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Stellt der Einbau einer Wasserenthärtungsanlage eine Modernisierungsmaßnahme dar?

07.05.2019 19:09 |
Preis: 25,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Hallo,

wir haben eine Ankündigung einer Modernisierung erhalten.
in unserem Altbau (Mehrfamilienhaus, 25 Parteien, Eigentümer wohnt selbst im Haus, Baujahr 1900) soll eine Wasserenthärtungsanlage eingebaut werden, die das Wasser um einen Härtegrad (von 3- hart- auf 2-normal) aufbereitet. Dabei werden dem Wasser durch einen Ionenaustauschverfahren sowohl Magnesium als auch Calcium entzogen - die Trinkqualität des gelieferten Wassers ist durch die Wasserbetriebe bereits als sehr gut eingestuft. Einzig die Wasserflecken in Bad und Küche würden durch das weichere Wasser verringert werden, nicht jedoch die Qualität des Wassers als solches. Die anfallenden Kosten zum Einbau und später zur Wartung des Filters sollen auf die Miete (8 % des Einbaus auf Nettokaltmiete; Wartung in die Betriebskosten) umgelegt werden.

Dier Frage: Ist es möglich, sich gegen diese Mieterhöhung zu wehren?

Herzlichen Dank für Ihre Antwort
07.05.2019 | 22:36

Antwort

von


(26)
Martin-Hoffmann-Str. 13
12435 Berlin
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Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

um eine umlagefähige Modernisierung handelt es sich etwa, wenn der Gebrauchswert erhöht wird oder wenn die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden. Zu fragen wäre etwa, ob die Maßnahme einen künftigen Mieter eher dazu bewegen würde, die Wohnung zu mieten.

Nicht umlagefähig sind dagegen Instandhaltungen, also Maßnahmen, die notwendig sind, damit die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand bleibt und künftige Schäden vermieden werden.

Dass eine Wertsteigerung eintritt ist für eine Wasserenthärtungsanlage jedenfalls nicht eindeutig zu bejahen, im Gegenteil wird vielfach diskutiert, ob von Wasserenthärtungsanlagen nicht sogar Gesundheitsschäden ausgehen, insbesondere bei falschem Gebrauch. So wurde etwa im Fall OLG Karlsruhe, Beschluss vom 30.10.1998, Az.: 11 Wx 53/98 einer Eigentümergemeinschaft nur erlaubt, die Anlage möglichst "schonend" zu betreiben um eine durch das entkalkte Wasser ausgelöste Hautkrankheit bei einem der Eigentümer zu vermeiden.

Die Reduzierung von Mangnesium und Kalzium allein ist andererseits kein Grund, eine Gesundheitsgefährdung in der Enthärtungsanlage zu sehen. Laut Wikipedia ("Wasserhärte") sind diese Stoffe zwar für den Menschen essentiell, jedoch spielt für die Versorgung des Körpers mit diesen Elementen das Trinkwasser eine untergeordnete Rolle.

Selbst wenn Gesundheitsschäden aufgrund der Eigenheiten der Enthärtungsanlage ausgeschlossen werden können, muss wohl in der Anlage jedenfalls dann eine nicht umlagefähige Instandhaltung gesehen werden, wenn das Wasser vorher sehr hart war und ohne Enthärtungsanlage Schäden drohten wie etwa Wasserflecken oder andere Beschädigungen etwa von Leitungen und Elektrogeräten durch Kalkablagerungen). Das kann jedenfalls bei einem vorher "harten" Wasser der Stufe 3 bejaht werden. Unter dem Aspekt muss hier eher eine vorsorgliche Instandhaltung als eine Modernisierung angenommen werden.

Da Nutzen und /oder Schaden von Wasserenthärtungsanlagen allgemein in der Diskussion stehen und nicht einheitlich bewertet werden, kann jedenfalls auch nicht davon ausgegangen werden, dass die Wohnung für künftige Mieter durch die Enthärtungsanlage ohne weiteres attraktiver wird.

Ihre Frage wurde jedoch gerichtlich noch nicht gerichtlich entschieden, kann eine Bewertung als Instandhaltung oder Modernisierung nicht mit Sicherheit vorhergesagt werden.

Wenn Sie die Mieterhöhung verhindern wollen, wäre dies notfalls durch eine negative Feststellungsklage gerichtlich zu klären. Sie sollten jedoch die Mietsteigerung zunächst zahlen, allerdings unter Hinweis auf Ihre Auffassung nur "unter Vorbehalt". Andernfalls kann eine Kündigung wegen Zahlungsrückstand gerechtfertigt sein.

§ 2 Nr.2 BetrKV sieht allerdings vor, dass die Kosten der Wasserversorgung umlegbar sind, namentlich die Kosten für den Betrieb einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe. Hierunter fällt auch eine Enthärtungsanlage, so dass die Betriebskosten für die Anlage umlegbar sind.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwältin Dr. Stefanie Kremer

Nachfrage vom Fragesteller 07.05.2019 | 23:25

Sehr geehrte Frau Kremer,

haben Sie Dank für die Beantwortung der Anfrage. Für mich erschließt sich jedoch nicht gänzlich was Sie schreiben, da ich fragte, ob ich mich gegen die Mieterhöhung wehren kann, was in Bezug zur Frage auch beinhaltet, ob ich jede Form der baulichen Veränderung dulden und auch zahlen muss, oder ob ich mich gegen derlei Veränderungen des Mietgegenstandes, so dass eine Erhöhung der Miete aufgrund von nachträglicher vermeintlicher aber nicht gewollter "Verbesserung", wehren kann.

Herzlichen Dank für die Klärung

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.05.2019 | 08:03

Sehr geehrte Fragestellerin,

wenn es sich um eine objektive Verbesserung/Wohnwertsteigerung handelt (dann: Modernisierung), kann der Vermieter tatsächlich die Kosten in den gesetzlichen Grenzen des § 559 BGB auf die Mieter umlegen, selbst wenn die Mieter die Verbesserung (z.B. wegen der Mehrkosten) nicht wünschen oder auch wenn sie sie subjektiv gar nicht als Verbesserung wahrnehmen. Der Fall, dass Maßnahmen, die als objektive Wohnwertsteigerung anzusehen sind, von den Mietern als neutral oder sogar nachteilig (auch in Bezug auf das Wohnen an sich) wahrgenommen werden, ist leider nicht selten. So kann sich ein Mieter etwa gegen den Anbau von Balkonen oder den Einbau eines Fahrstuhls und eine entsprechende Mieterhöhung nicht wehren mit dem Argument, dass er dies nicht haben will. Die Grenze liegt bei "Luxussanierungen". Diese braucht der Mieter nicht mit zu zahlen.

Darum ist meine Argumentation in Bezug auf die Wasserenthärtungsanlage, dass es sich objektiv nicht um eine Verbesserung handelt, sondern allenfalls um eine Instandsetzung (insb. auch um Schäden durch Kalk vorzubeugen). Ob eine Wasserenthärtungsanlage eine (objektive) Wohnwertsteigerung darstellt und eine Mieterhöhung rechtfertigt, ist wie gesagt noch nicht gerichtlich entschieden. Diese Argumentation wäre aber der Ansatzpunkt, um sich gegen die Mieterhöhung zu wehren.

Auch wenn die Anlage doch als Modernisierung gewertet würde, muss der Vermieter auch noch weitere Voraussetzugen erfüllen für eine wirksame Mieterhöhung, wie etwa einen nachvollziehbaren Verteilerschlüssel für die Aufteilung der Kosten auf die Wohnungen darlegen.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Stefanie Kremer

ANTWORT VON

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