betrag um ca. 40% auf ca. 150.000,-DM reduziert und uns die Differenz rückwirkend aberkannt. Wir müssen nun für die Jahre 2008 bis 2010 ca.19.000,- € zurückzahlen. Der Betrag ergibt sich aus Rückforderung plus 6% Zinsen (nur die Zinsen belaufen sich auf 4.000,- €).
Der Bauträger und der Immobilienmakler haben vor 13 Jahren beim Kauf nicht erwähnt, dass so etwas eintreten kann (dann hätten wir ja auch nicht gekauft). Bei allem was ich bis heute gelesen habe, hat das Finanzamt Recht, weil wir später gekauft haben, als die anderen Eigentümer.

Nun meine Fragen:
1. Hätte uns der Bauträger damals informieren müssen? Wenn ja, in welcher Form?
Könnte man gegen den Bauträger rechtlich vorgehen, wenn der Hinweis fehlt oder nicht gut erkennbar wäre?
In heutigen Angeboten/Exposés von anderen Bauträgern stehen diese Angaben explizit und gut erkennbar drin.
Wegen Aufbau Ost wurde uns diese Wohnung schmackhaft gemacht und sie sollte voll absetzbar sein. Gab es damals diese Regelung/Gesetz überhaupt schon?

2. Darf das Finanzamt 6% Zinsen verlangen?
Wir haben auf die komplette Forderung aktuelle Widerspruch eingelegt, benötigen allerdings noch einen Grund (bis Mitte Jan 2014).

3. Welche Rolle spielt die Verjährung in unserem Fall? Sowohl, die vom Finanzamt an uns, als auch die mögliche Forderung von uns an den Bauträger? Haben wir überhaupt eine Chance?


Ich bedanke mich vorab für Ihre Hilfe. Vielen Dank

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:
1.
Gesetzlich gilt folgendes:
Steuerlich Begünstigt sind nur die Baukosten derjenigen Baumaßnahmen, die nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages ausgeführt wurden.
Ob der Bauträger haftet, weil die Berechnungen nicht eingetreten sind, ist sicherlich vertraglich (im Kaufvertrag) geregelt bzw. ist wohl eine Haftung ausgeschlossen, wenn sich steuerliche Änderungen ergeben aufgrund einer Prüfung. Regelmäßig übernimmt der Bauträger keine steuerliche Beratung, ob die Modellrechnungen auch tatsächlich eintreten. Mir ist noch nicht ganz klar, was das Finanzamt bei einer Prüfung des Bauträgers festgestellt haben soll.

2.

Für eine Steuernachforderung Ihres Finanzamtes müssen Sie Nachzahlungszinsen zahlen, wenn 15 Monate nach Ablauf des Kalenderjahres vergangen sind, in dem die Steuer entstanden ist. Die Zinsen betragen 0,5 % pro Monat, also 6 % im Jahr gemäß § 233 a AO iVm. § 238 AO. Der geforderte Zinssatz ist gerechtfertigt, allerdings sollten Sie mit Verweis auf ein anhängiges Rechtsverfahren vor einem deutschen Finanzgericht Einspruch gegen die Zinshöhe einlegen und Ruhen des Verfahrens beantragen.

3.
Verjährung ist sicherlich gegenüber etwaigen Ansprüchen gegenüber des Bauträgers nicht eingetreten, da Sie erst seit kurzem Kenntnis von vermeintlichen Pflichtverletzungen des Bauträgers haben.
Im Hinblick auf die Verjährung bezüglich der Änderungen der Steuerbescheide 2008-2010 sollten Sie einmal in die Erläuterungen zu den Steuerbescheiden bzw. auf Seite 1 schauen, da die Steuerfestsetzung in Ihrem Fall wohl vorläufig bzw. die Steuerbescheide unter dem Vorbehalt der Nachprüfung ergangen sind.
Vorläufige Steuerbescheide oder solche, die unter dem Vorbehalt der Nachprüfung stehen, können nach § 165 Abs. 2 bzw. nach § 164 Abs. 2 AO bis zum Ablauf der Festsetzungsverjährung jederzeit geändert werden. Im Übrigen könnte auch eine Änderung aufgrund des § 173 AO in Betracht kommen aufgrund der Prüfung des Bauträgers, welche zu einer höheren Steuerfestsetzung bei Ihnen führte.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Patrick Hermes, Rechtsanwalt

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