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Steuer auf Mieteinnahmen


03.10.2006 22:03 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht



Ich bin Deutsch, lebe aber seit 4 Jahren in England, d.h kein Wohnsitz und kein Einkommen in Deutschland, nur im Ausland und bin da steuerpflichtig. Ich moechte gern eine Immobilie kaufen, die vermietet wird. Die Mietteinnahmen werden das Bankdarlehen fast vollstaendig abdecken und fuer mich entsteht nur Ueberbetrag von ca. 30€ pro Monat. Die Mieteinnahmen betragen 4500€ im Jahr bzw. 375€ im Monat. Ich habe gelesen, dass ich beschraenkt steuerpflichtig bin, aber wieviel genau betragen die Steuern im Jahr oder Monat bzw. was ist der Steuerfrei Betrag?
Sehr geehrte Ratsuchende,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt nach Ihren Angaben beantworten möchte.

Mit Ihrer Recherche hinsichtlich der beschränkten Einkommensteuerpflicht in Deutschland liegen Sie nicht falsch, so dass die inländischen Einkünfte zumindest auch der deutschen Ertragsteuer unterliegen dürften.
Hinsichtlich der Verlagerung der Besteuerung zumindest nach Deutschland und nicht ausschließlich an den Wohnsitz in England wird sich hinsichtlich dessen mit vermieteten Grundstücken oder Grundstücksteilen am Belegenheitsort des Grundstücks in Deutschland bemessen.
Somit könnte es ggf. zu einer Doppelbesteuerung hinsichtlich der Ertragsteuern in beiden betroffenen Ländern führen, die jedoch eigentlich vermieden werden solle.
Aus diesem Grunde hat Deutschland mit vielen Ländern Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung geschlossen.
In vielen solchen Abkommen wird bestimmt, dass die Ertragsteuer dort zum Tragen kommen soll, wo die Einkünfte erzielt werden, wobei der andere Staat auf das Besteuerungsrecht hinsichtlich dieser Einkünfte verzichtet.
Als eine rühmliche Ausnahme gilt die Schweiz, wobei das so genannte Anrechnungsverfahren zum Tragen kommt, wobei die jeweils im Einkunftsland gezahlte Ertragsteuer auf die Ertragsteuer des Wohnsitzstaates angerechnet wird.
Gelegentlich Ihrem Heimatland wird es so gehandhabt, dass bei Immobilien mit Belegenheitsort in Deutschland die Einkünfte in Deutschland erzielt werden, somit Ihr Heimatland zugunsten des Staates der Einkunftsquelle auf das Besteuerungsrecht nach dem Ertrag verzichten wird.
Aus diesem Grunde wird folglich die Doppelbesteuerung in beiden Staaten vermieden.

Sie tragen vor, dass Sie Mieteinnahmen von EUR 4.500,00 erzielen werden, die den Grundfreibetrag der Einkommensteuer als Ertragsteuer in Deutschland bei Weitem nicht erreichen wird.
Aber vielleicht sollten Sie daran denken, dass Sie aufgrund von Werbungskosten ggf. zu negativen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung kommen könnten.
Ein „Verlustausgleich“ innerhalb der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung bezeichnet als horizontaler Verlustausgleich ist erst bei mehreren Einkunftsquellen in Form von Vermietungen von Immobilien möglich.
Ein vertikaler „Verlustausgleich“ ist schon deswegen nicht möglich, weil Sie ansonsten keine der übrigen sechs Einkunftsarten in Deutschland erfüllen, wenn Sie lediglich in diesem Lande vermieten wollen.
Negative Einkünfte könnten jedoch periodenübergreifend innerhalb der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unbegrenzt, solange solche erzielt werden, vorgetragen und mit positiven Einkünften in künftigen Jahren verrechnet werden.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.


Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 04.10.2006 | 21:10

Sehr geehrter Anwalt,

vielen Dank fuer Ihre Antwort. Um es genau zu verstehen heisst das also, dass ich die Einnahmen in der angegebenen Hoehe nicht versteuern muss, da die 4500€ deutlich unter dem Freibetrag liegen, der bitte wie hoch ist?

Danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.10.2006 | 22:10

Sehr geehrte Ratsuchende,

Grundfreibetrag bedeutet, daß auf das Einkommen bis zur Höhe des Grundfreibetrages, keine Einkommensteuer zu zahlen ist.
Gemäß Urteil (1996) des Bundesverfassungsgerichtes, ist das sogenannte Existenzminimum durch steuerliche Freistellung zu sichern.
Dieser Grundfreibetrag liegt seit dem 01.01.2004 bei EUR 7.664,00.

Sollten Sie noch weitergehende Beratung hinsichtlich der in
der Ursprungsantwort vorgetragenen periodenübergreifenden
Verlustverrechnung wünschen, bitte ich um diesbezügliche Kontaktaufnahme.

Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

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