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Steuer beim Verkauf einer ehemals selbst genutzten Wohnung

| 20.06.2017 11:26 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alex Park, LL.B.


Guten Tag,
wir haben im Jahr 2008 eine Wohnung gekauft, diese aufwendig saniert /renoviert und bis einschl. 2012 selbst gewohnt. Mein Mann wurde aufgrund der Wirtschaftskrise arbeitslos und wir waren so gezwungen den Wohnort zu wechseln. Ich war in Elternzeit -wir hatten aber immer vor, die Wohnung selbst wieder zu bewohnen und in unsere Sadt zurückzukehren ! So stand sie bis bis zu einer endgültigen Findung der priv. Wohnortes leer. Auch war sie nicht vermietet weil wir ja selbst wieder baldmöglichst nutzen wollten. Durch die Geburt unseres dritten Kindes ( ich bin weiter in Elternzeit, bei ruhendem Arbeitsvertrag in der Wohnungsnähe) und davor nachweislich gesundheitl. Probeme,sowie Findung in den neuen Arbeitsplatz und Stadt, verkauften wir letztendlich 2016 die Wohnung durch einen Makler, der jedoch viel früher damit beauftragt war. Das Finanzamt setzt nun durch den nicht zeitnahen Verkauf nach Auszug ( im Jahr und 2 Jahre vor Auszug nicht selbst genutzt) Steuern fest (Einkommen).Eine nicht Einhaltung der 10 Jahres Frist ist uns bewußt, jedoch war sie immer als priv Wohnung und nicht als Spekulationsobjekt gedacht. Die Sanierungskosten wurden deshab auch nicht abgesetzt. (Das Finanzamt rechnet Verkauf - Kauf und setzt so die Vesteuerung fest.)
Weitere Immobilien wurden nicht verkauft. Wenn spekuliet hätten wirdie Wohnung einfach 2 weitere Jahre nicht verkauft....
Wie können wir am Sinnvollsten Einspruch einlegen ? Welche Argumente bringen?
Besten Dank für Ihre Antwort

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Ob ein zu versteuerndes privates Veräußerungsgeschäft vorliegt, bemisst sich an §§ 22, 23 EStG.

Aus § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG für die zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilie keiner Versteuerung zu unterwerfen, wenn diese im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Sie tragen vor die Immobilie 2008 erworben zu haben, bis einschließlich selbst bewohnt zu haben und diese sodann leerstehend verlassen zu haben. 2016 wurde die Wohnung dann veräußert.

Aus meiner Sicht ist hier mit dem Wortlaut des § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG zu arbeiten.

Dort heißt es:

"Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden."

Hier wird man sich also fragen müssen, wie die "eigenen Wohnzwecke" auszulegen sind.

Unstreitig haben Sie die Wohnung nicht fremdvermeitet, so dass nur noch eigene Wohnzwecke in Frage kommen.

Fas Bundesministerium der Finanzen legt diese Kriterium dahin gehend aus, dass das Wirtschaftsgut bei Alt. 1 während des gesamten Zeitraums und ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden, dies wird als ununterbrochen verstanden (vgl. BMF, Schreiben vom 05.10.2000, IV C 3-S 2256-263/00).

Der BFH greift daher zur Auslegung des Begriffs der Nutzung für eigene Wohnzwecke auf die Auslegung in den genannten Normen unter Berücksichtigung der Besonderheiten des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG zurück (vgl. BFH, Urteile vom 25.05.2011 IX R 48/10).

Danach wird eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn sie dazu bestimmt und geeignet ist, Menschen auf Dauer Unterkunft und Aufenthalt zu ermöglichen und der Eigentümer diese Möglichkeit selbst in Anspruch nimmt (BFH, Urteil vom 28.11.2001 X R 132/98).

Eine gelegentliche Nutzung zu Wohnzwecken soll in diesem Zusammenhang ausreichen (so FG Köln, Urteil vom 20. März 2014 – 3 K 3397/10).

Haben Sie sich also im Jahr 2014 - 2016 gelegentlich zu Wohnzwecken in der Wohnung aufgehalten, so würde die Privilegierung des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG greifen.

Können Sie diesen Beweis nicht führen, so wäre ein Einspruch meiner Auffassung nach nicht vielversprechend.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 20.06.2017 | 15:09

Vielen Dank für Ihre hilfreiche Antwort.
Wir haben die Wohnung 2012-2014 gelegentlich selbst genutzt, wollten soziales Umfeld nicht verlieren zB(Besuch zu Geburtstagen , Ferien, etc)und waren zu Besuch in der Stadt und Wohnung bei Freunden und regelmäßig dort im Altenheim, wo meine Mutter lebte, bis sie 2014 verstarb, Das Elternhaus musste anschließend geräumt werden etc . Danach und der Geburt unseres dritten Kindes 2014 beschlossen wir doch nicht mehr zurückzukehren. Der Makler wurde 2014 beauftragt ( Maklervertrag) einige Versuche sind geplatz bis 2016 der Verkauf stattfand.
Wie sollen wir einen Beweis der gelegentlichen Nutzung führen ?
Vielen Dank für Ihre Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.06.2017 | 15:14

Gerne beantworte ich auch Ihre Nachfrage.

Wenn die Immobilie durchweg geeignet war Sie zu beherbergen, wenn also weiterhin Möbel dort vorhanden waren, ein Wasser- und Stromanschluss weiter liefen, so bin ich der Meinung, dass Sie eine gelegentliche Nutzung gut vortragen können.

Sie können dann mit dem Besuch bei der Mutter und einigen Beispielen in Bezug auf das soziale Umfeld argumentieren. Das Finanzamt wird sich schwer tun hier dagegen zu halten.

Allerdings wird es hier aufgrund der zeitigen Komponente eng, zwar wollten Sie bereits 2014 verkaufen, haben dies aber erst 2016 getan. Der § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG stellt nicht auf die Verkaufsabsicht, sondern auf den Verkauf ab.

Sie würden also wegen 2015 und 2016 immer noch Probleme mit der Nutzung haben.

Mit freundlichen Grüßen

Alex Park

Bewertung des Fragestellers 20.06.2017 | 22:08

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