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Stellplatz einseitig unkündbarer Vertrag möglich

| 19.01.2013 22:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


Ich würde gerne eine Eigentumswohnung in einer Innenstadtlage mit Parkplatzmangel kaufen, aber die Wohnung nur Kaufen, wenn ich einen Parkplatz mit erwerben oder mieten kann. Der Kauf ist nicht möglich und mir wurde vom Verkäufer eine Miete angeboten. Der Wert der Eigentumswohnung bzw. der Wiederverkaufswert würde durch einen nicht vorhandenen Stellplatz (zur Miete) erheblich reduziert. Um das zu verhindern stelle ich folgende Fragen.

Ist es möglich und juristisch zulässig, das der Mietvertrag einen Passus hat, bei dem ich als Mieter des Stellplatzes alleinig das Kündigungsrecht habe und somit eine Kündigung des Vermieters ausschließen kann?

Ist es möglich und juristisch zulässig, in den Mietvertrag einen Passus zu integrieren, das ich bei einem Verkauf des Stellplatzes das Vorkaufsrecht habe und das zu einem bereits festgelegten Kaufpreis?

Ist es möglich und juristisch zulässig, im Mietvertrag den Mietpreis dauerhaft zu fixieren, um einen Mietpreisanstieg zu verhindern?

Ausserdem würde ich gerne diese Rechte des Kaufvertrages bei einem Wohnungsverkauf "mit verkaufen".
Ist es möglich und juristisch zulässig, einen Passus im Mietvertrag zu integrieren, den Mietvertrag meinerseits an einen Dritten zu übertragen bzw. bei einem Wohnungsverkauf mit zu veräußern?

Vielen Dank im voraus für die Erläuterungen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


"Ist es möglich und juristisch zulässig, das der Mietvertrag einen Passus hat, bei dem ich als Mieter des Stellplatzes alleinig das Kündigungsrecht habe und somit eine Kündigung des Vermieters ausschließen kann?"

Die außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB ist nicht abdingbar.

Daneben gilt § 544 BGB der nur für Verträge auf Lebenszeit eine Kündigung nach 30 Jahren ausschließt.

"Ist es möglich und juristisch zulässig, in den Mietvertrag einen Passus zu integrieren, das ich bei einem Verkauf des Stellplatzes das Vorkaufsrecht habe und das zu einem bereits festgelegten Kaufpreis?"

Grundsätzlich ja. Jedoch dürfte eine Vertragsanpassung hinsichtlich des Kaufpreises nach § 313 BGB nicht ausgeschlossen werden können.

"Ist es möglich und juristisch zulässig, im Mietvertrag den Mietpreis dauerhaft zu fixieren, um einen Mietpreisanstieg zu verhindern?"


Ja, dass ist nur eine Frage der Verhandlung und letztlich der Vereinbarung.

Auch hier gilt wieder § 313 BGB, dieser könnte auf den Mietpreis Einfluss nehmen.

"Ausserdem würde ich gerne diese Rechte des Kaufvertrages bei einem Wohnungsverkauf "mit verkaufen"."

Wegen § 544 BGB ist dies nur möglich, insofern ein neuer Mietvertrag mit dem "Nachmieter" auf Lebenszeit geschlossen wird. Dies kann aber nur schuldrechtlich vereinbart werden. Insofern sich der Vermieter nicht daran hielte, stände Ihnen nur Schadensersatz zu.





Für alles gilt jedoch, dass wegen § 57a ZVG im Falle einer Zwangsversteigerung eine Kündigung nicht verhindert werden kann.

Ein Vorkaufsrecht ist dann wegen § 1098 Abs. 1 i.V.m. 471 BGB ausgeschlossen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Handhabe für Ihr weiteres Vorgehen liefern.

Ich würde mich freuen, soweit Sie dies zum Anlass nehmen, mich bei einem möglicherweise gegebenen Vertretungsbedarf zu beauftragen. Die örtliche Entfernung spielt insofern keine Rolle.

--------------
Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

Nachfrage vom Fragesteller 19.01.2013 | 23:40

Hallo Herr Tautorus,

vielen Dank für die ausführlichen Erläuterungen.

Da ich als Laie nicht die Paragraphen und das BGB kenne, habe ich allerdings mit Ihren folgen Erläuterungen ein Verständnisproblem...

"Die außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB ist nicht abdingbar.
Daneben gilt § 544 BGB der nur für Verträge auf Lebenszeit eine Kündigung nach 30 Jahren ausschließt. "

Was heißt das "Übersetzt" ? Ich verstehe das als Nicht-Jurist nicht.
Eine außerordenliche Kündigung ist nicht ABDINGBAR?
Heißt es ich kann einen Mietvertrag abschließen auf Lebenszeit und er kann nicht vom Vermieter gekündigt werden?

Ich würde mich über eine kurze "Übersetzung" ins "Umgangssprachliche" freuen,

Danke im voraus und Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.01.2013 | 00:08

Sehr geehrter Fragesteller,

gern.

""Die außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB ist nicht abdingbar.
Daneben gilt § 544 BGB der nur für Verträge auf Lebenszeit eine Kündigung nach 30 Jahren ausschließt. ""

Die außerordentliche Kündigung (nach § 543 Abs. 1 BGB) kann NICHT durch Vertrag ausgeschlossen werden.

Bei treuwidrigem Verhalten gegen den Vermieter ist dieser berechtigt, außerordentlich zu kündigen (Einzelfallbetrachtung des Gerichtes).

§ 544 BGB gibt dem Vermieter eine Kündigungsfrist nach 30 Jahren. Diese 30-Jahresfrist kann NUR ausgeschlossen werden, WENN der Mietvertrag auf Lebenszeit des Mieters abgeschlossen wurde.

Insofern Sie sich nach Abschluss des Mietvertrages auf Lebenszeit "an die Regeln" halten, kann Ihnen vom Vermieter nicht gekündigt werden.


Mit freundlichen Grüßen


Heiko Tautorus
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 20.01.2013 | 10:32

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

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"Vielen Dank für die ergänzenden Erläuterungen, ich habe es jetzt verstanden und es war sehr hilfreich!!!

Lieben Gruß"