Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Bewertungen
503.783
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Stellplatz bei Teilung einer Wohnung in Bayern

| 28.10.2018 07:11 |
Preis: 75,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung: Die Stellplatzpflicht folgt in Bayern aus Art. 47 BayBO i.V.m. § 20 GaStellV.

Der baurechtliche Bestandsschutz erfasst nicht auch Änderungen am Bestand.

Guten Tag,

ein bestehendes 2-Familienhaus wird saniert. Die 2 Wohnungen (1x140m² und 1x100m²) werden geteilt, und es entstehen daraus 4 Wohnungen. Der Tankraum und der danebenliegende Kellerraum wird zu einer neuen 1-Zimmerwohnung saniert, demzufolge eine Nutzungsänderung. Es entstehen also insgesamt 5 Wohnungseinheiten (incl. 1 Nutzungsänderung). Es wurde ein Bauantrag erstellt, Statik, ...
Die Stadt fordert 5 Stellplätze, die auf dem Grundstück nicht realisiert werden können. Ich habe gelesen, dass Mehrfachparker auf einem Stellplatz zugelassen sind, wenn eine Wohnung geteilt wird?
Muß ich eigentlich nur 1 Stellplatz nachweisen, bei der Nutzungsänderung? Denn die 2 Wohnungen die geteilt werden, ändert sich die Nutzung nicht.
Angrenzend an dieses Grundstück liegt mein selbst bewohntes Haus, mit 1x Doppelgarage und 1x Einzelgarage und grossem Hof. Leider können aus Platzgründen auf dem Hof keine zusätzlichen Stellplätze errichtet werden. Ich benötige für mein eigenes Wohnhaus nur 1 Stellplatz.
Vor den beiden Grundstücken sind 8x öffentliche Parkplätze in Parkbuchten, da es keine gegenüberliegende Nachbarn gibt.
Was meinen Sie:
-muss ich nur einen Stellplatz für die Nutzungsänderung nachweisen?
-bei Teilung vorhandener Wohnungen, Mehrfachparker zugelassen? Oder wären auch "gefangene Stellplätze" zugelassen?
-was wäre eine Lösung, um die 5 WE und deren Stellplätze zu realisieren?
-gar nichts machen (auch Antrag auf Abweichung) mit der Aussage das ausreichend öffentliche Parkplätze vorhanden sind.


Das zu sanierende Wohnhaus wurde 1971 gebaut, und folgende Situation liegt vor:
Greift nicht der passive Bestandschutz, also der Schutz vor nachträglichen Gesetzesänderungen? Dieser Bestandschutz gilt für die gesamte bauliche Anlage, also auch den Parkplätzen/Stellplätzen. Damals 1971 gab es wohl noch kein Gesetz des Stellplatznachweises.
Der erste Bauplan wurde mit einer Garage und Hof geplant, so liegt das in der Bauakte bei der Stadt. 
Die Strasse wurde nachträglich mit einer 3,2m hohen Mauer höhergelegt, somit musste der Bauplan geändert werden, und die geplante Garage musste zu einem Wohnraum geändert werden. 
Die Stadt hat damals den Bauantrag genehmigt, trotz deren Baumassnahme (Strassenhöherlegung)  aber es konnten dann keine Garage und dementsprechend keine Stellplätze auf dem Grundstück realisiert werden konnte.

28.10.2018 | 15:27

Antwort

von


(80)
Bertha-von-Suttner-Straße 9
37085 Göttingen
Tel: 0551 707280
Web: http://rkm-goettingen.de/gero-geisslreiter-verwaltungsrecht
E-Mail:
Diesen Anwalt zum Festpreis auswählen Zum Festpreis auswählen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die grundsätzliche Verpflichtung zur Herstellung von Stellplätzen ergibt sich aus Art. 47 Abs. 1 Satz 2 der Bayerischen Bauordnung (BayBO):
Bei Änderungen oder Nutzungsänderungen von Anlagen sind Stellplätze in solcher Zahl und Größe herzustellen, dass die Stellplätze die durch die Änderung zusätzlich zu erwartenden Kraftfahrzeuge aufnehmen können.
Bestandsschutz bezieht sich nur auf gesetzliche oder behördliche Nachforderungen an ein genehmigtes Gebäude. Ändert der Eigentümer das bestandsgeschützte Gebäude selbst, gelten die aktuellen rechtlichen Anforderungen an das Vorhaben. Bestandsschutz bezieht sich auf den genehmigten "Bestand" und wirkt nicht darüber hinaus auf spätere Änderungen am Bestand.

Nach Nr. 1.2 der Anlage zur Garagen- und Stellplatzverordnung (GaStellV) ist bei Mehrfamilienhäusern und sonstigen Gebäude mit Wohnungen 1 Stellplatz pro Wohnung herzustellen, zuzüglich 10 % davon für Besucher. Das heißt, Sie benötigen künftig 5 Stellplätze.

Weiter geht es mit Art. 47 Abs. 3 BayBO:
Die Stellplatzpflicht kann erfüllt werden durch
1. Herstellung der notwendigen Stellplätze auf dem Baugrundstück,
2. Herstellung der notwendigen Stellplätze auf einem geeigneten Grundstück in der Nähe des Baugrundstücks, wenn dessen Benutzung für diesen Zweck gegenüber dem Rechtsträger der Bauaufsichtsbehörde rechtlich gesichert ist, oder
3. Übernahme der Kosten für die Herstellung der notwendigen Stellplätze durch den Bauherrn gegenüber der Gemeinde (Ablösungsvertrag).

Letztlich können Sie sich bei der Gemeinde von der Stellplatzverpflichtung freikaufen.

Beachten Sie aber auch Art. 47 Abs. 1 Satz 3 BayBO: Die Verpflichtung, Stellplätze herzustellen,
gilt nicht, wenn sonst die Schaffung oder Erneuerung von Wohnraum auch unter Berücksichtigung der Möglichkeit einer Ablösung nach Abs. 3 Nr. 3 erheblich erschwert oder verhindert würde.
Hier können Sie gegenüber Gemeinde und Bauaufsichtsbehörde argumentieren.

Sog. gefangene Stellplätze oder Garagen sind in aller Regel zur Erfüllung der Stellplatzpflicht nicht geeignet (Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 19.03.2003 – 14 CS 03.85 –, juris, Tz. 17). Sie widersprechen den Anforderungen des Art. 47 Abs. 1 Satz 1 BayBO an die "geeignete Beschaffenheit", weil ihre Benutzbarkeit vom Parkverhalten eines anderen Parkplatzbenutzers abhängt (Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 04.09.2015 – 1 ZB 14.1084 –, juris [Leitsatz]). Jede Wohnung benötigt also grundsätzlich einen regulären Stellplatz.

Das Vorhandensein öffentlicher Parkplätze dürfte sich für die Ablösung gegenüber der Gemeinde in Geld oder, weitergehend, den vollständigen Verzicht auf bisher noch nicht vorhandene Stellplätze wegen Unzumutbarkeit als Argument anbieten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Gero Geißlreiter

Nachfrage vom Fragesteller 28.10.2018 | 16:48

Mehrfachparker/Doppelparker sind nicht zugelassen, wenn eine Nutzungseinheit geteilt wird? (habe diese mal irgendwo gelesen)
Ich meine auch gelesen zu haben, dass nur für die Nutzungsänderung ein Stellplatz vorgewiesen werden muss?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.10.2018 | 17:01

Wenn eine Nutzungseinheit geteilt wird, gibt es fortan jeweils zwei Wohneinheiten; außerdem wird eine Wohnung neu geschaffen durch Nutzungsänderung. Diese müssen die aktuellen gesetzlichen Anforderungen erfüllen. Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof lässt offensichtlich Mehrfachparker auf einem Stellplatz nicht zu, "weil ihre Benutzbarkeit vom Parkverhalten eines anderen Parkplatzbenutzers abhängt".

Es kommt nach Art. 47 Abs. 1 Satz 2 BayBO auf die "zusätzlich zu erwartenden Kraftfahrzeuge" an. Zwar muss das Gebäude nach der GaStellV 5 Stellplätze aufweisen, aktuell sind jedoch nur 3 Stellplätze neu zu schaffen bzw. nachzuweisen bzw. abzugelten.

Beste Grüße!

Bewertung des Fragestellers 28.10.2018 | 17:05

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"alles perfekt! Sehr, sehr schnelle und natürlich kompetente Antworten bekommen. Nur zu empfehlen!! Vielen Dank"
Stellungnahme vom Anwalt:
Mehr Bewertungen von Rechtsanwalt Gero Geißlreiter »
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 28.10.2018
5/5,0

alles perfekt! Sehr, sehr schnelle und natürlich kompetente Antworten bekommen. Nur zu empfehlen!! Vielen Dank


ANTWORT VON

(80)

Bertha-von-Suttner-Straße 9
37085 Göttingen
Tel: 0551 707280
Web: http://rkm-goettingen.de/gero-geisslreiter-verwaltungsrecht
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Verwaltungsrecht, Sozialrecht, Öffentliches Baurecht, Erbrecht, Ausländerrecht