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Starre Klauseln und starre Vermieter

11.10.2018 09:48 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes


Hallo, guten Morgen,
Danke für diese Gelegenheit.
Seit Dezember 2009 bewohne ich eine Wohneinheit in Bayern. Zum Beginn der Mietzeit gab es einen Mietvertrag, ein Übergabeprotokoll, und damals gabs noch Provision, die ich direkt an den Hausverwalter zahlte.
Mein Mietvertag ist lang und sicherlich einer von der alten Version.
(Alle Sachen habe ich immer über Hausverwalter erledigt. Es gab einen super Vermieter, der aber sein Geschäft an seiner Mutter vermacht hat und diese Frau gnadenlos unmenschlich ist.)
Nun, zum 31. Oktober 2018 habe ich gekündigt.
Eine Wohnungsübergabe konnte nicht stattfinden, weil ich auf Paragraph 7 im Mietvertrag hingewiesen wurde. Dort sind starre Klauseln vermerkt etwa renovieren nach 8-10 Jahren.
Dem Hausverwalter habe ich einen Internetartikel geschickt, der besagt, dass diese Klauseln unwirksam sind. Er sagt, es ist nicht mehr seine Entscheidung, sondern die der Vermieterin.
Nun, es gibt ja noch den Übergabeprotokoll, das besagt, dass zum Einzug 2009 die Wohnung renoviert, aber nicht frisch renoviert war, es ist mit unter vermerkt, dass die Wohnung Farbunterschiede hatte.
Die Vermieterin kennt weder ihre Mieter, noch die Wohneinheiten, es finden keine gemeinsamen Absprachen statt. Es ist mir zu schwer mit beiden zu kommunizieren.
So, die Wohnung war immer weiß. Bei Übernahme war sie veraucht und verkatzt (Katzenhaltung, obwohl Haustiere nicht erlaubt).
Vor 3 Jahren habe ich Küche, Wohnzimmer, sowie das Bad renoviert, und gestrichen. Schlafzimmer, wie ich jetzt alle Möbeln ausgeräumt habe weist Farbunterschiede zwischen polarweiß und dunkelweiß auf. Der Hausverwalter war auf ein Sprung in der Wohnung und meinte, so kann er die Wohnung nicht weiter vermieten. Ich soll die GESAMTE Wohnung streichen.
Das ist Altbau, die Wände sind 3-4 Meter hoch.
Hat der Hausverwalter/ Vermieterin Recht, dass ich gesamte Wohnung auf eigene Kosten weißen muss, oder soll ich zum Mieterverein?
Anscheinend geht es um die Kaution, die sie mir nicht rausrücken will.
Wer kann mir dann bestätigen, sollte ich die Wohnung doch streichen müssen, dass es gut genug ist? Vielleicht sagen sie dann, sie hätten es lieber in altweiß gehabt.
Ich bin aus der Wohnung Ende September ausgezogen, von den Wänden habe ich Bilder gemacht, sowie von den Zählern mit aktuellen Tageszeitung.
Vielen herzlichen Dank
Ganz ganz liebe Grüße

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

Sie geben an, dass der Mietvertrag eine Schönheitsreparaturenklausel mit starren Fristen enthält.

Falls es sich um einen vorformulierten Mietvertrag handelt, der als Allgemeine Geschäftsbedingungen iSd. §§ 305 ff. BGB anzusehen ist, wäre eine solche starre Schönheitsreparaturenklausel tatsächlich unwirksam. Folge ist dann, dass Sie überhaupt keine Schönheitsreparaturen ausführen müssen, selbst dann nicht, wenn diese notwendig wären.

Etwas anderes kann aber gelten, wenn die Schönheitsreparaturenklausel als Individualvereinbarung im Einzelnen ausgehandelt wurde. Ich unterstelle, dass dies nicht erfolgt ist.

Weiter sollten Sie die Klausel aber noch einmal genau lesen. Starre Fristen können durch Verwendung von relativierenden Wörtern wie z.B. "im Allgemeinen", "üblicherweise" oder ähnliche Formulierungen aufgeweicht werden und sind dann ggf. wirksam. Auch wenn im Einzelfall aufgrund des Zustandes der Wohnung von den Frist nach oben abgewichen werden kann, kann die Klausel wirksam sein.

Ich empfehle Ihnen daher vorab, den kompletten Mietvertrag im Wortlaut juristisch überprüfen zu lassen, bevor Sie sich auf einen Rechtsstreit einlassen.

Falls diese Prüfung zu dem Ergebnis kommt, dass Sie tatsächlich keine Schönheitsreparaturen auszuführen haben und die Wohnung ansonsten ohne Schäden ist, sollten Sie die Vermieterin schriftlich auffordern, die Wohnung zurückzunehmen und einen Übergabetermin zu vereinbaren. Übersenden Sie dieses Schreiben so, dass Sie später einen Zugangsnachweis haben und machen Sie sich von dem Schreiben eine Kopie.

Ich hoffe, Ihre Frage beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

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