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Stellplatz in Mehrfamilienhaus zu schmal

| 20.07.2017 13:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: In einer Wohnungseigentümergemeinschaft können rechtswidrige Zustände entstehen. Gegen einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung ist die Anfechtungsklage binnen Monatsfrist statthaft, gerichtet gegen alle Wohnungseigentümer und unter Beiladung der Verwaltung. Die Vindikation verjährt in 30 J

Mein Vater hat 1992 eine Eigentums-Wohnung in einer Wohnanlage (Baujahr 1984) mit 32 Wohnungen gekauft. Der Miteigentumsanteil an dem Grundstück ist laut Grundbuch "verbunden mit Sondereigentum an der Wohnung im Haus [x] und PKW-Einstellplatz im Garagengeschoss im Aufteilungsplan mit Nr.[x] bezeichnet. [...] Im übrigen wird wegen des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums auch auf die Eintragungsbewilligung vom xx.xx.1990 Bezug genommen."

Im Kaufvertrag von 1992 findet sich die Formulierung: „Das Miteigentum der Wohnung ist durch die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte eingeschränkt".

Durch bauliche Anlagen [Antrieb und Steuerung des Schiebetors der Zufahrt] ist aber die lichte Breite unseres Stellplatzes so eingeschränkt, dass eine Nutzung mit einem "normal" breiten PKW kaum möglich ist. Das Schiebetor läuft nämlich bei Öffnung in den Bereich dieses Stellplatzes.
In den ursprünglchen Planungsunterlagen war kein Schiebetor vorgesehen, wann der Einbau erfolgte, ist nicht genau klar, aber auf jeden Fall vor dem Erwerb der Wohnung durch meinen Vater.
Ich gehe gemäß Garagenverordnung davon aus, dass die Breite des Stellplatzes mindestens 2,40m betragen müsste, weil links eine Stütze die Breite begrenzt. Eigentlich müsste die Breite sogar 2,50 betragen, da auch die rechte Seite durch eine Wand/bzw. durch das (geöffnete) Schiebetor begrenzt ist. Ohne das elektrische Steuerelement, den Antriebskasten und Antriebsschiene würde die Breite von 2,50 auch erreicht. Die jetzige Breite ist jedoch auf unter 2,00m eingeengt.
Ein Hinweis auf diese Einschränkung der Nutzbarkeit ist weder im Grundbuch noch im Kaufvertrag gegeben.

Wegen dieser Nichtnutzbarkeit hat mein Vater jahrelang ohne Entschädigung diesen Stellplatz der Allgemeinheit als Fahrrad-Stellplatz kostenlos zur Verfügung gestellt.
Nun wollen wir die Wohnung verkaufen und deshalb vorher das Stellplatz-Problem lösen.
Die Nutzung als Fahrrad-Stellplatz haben wir erfolgreich widerrufen.

Die Bitte an die WEG, die bauliche Anlage des Schiebetors so zu ändern, dass die Nutzung für einen PKW möglich wird, wurde auf der Eigentümerversammlung abgelehnt mit folgenden Begründungen:

1. Die Einschränkung des Stellplatzes habe bei Kauf der Wohnung von der Vorbesitzerin schon bestanden, Wohnung und Stellplatz seien quasi „gekauft wie besehen".
Allenfalls das Steuerelement könnte umgesetzt werden, was aber nur eine Teillösung des Problems bedeuten würde, weil die Einschränkung durch das Antriebselement des Tors wesentlich größer ist (und überdies in einem beim Einparken nicht einsehbaren Bereich liegt).

2. Eine andere technische Lösung für das Tor (z.B. ein Rolltor, das an der Decke über der Fahrbahn verläuft), sei sehr teuer und wahrscheinlich wegen der zu geringen lichten Höhe des Garagengeschosses gar nicht möglich.
Die Durchsetzung des Rückbaus hätte mögl.weise also zur Folge, dass das Garagengeschoss gar nicht durch ein Tor gesichert werden könnte, was keiner will.
Statt dessen wurde ein zeitweiser und widerruflicher Stellplatz-Tausch mit einem zur Zeit nicht genutzten Stellplatz angeboten, was aber unser Problem beim Verkauf nicht lösen würde, weil das keine Auswirkung auf die Teilungserklärung und Grundbucheintrag hätte.

3. Das Garagentor stelle auch in dieser baulichen Ausführung keine Einschränkung der Sondereigentumsrechte an dem Stellplatz dar.

Zugestanden wurde nur die Umsetzung des Steuerungselementes.

Nun meine Fragen:

- Macht es Sinn, juristisch vorzugehen, oder sind evtl. Ansprüche auf Rückbau, so sie überhaupt existiert haben, nach so langer Zeit ohnehin verjährt bzw. hat die Anlage Bestandsschutz, weil ihrer Errichtung nicht zeitnah widersprochen wurde?

- Hätten wir ggf. Ansprüche auf einen Schadensersatz, z.B. in Form einer monatlichen Vergütung oder auch in Form einer entgeltlichen Übertragung / separaten Veräußerung des Sondereigentums auf die Gemeinschaft?

- Spielt die Nichtnutzbarkeit eine Rolle hinsichtlich der bauordnungsrechtlichen Notwendigkeit des Nachweises ausreichender Stellplätze bzw. der nicht mit der Garagenverordnung konformen Gestaltung des Stellplatzes?

Mit vielem Dank und freundlichen Grüßen
20.07.2017 | 14:59

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

Sie können den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung anfechten, aber nur binnen Monatsfrist. Daher müssen Sie möglicherweise schnell entscheiden und handeln und sollten sich unbedingt einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht vor Ort nehmen. Im Rahmen der Anfechtungsklage könnte Ihr Anspruch auf Freilegung der ordnungsgemäßen Breite des Stellplatzes geklärt werden.

Im Folgenden hierfür einige Entscheidungshilfen:

Zunächst sollten Sie sich vom Verwalter die Beschluss-Sammlung herausgeben lassen und recherchieren, wann und auf welcher Grundlage der Einbau des Schiebetors erfolgte. Schon dieser damalige Beschluss könnte formal oder materiell rechtswidrig, möglicherweise sogar nichtig sein. Es könnte aber auch eine Zustimmung des damaligen Eigentümers vorliegen.

Der Besitzstörungsanspruch ist zwar gem. § 864 BGB verfristet. Es gilt aber, da es sich meiner Auffassung nach auch um einen Herausgabeanspruch gem. § 985 BGB handelt, die dreißigjährige Verjährungsfrist gem. § 197 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Der Anspruch ist gerichtet auf Herausgabe des Ihnen grundbuchlich zustehenden vollständigen Stellplatzes. Dies wird Ihnen durch die Schiebetor-Anlage ja verweigert.

Im Ganzen ist Ihre Rechtsposition vorbehaltlich vorstehender Recherchen und Fristen günstig. Ich empfehle daher weitere Recherchen und ein juristisches Vorgehen.

Einen Schadensersatzanspruch vermag ich allerdings nicht zu erkennen. Ein Überbau gem. § 912 BGB scheidet wohl aus, da keine Grundstücksgrenzen in Rede stehen. Beim Schadensersatzanspruch wäre zudem ein Verschulden erforderlich. Ihr Vater hat die Situation aber sogar geduldet.

Sodann sollten Sie aber auch in die Bauakte schauen und die Baugenehmigung prüfen. In der Tat sind nach § 4 GarVO die von Ihnen richtig erkannten Mindestbreiten zu beachten. Zwar gilt das öffentliche Recht nicht unmittelbar zwischen Privaten. Aber Sie haben gegenüber der Wohnungsverwaltung Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung gem. § 21 Abs. 4 WEG. Dies umfasst auch die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Normen oder etwaiger Auflagen zur Baugenehmigung wie eine Mindeststellplatzpflicht.

Auch dies könnten Sie notfalls im Wege einer Klage gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, gerichtet gegen jeden einzelnen Wohnungseigentümer und unter Beiladung der Verwaltung, geltend machen.

Die Begründung des WEG-Beschlusses überzeugt mich jedenfalls nicht. Sie sollten daher unter Zuhilfenahme eines Fachanwaltskollegen gegen die unbefriedigende Situation vorgehen. Sollte etwas unklar geblieben sein, melden Sie sich gerne.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


Bewertung des Fragestellers 22.07.2017 | 08:58

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