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Steuer Verkauf Eigentumswohnung

11.01.2012 22:15 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Hallo,

ich habe im Juni 2002 eine Eigentumswohnung gekauft (Kaufpreis 160.000 Euro) und habe dort bis Juni 2010 selbst gewohnt, d.h. ca. 8 Jahre lang. Im Juni 2010 habe ich eine andere Eigentumswohnung gekauft (außer der alten und der neuen ETW besitze ich keine Immobilien) und bin dort eingezogen.

Von Juli bis Mitte Dezember 2010 stand die Wohnung leer bzw. wurde renoviert. Währenddessen lief eine Mieter- und Käufersuche.

Seit Mitte Dezember 2010 habe ich die Wohnung vermietet.

Ende November 2011, d.h. knapp 11,5 Monate nach Vermietung und knapp 9,5 Jahre nach dem Kauf, habe ich die Wohnung für 180.000 Euro verkauft.

Muss ich den Gewinn nun versteuern? Ggf. relevant (s.o.): Die Wohnung wurde noch keine vollen 12 Monate vor dem Verkauf vermietet.

Falls ja, könnte ich u.a. die von mir gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung für die noch laufende Baufinanzierung vom zu versteuernden Gewinn abziehen?

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:
Ich gehe zunächst davon aus, dass das von Ihnen angegebene Kaufdatum das Datum des notariellen Kaufvertrages ist. Dies ist nämlich der für den Beginn der sog. Spekulationsfrist maßgebliche Zeitpunkt.

Der Verkauf ist ein so genanntes privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 EStG (Einkommensteuergesetz) und unterliegt damit als sonstige Einkunftsart (vgl. § 2 Nr. 7 EStG) der Einkommensteuer, da in Ihrem Fall zwischen Anschaffung im Jahre 2002 und Veräußerung im November 2011 weniger als 10 Jahre liegen.
Die für den Fall eines Verkaufs innerhalb der 10-Jahresfrist vorgesehenen Ausnahmen des § 23 Abs. 1 S. 3 EStG finden auf Ihren Fall leider keine Anwendung, da Sie aufgrund der Vermietung ab Dezember 2010 die Wohnung weder ausschließlich, noch im Jahre des Verkaufs UND den Jahren 2009 UND 2010 zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Der Veräußerungsgewinn ist daher steuerpflichtig. Sie müssen den Gewinn also verteuern.

Vorfälligkeitsentschädigungen stellen ertragssteuerrechtlich Schuldzinsen dar und sind dann, wenn sie auf die Verpflichtung zur Übertragung lastenfreien Eigentums zurückzuführen sind, den Veräußerungskosten zuzurechnen und bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinnes zu berücksichtigen (vgl. BFH, Urt. v. 6.12.2005 VIII R 34/04). Mit anderen Worten können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung vom Gewinn abziehen.

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Abschließend erlaube ich mir darauf hinzuweisen, dass die von mir erteilte rechtliche Auskunft ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben beruht. Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann zu einer völlig anderen rechtlichen Beurteilung führen.

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Danke zusammenfassend ganz ok wohl auch in meinem Sinne allerdings hat bei mir die Antwort der Anwältin auf meine Rückfrage nochmal eine Unsicherheit ausgelöst und ich kann leider nichts mehr weiter klären da nur eine Rückfrage ... ...
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