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Steuer Grundsteuernachzahlung

28.02.2011 11:18 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Im Juli 2010 habe ich eine Eigentumswohnung welche unter einer Zwangsverwaltung stand gekauft um sie zunächst zu renovieren und anschließend zu vermieten.

Im Januar 2011 erhielt ich vom Magistrat der Stadt Wiesbaden einen Bescheid zur Nachzahlung einer Grundsteuer aus den Jahren 2003 bis 2008 in Höhe von 2.218,97. Das Vollstreckungsverfahren gegen den Voreigentümer verlief erfolglos. Das Wohnungseigentum wurde mir zum 01.01.2011 steuerlich zugerechnet. Im Bescheid steht ferner, dass ich als Erwerber persönlich neben dem früheren Eigentümer für die Zeit seit dem letzten vor der Übereignung liegenden Kalenderjahres hafte, also 2009 und 2010. Daneben liegt noch die dingliche Haftung vor, wonach die Grundsteuer als öffentliche Last auf dem Steuergegenstand ruht, und das Grundstück dinglich für die noch offen stehende Grundsteuer haftet. Ich habe als Eigentümer die Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz zu dulden.
Im Jahre 2007 wurde die Grundsteuer im Rahmen einer Wertfortschreibung und Neuveranlagung rückwirkend auf den 01.01.2003 von 90,19 auf 147,99 festgesetzt.

Meine Fragen zu dem Sachverhalt:
1. Muss ich tatsächlich zahlen? Oder habe ich rechtliche Mittel
2. Wie kommt eine nachträgliche Neuveranlagung zu Stande? Kann ich dagegen etwas unternehmen? zumal der Wert ab dem 01.01 2011 wieder auf die ursprünglichen 90,19 festgesetzt wurde. Hier erfolgt aber keine nachträgliche Gutschrift.
3. Kann ich die Kosten (sofern ich sie zahlen muss) als Werbungskosten geltend machen? Für 2010 oder erst für 2011?

§ 11 GrStG regelt, wer neben dem Steuerschuldner (§ 10 GrStG) als Haftungsschuldner mit seinem persönlichen Vermögen für die Grundsteuer einzustehen hat. Dabei werden zeitliche und sachliche Aspekte für die Haftungsbegründung unterschieden.
Der Erwerber des Grundstücks haftet für die Steuer, die für das Kalenderjahr der Übereignung und das davor liegende Kalenderjahr rückständig sind. Die Gemeinde ist von Amtswegen nicht verpflichtet den (ggf. potenziellen) Erwerber und Haftenden auf die Steuerrückstände hinzuweisen. Der Erwerber eines Grundstücks kann zwar die Haftung nach Absatz 2 vertraglich ausschließen, wird aber dadurch nicht aus der Haftung gegenüber dem Finanzamt entlassen. Vielmehr bewirkt dieser vertragliche Haftungsausschluss nur einen Anspruch gegenüber dem Verkäufer.
Im Ergebnis haftet der Erwerber also für die beiden Kalenderjahre, die der Zurechnung des Einheitswerts und damit der Übernahme der Steuerschuldnerschaft des Erwerbers (§ 22 BewG, § 10 GrStG) vorausgehen.
Für die Grundsteuer besteht zudem die Besonderheit, dass eine Durchsetzung des Steueranspruchs nicht nur gegenüber dem Steuerschuldner (§ 10 GrStG) oder dem Haftenden (§ 11 GrStG) möglich ist, sonder dass der Anspruch auch direkt aus dem Steuergegenstand, dem Grundstück (§ 2 GrStG), erfüllt werden kann.Die Grundsteuer ist eine öffentliche Last und ruht auf dem Grundstück selbst (§ 54 GBO), ohne dass sie im Grundbuch eingetragen werden muss. Wegen einer Steuer, die als öffentliche Last auf Grundbesitz ruht, hat der Eigentümer die Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz zu dulden. Zugunsten der Finanzbehörde gilt als Eigentümer, wer als solcher im Grundbuch eingetragen ist. Der Eigentümer hat die Zwangsvollstreckung auch zu dulden, wenn er selbst nicht Steuerschuldner ist, es muss aber eine Steuerschuld aus dem konkreten Grundstück bestehen. Die Grundsteuer ist bei einer Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung bevorzugt gesichert. Insoweit sehe ich keine Möglichkeit einer Zahlung zu entgehen, insbesondere weil vorher der Alteigentümer erfolglos zur Zahlung aufgefordert wurde.
Falls Sie das Gebäude vermieten (wollen), können Sie die Grundsteuer als (vorweggenommene) Werbungskosten absetzen. Entscheidend ist der Zeitpunkt der Zahlung.
Die Neuveranlagungen infolge der Fortschreibung des Einheitswerts sind auf den Fortschreibungszeitpunkt durchzuführen (§ 17 Abs. 3 GrStG), das ist der 1.1.des Kalenderjahres, das dem Jahr der Änderung der tatsächlichen Verhältnisse (Eigentümerwechsel) folgt. Warum hier eine rückwirkende Änderung bis ins Jahr 2003 erfolgt, ist mir nicht ersichtlich.
Mit besten Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 28.02.2011 | 17:41

Vielen dank für Ihr schnelles und umfangreiches Feedback.

Die Neuveranlagung wurde durch das Finanzamt 2007 vorgenommen. Daran orientiert sich ja die Grundsteuer. Kann ich zum jetzigen Zeitpunkt noch etwas gegen den Erlass vom Finanzamt unternehmen, da ich ja aufgrund der Grundschuld quasi indirekt der Leidtragende bin, oder habe ich - da evtl. verjährt oder wg fehlender Weisungsbefugnis (der Erlass ging ja gegen den Vorbesitzer) machtlos?

Leider ist mir immer noch nicht klar, ob ich den Posten in die Lohnsteuer 2010 mit einbringen kann, gezhalt wird ja erst jetzt...

Nochmals Danke und viele Grüße


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.02.2011 | 17:50

Gegen die Neuveranlagung haben Sie keine Möglichkeiten erfolgversprechend vorzugehen.
Falls Sie die Grundsteuer erst jetzt zahlen, kann diese auch erst in Ihrer Einkommensteuererklärung 2011 berücksichtigt werden und nicht in 2010.

Ergänzung vom Anwalt 28.02.2011 | 17:52

Über eine postive Bewertung würde ich mich freuen.

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