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Stellplatz, ungerechtfertigte Mietminderung nachfordern

| 30.10.2010 15:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


19:30
Guten Tag,

ich besitze seit 3 Jahren zwei Tiefgaragenstellplätze, welche vermietet sind. Wohnungen gehören nicht dazu.
Das Mietverhältnis besteht seit 6 Jahren, seitdem gab es keine Änderungen/Mieterhöhungen.
Nun ist mir aufgefallen, dass der Mieter seit 2006 nur noch die Hälfte der Miete bezahlt, die eigentlich im Mietvertrag vereinbart war.
Der Mieter erklärte, dass es damals einen Mangel an seinen Stellplätzen gab (es derzeit immer noch Mängel gäbe) und daraufhin mit dem vorherigen Vermieter mündlich eine Mietminderung um 50% vereinbart hätte.

Laut Hausmeister und den damaligen Nebenkostenabrechnungen die mir vorliegen wurde der Mangel bereits Anfang 2006 behoben und es besteht seitdem keine Beeinträchtigung des Stellplatzes/der abgestellten Fahrzeuge, was eine Mietminderung rechtfertigen würde. Auch bei Besichtigungen der Garage konnte ich nichts feststellen. Der vorherige Vermieter kann nicht mehr kontaktiert werden.

Nun überlege ich, ob ich die zu unrecht einbehaltene Miete rückwirkend für das Jahr 2009/2010 einfordern sollte.
Es handelt sich um einen Streitwert von ca. 700€. Macht eine Nachforderung bei dieser (geringen) Summe (ohne Rechtschschutzversicherung) Sinn? Ich strebe keinen Rechtsstreit an, vermute aber, dass der Mieter so wie er sich äußert nicht kompromissbereit sein wird.

Welchen Gang nimmt die Angelegenheit, wenn der Mieter nicht in die Forderung einwilligt? Mit welchem Aufwand müsste ich dann rechnen?

Wann verjähren die Nachforderungen, wie lange könnte ich die vom Mieter einbehaltene Miete einfordern?

Welche Frist müsste ich zur Zahlung einräumen, wenn ich den Mieter dazu auffordere? Sollte ich gleichzeitig eine Frist setzen, bis wann ich eine Antwort erbitte?

Welche Gründe könnte der Mieter anbringen um die Forderungen zurückzuweisen? Bei wem liegt die Beweislast?

Habe ich die Möglichkeit die Miete zu erhöhen?
Muss ich bei der Erhöhung eine Begründung liefern? Es sind keine Nebenkosten im Mietvertrag vereinbart.

Muss der Mieter der Mieterhöhung dann zustimmen? Welche Fristen gelten zur Zustimmung?

Könnte ich den Mietvertrag ohne Angabe von Gründen kündigen (selbst wenn gar kein Problem mit den Mietzahlungen bestünde)?

Mein Anliegen ist zum einen konkret der oben Beschriebene Fall. Zum anderen interessiert mich auch, wie ich allgemein mit Mieterhöhung und Kündigung bei Gargenstellplätzen vorgehen muss, die ohne Wohnung vermietet sind.
30.10.2010 | 17:05

Antwort

von


(20)
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10115 Berlin
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Sehr geehrter Ratsuchende /-er,

unter Berücksichtigung der Angaben und Ihres Einsatzes nehme ich zu Ihren Fragen gern wie folgt Stellung und versuche in der Kürze der Zeit möglichst viele Ihrer Fragen zu beantworten:

Wenn es sich , so wie Sie es schildern um eine separate Vermietung von Garagenstellplätzen handelt, finden ebenso die Vorschriften der §§ 535 ff. BGB über Mietverhältnisse Anwendung. Regelungen, die vertraglich vereinbart worden sind, gehen oft den gesetzlichen Regelungen vor, wobei das dt. Mietrecht eher "mieterfreundlich" ausgestaltet ist und Abänderungen zu lasten des Mieters durch gesetzliche Regelungen unwirksam sind.

Es kommt also grundsätzlich darauf an, was genau in dem oder den Verträgen geregelt ist.

Zu Ihren Fragen: "einbehaltene Miete rückwirkend für das Jahr 2009/2010 einfordern; Verjährung, Aufforderung zur Zahlung, Fristsetzung, Durchsetzung der Ansprüche"

- Wenn die Mängel, so wie geschildert tatsächlich Anfang 2006 beseitigt worden sind, besteht für den Mieter kein Recht mehr, die ursprünglich vereinbarte Miete immer noch zu mindern, denn nach § 536 I BGB ist die Miete nur solange gemindert, wie ein Mangel der Mietsache vorliegt.

D.h. Sie können durchaus die zu Unrecht geminderten Beträge noch ab dem Jahr 2007 nachträglich einfordern. Ansprüche aus dem Jahr 2007 verjähren innerhalb der 3 jährigen Frist mit Ablauf des Jahres 2010. Ansprüche aus den Jahren 2009 / 2010 verjähren somit mit Ablauf der Jahre 2012 / 2013. Es gelten die regelmäßigen Verjährungsfristen (3 Jahre) nach § 199 I BGB.

- Sie sollten den Mieter/Mietern eine Aufforderung zur Zahlung der rückständigen Mietbeträge mit einer angemessenen Frist (ca. 14 Tagen) mit postalischem Einschreiben zusenden. In diesem Aufforderungsschreiben können Sie auch gleich für den Fall der Nichtzahlung die fristlose Kündigung androhen. Denn nach § 543 I, II Nr. 3 a), b) BGB hat der Vermieter das Recht zu außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund. Dieser könnte im Verzug eines beträchtlichen Betrages des Mietzinses liegen.

- Sofern der Mieter dann nicht zahlen sollte und die von Ihnen gesetzte Frist fruchtlos verstreichen lässt, könnten Sie schriftlich! das Mietverhältnis aufgrund der Rückstände wie angedroht außerordentlich per Einschreiben kündigen. Das Mietverhältnis endet dann ohne Beachtung von Fristen.

- Sollte der Mieter dann jedoch die Mietsache weiter benutzen, müssten Sie zwingend eine Unterlassungsklage einreichen, um den Stellplatz ja wieder neu vermieten zu können.


Zu Ihrer Frage: "Welche Gründe könnte der Mieter anbringen um die Forderungen zurückzuweisen? Bei wem liegt die Beweislast?"

- Der Mieter kann gegen die erklärte Kündigung Widerspruch nach den §§ 574, 574 b) BGB einlegen, wobei er Ihnen die Gründe nach Aufforderung darlegen muss. Einwende können dabei sein, "Recht zur Minderung, keine rückständigen Mietbeträge, Mangel an Mietsache liegt noch vor." Die Beweislast liegt beim Mieter.


Zur Frage: "Habe ich die Möglichkeit die Miete zu erhöhen?"

- Selbstverständlich haben Sie die Möglichkeit die Miete zu erhöhen, sofern die Miete mind. 15 Monate unverändert blieb § 558 I BGB - bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Bei Garagen lässt sich die Vergleichsmiete oft nicht durch Mietspiegel oder ähnliches beziffern. Dafür reicht es aber aus, wenn Sie in Ihrer Umgebung 3 vergleichbare Garagenstellplätze als Vergleich anbieten.

- Ebenso können Sie auch eine Änderungskündigung (ordentliche Kündigung des alten Vertrages unter Berücksichtigung der 3 monatigen Frist) aussprechen, in der Sie gleichzeitig die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit erhöhter Miete anbieten.

Dazu rate ich Ihnen jedoch, sich vorher genau anwaltlich beraten zu lassen. Hiebei lassen sich dann konkret für Sie günstigere Regelungen in einem neuen Vertragswerk einbinden.

- In den §§ 558 a) I, II BGB ist die Schriftformerfordernis und die Begründung einer Erhöhung (Bezug auf Vergleichsgaragen reicht aus) beschrieben und im § 558 b) BGB ist die Zustimmung des Mieters geregelt. Diesen möchte ich gern auszugsweise zitieren:
...
" (1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.

(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden." ...

- Weitere Ausführungen dazu würden allerdings mit Ihrem Ziel: keinen Rechtsstreit zu provozieren, nicht übereinstimmen.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick zu Ihren Fragen verschafft zu haben.

Abschließend erlaube ich mir noch ein Hinweis:
Bei der obigen Beantwortung Ihrer Frage, die ausschließlich auf Ihren Angaben basiert, handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes. Bitte berücksichtigen Sie deshalb, dass dies eine umfassende juristische Begutachtung nicht ersetzen kann und soll.
Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung unter Umständen sogar völlig anders ausfallen. Nutzen Sie deshalb die kostenlose Rückfragemöglichkeit, sollten noch Fragen offen stehen.

Über eine positive Bewertung durch Sie würde ich mich sehr freuen.


Rechtsanwalt Marko Setzer

Nachfrage vom Fragesteller 30.10.2010 | 18:22

Hallo Herr Anwalt,

vielen Dank für die ausführliche und schnelle Antwort.

Schlussfolgernd kann ich also davon ausgehen, dass es bei Stellplätzen keine Unterscheidung gibt ob diese mit oder ohne Wohnung vermietet sind? Und ich somit, wenn ich mich an das allgemeine Mietrecht halte, auf der sicheren Seite bin.

Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.10.2010 | 19:30

Sehr geehrte Fragestellerin /-er,

vielen Dank für die Nutzung der Nachfragefunktion.

Zu Ihrer Schlussfolgerung erlauben Sie mir kurz die Ergänzung:

Ob die Garagenstellplätze separat oder im Wohnraummietvertrag inbegriffen sind, spielt schon eine Rolle. Wenn diese Bestandteil der Wohnraummiete sind, gelten zusätzlich auch die Vorschriften des BGB für den Wohnraum ( §§ 549 ff. BGB). zB. wäre dann eine Mieterhöhung nur im Gesamten möglich und nicht für die Garagen allein. Auch die Kündigung wäre nur im Gesamten möglich.

Bei den oben beschriebenen Antworten, ging ich davon aus, (so wie von Ihnen beschrieben) dass die Stellplätze unabhängig vom Wohnraum, also separat vermietet wurden, unter Vereinbarung eines eigenständigen Mietvertrages.
Es bleibt dann bei der Anwendung des allgemeinen Mietrechts. Dahingehend wäre Ihre Schlussfolgerung richtig.

Mit freundlichen Grüßen und
ein schönes Wochenende

Bewertung des Fragestellers 01.11.2010 | 19:16

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