Sehr geehrter Ratsuchender,
gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:
Ich gehe zunächst davon aus, dass das von Ihnen angegebene Kaufdatum das Datum des notariellen Kaufvertrages ist. Dies ist nämlich der für den Beginn der sog. Spekulationsfrist maßgebliche Zeitpunkt.
Der Verkauf ist ein so genanntes privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 EStG (Einkommensteuergesetz) und unterliegt damit als sonstige Einkunftsart (vgl. § 2 Nr. 7 EStG) der Einkommensteuer, da in Ihrem Fall zwischen Anschaffung im Jahre 2002 und Veräußerung im November 2011 weniger als 10 Jahre liegen.
Die für den Fall eines Verkaufs innerhalb der 10-Jahresfrist vorgesehenen Ausnahmen des § 23 Abs. 1 S. 3 EStG finden auf Ihren Fall leider keine Anwendung, da Sie aufgrund der Vermietung ab Dezember 2010 die Wohnung weder ausschließlich, noch im Jahre des Verkaufs UND den Jahren 2009 UND 2010 zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Der Veräußerungsgewinn ist daher steuerpflichtig. Sie müssen den Gewinn also verteuern.
Vorfälligkeitsentschädigungen stellen ertragssteuerrechtlich Schuldzinsen dar und sind dann, wenn sie auf die Verpflichtung zur Übertragung lastenfreien Eigentums zurückzuführen sind, den Veräußerungskosten zuzurechnen und bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinnes zu berücksichtigen (vgl. BFH, Urt. v. 6.12.2005 VIII R 34/04). Mit anderen Worten können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung vom Gewinn abziehen.
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Abschließend erlaube ich mir darauf hinzuweisen, dass die von mir erteilte rechtliche Auskunft ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben beruht. Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann zu einer völlig anderen rechtlichen Beurteilung führen.