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Steuer und Maklerporvision bei Kauf eines auszubauenden Rohbaus


08.05.2007 20:38 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht



Sehr geehrtes Anwalt-team,
diese Frage ist irgendwo zwischen, Steuer Bau und sontiges angesiedelt.
Wir beabsichtigen Haus mit Grundstück zu erwerben , dieses ist derzeit noch im Rohbau (entkerntes altes Haus) den der Verkäufer (ein Baununternehmer) "schlüsselfertig" nach unseren Vorgaben ausbauen will.
Das Objekt wurde durch einen Makler vermittelt im Expose wird das fertig ausgebaute Haus zu einem "Festpreis" beschrieben.
Da sich durch unsere Wünsche der Preis immer weiter noch oben verändert frage ich mich jetzt ob ich für jeden unserer Wünsche auch noch ~6% Maklercourtage und die Grunderwerbssteuer zahlen muß?
Wäre es nicht viel sinnvoller zunächst den Rohbau mit Grundstück zu kaufen worauf dann Grunderwerbssteuer und Maklergebühr fällig wird und den Ausbau in einem zweiten Vertragswerk zu regeln? Wäre auch dafür ein Notar sinnvoll/notwendig?
Fällt der Ausbau eines bestehenden Hauses auch unter die "einheitliches Vertragswerk"-Regelung sodaß für alles Grunderwerbssteuer anfallen würde?
Mit der Maklercourtage bin ich überhaupt nicht sicher, ob der Makler auch am Ausbau des Hauses mit seiner Provision beteiligt ist?

Also die konkrete Frage: Wäre es sinnvoller (Bzgl. Steuer und Maklerprovision) erst das Objekt im Rohbau zu kaufen und den Ausbau in einem zweiten Vertragswerk zu regeln?

Danke im voraus
R.

-- Einsatz geändert am 09.05.2007 23:42:26
Eingrenzung vom Fragesteller
08.05.2007 | 20:46
Eingrenzung vom Fragesteller
09.05.2007 | 23:42
Eingrenzung vom Fragesteller
09.05.2007 | 23:55
Sehr geehrter Fragesteller,

nachdem Sie nunmehr die Fragen eingegrenzt bzw. konkretisiert haben, komme ich Ihnen ausnahmsweise entgegen und beantworte Ihre Fragen wie folgt:

1. Ihre "Konstruktion" ist nicht wasserdicht.
Der BFH hat entschieden, "dass das Grundstück in bebautem Zustand Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist, wenn ein objektiver sachlicher Zusammenhang zwischen Grundstückskaufvertrag und weiteren, die künftige Bebauung des Grundstücks betreffenden Verträgen besteht. Zur grunderwerbsteuerpflichtigen Gegenleistung gehören in diesem Fall alle Leistungen des Erwerbers, die dieser an den Grundstücksveräußerer und an Dritte gewährt, um das Eigentum an dem Grundstück in seinem künftigen (bebauten ) Zustand zu erwerben.
Daneben ist auch die Vfg. der OFD Frankfurt v. 26.9.2003 beachtenswert: Ob als Gegenstand eines Erwerbsvorgangs das zukünftig bebaute Grundstück anzusehen ist, kann sich (auch) aus den mit dem tatbestandserfüllenden Rechtsgeschäft in rechtlichem oder objektiv engem sachlichem Zusammenhang stehenden Vereinbarungen oder Umständen ergeben, die insgesamt zu dem Erfolg führen, dass der Erwerber das Grundstück in bebautem Zustand erhält. Dies ist nach den Umständen des Einzelfalls zu ermitteln und kann auch aus dem Zusammenwirken mehrerer Personen auf der Veräußererseite folgen, wenn die Umstände des Zusammenwirkens ergeben, dass der Erwerber ein bebautes Grundstück erhält. Ist dies der Fall, so gehören alle Aufwendungen des Grundstückserwerbers zur grunderwerbsteuerrechtlichen Gegenleistung, die von ihm für die Verschaffung des bebauten Grundstücks gewährt werden´.”

Es kommt also auf die Umstände des Einzelfalls an, insb. darauf, ob Grundstücks- und Bauträgervertrag sowie Vertrag über den Ausbau in einem engen sachlichen Zusammenhang stehen. Dies würde ich hier ohne weiteres bejahen; was nützt Ihnen ein Rohbau?? Wird dem Finanzamt auch diese Verknüpfung erst nachträglich bekannt, kann der GrESt-Bescheid noch geändert werden.
2. Hier kommt es auf den Maklervertrag an; welche Vereinbarung enthält dieser? Es kommt wohl auf den Rohbauverkaufspreis an, nehme ich an.
Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ gerne zu Verfügung oder auch im Rahmen einer Mandatserteilung; am besten per mail: info@kanzlei-hermes.com.

Mit besten Grüßen
RA Hermes

Nachfrage vom Fragesteller 10.05.2007 | 09:05

Vielen Dank für die Antwort, es scheint ja wirklich kompliziert zu sein.
Zu punkt der Besteuerung frage ich mich allerdings, bis zu welchem Grad des Ausbaus das Finanzamt beteiligt wäre, z,B auch für den erweiterten Ausbau wie Boden- und Wandbelege, nachträgliche Rolläden. Da scheint ja ein Faß ohne Boden zu sein und man müßte letztendlich auch noch Grunderwebsteuer auf die Möbel zahlen wenn man welche vom Verkäufer/Ausbauer übernimmt??

Im Makler expose steht: " 5,0 % (zzgl. jeweils geltende gesetzliche MwSt.) vom Gesamtkaufpreis, zahlbar und verdient am Tag des notariellen Kaufvertrages"
Der Kauf der beim Notar besiegelt wird, ist ja nur der kauf des Rohbaus...

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.05.2007 | 09:35

Vielen Dank für die Nachfrage und entschuldigen Sie höflichst, dass diesseits erst jetzt Ihre Nachfrage beantwortet werden kann, aber ich war geschäftlich unterwegs.
Gegenstand der Besteuerung sind nach § 1 GrEStG Rechtsvorgänge, die sich auf inländische Grundstücke beziehen. Darunter sind Grundstücke im Sinne des bürgerlichen Rechts zu verstehen (§ 2 Abs. 1 S. 1 GrEStG). Zum Grundstück gehören sämtliche Bestandteile (§§ 93 - 96 BGB).
Gebäudebestandteile sind u. a. Heizungsanlagen, fest eingebaute Bad- und Sanitäreinrichtungen, Versorgungsleitungen für Strom, Wasser und Heizung, so dass zum Beispiel die Möbel nicht dazu gehören.
In diesem Fall wäre m.E. nur auf den Kaufpreis für den Rohbau abzustellen.

Mit besten Grüßen

RA Hermes

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