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Starre Fristenregulung Schönheitrep./Fristen


19.07.2006 14:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sabine Reeder



Lieber Anwalt,
ich bin nach 3 Jahren aus einer Wohnung ausgezogen, habe sie komplett geweist und nun stellt der Vermieter Schadenersatzansprüche für ein Zimmer, dass ich nicht wie vorher abgesprochen tapeziert habe.( Dummerweise hatte ich mir vorher auch noch die Tapeziertafel geliehen!) Dort war die Farbe nach mehrmaligen überstreichen so dick, dass man die Stuktur kaum noch erkannte. Bei der Wohnungsübergabe habe ich das Protokoll mit den Mängeln in diesen Raum unterschrieben. Da ich an diesem Tag heftig bestritt, das der Raum nicht in Ordnung war, hat der Vermieter gar nicht versucht mir eine Nachfrist zu setzen und hat die Forderung mit der Kaution abgerechnet. Desweiteren sagt er ,er wollte weitere Kosten von mir abwenden, da zwei Tage nach Wohnungsübergabe eine Nachmieterin eingezogen ist und ich auch ggf. den Mietausfalll bei eigenen Nacharbeiten hätte zahlen müssen.
Trift der § 281 Abs 2 BGB zu, betr. der versäumten Nachfrist??
oder ist es ein Erfüllungsanspruch lt. OLG Celle Urt. v. 21.6.2001 Az. 2 U 36/01, WuM 2001; 393; LG Köln Beschl. v. 4.4.2000; Az 10 T 75/00, WuM 2000, 545, BGH, NJW 1988, 2790)?

Der Vermieter hatte wohl Glück und die Nachmieterin zog auch so in die Wohnung, jetzt stellt er mir die Kosten des Malers in Rechnung für das Anbringen einer neuer Tapete. Lt. Kostenvoranschlag, darf er das? Die Arbeit wurde doch scheinbar nicht ausgeführt....


Folgende Klausel steht in unserem Mietvertrag, muß ich die Wohnung nach dem Auszug eigentlich renovieren? Oder sind das starre Fristen?

§7
1. Die Schönheitsrep. wahrend der Mietdauer übernimmt der Mieter auf eigene Kosten. Sie sind in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:
in Küche, Bad/Dusche alle 3 Jahre
in Wohn- und Schlafräumen, Flur, Diele alle 5 Jahre
in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre
2. Zu den Schönheitsrep. gehören: das Tasp., Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper, der Innen und Außentüren von innen.
3. Der Mieter hat spätestens bis Ende der Mietzeit allle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen, soweit nicht der neue Mieter sie auf seine Kosten übernimmt doder dem Vermieter diese Kosten erstattet. Werden Schönheitsrep. wegen des Zustandes der Wohnung bereits während der Mietdauer notwendig, um nachhaltige Schäden an der Substanz der Mieträume zu vermeiden oder zu beseitigen, so sind erforderliche Arbeiten jeweils unverzüglich auszuführen. Die Schönheitsrep. müssen fachgerecht ausgeführt werden. Kommt der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nach, so kann der Vermieter nach fruchtloser Aufforderung des Mieters zur Durchführung der Arbeiten Ersatz und Kosten verlangen, die zur Ausführung der Arbeiten erforderlich sind. Bei Nichterfüllung seiner verpflichtungen nach Satz 2 hat der Mieter die Ausführung sieser Arbeiten während des Mietverhältnisses durch den Vermieter oder dessen Beauftragten zu dulden .
4. Liegen beim auszug des Mieters die letzte Schönheitsrep. länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 20 % nach zwei Jharen 40 %, nach 3 Jahren 60% und nach4 Jahren 80 % der Ksten für die fachgerechte Ausführung. GGf. kann der Mieter in diesem Fall die Schönheitsrep. acuh selbst fachmännisch durchführen.
5. Der Mieter erstattet dem Vermieter alle mittelbaren und unmittelbaren Schäden, di sich daraus ergeben, dass der Mieter die Sch. bei Beendigung des Mietverh. nicht rechtzeitig vollendete und der Nachmieter nicht rechtzeitig einziehen kann.
§ 16
1. Bei Ende der Mietzeit sind die unter § 7 eingegangenen Verpflichtungen zu beachten und einzuhalten. Der Mieter ist verpflichtet, vor Ende der Mietzeit dem Vermieter nachzuweisen, dass er Schönheitsrep. durch geführt hat. Die Wohnung ist im renovierten Zustand zurückzugenb, ggf. dind ide Kosten eines Fachmannes zu tragen (Näheres Siehe § 7 Abs. 4)

Vielen Dank.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Angaben wie folgt beantworten möchte:

Die von Ihnen zitierte Klausel stellt für sich genommen eine starre Fristenregelung dar und ist von daher unwirksam. Hierzu kann ich Ihnen das Urteil des BGH vom 16.02.2005 - VIII ZR 48/04 zitieren:

Ein formularmäßiger Schönheitsreparatur-Fristenplan, der Arbeiten "spätestens" nach Ablauf bestimmter Zeiträume auszuführen anordnet, wird durch die zusätzliche Klausel:
"Lässt in besonderen Ausnahmefällen während der Mietzeit der Zustand einzelner Räume der Wohnung eine Verlängerung der vereinbarten Fristen zu oder erfordert er eine Verkürzung, so kann der Vermieter nach billigem Ermessen die Fristen des Plans bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen verlängern oder verkürzen",
zu einem "weichen" Fristenplan, gegen den aus Sicht des Klauselkontrollrechts nichts zu erinnern ist.

Vorliegend ist der Fristenplan nicht durch einen derartigen den Mieter begünstigen Zusatz ergänzt. Die Auferlegung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist somit unwirksam.

Dies gilt jedoch nur, wenn es sich um eine formularmäßige Vereinbarung handelt und nicht um eine Individualvereinbarung. Letzteres wäre dann der Fall, wenn Sie als Mieter auf die Gestaltung der Fristenregelung Einfluss nehmen konnten, diese also individuell ausgehandelt wurde.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen zunächst weiterhelfen und verbleibe mit freundlichen Grüßen


Sabine Reeder
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 19.07.2006 | 22:00

Sehr geehrte Frau Reeder,
ich denke, dass es sich bei meinem Vertrag um eine Individualvereinbarung handelt. Es wurde kein Formular verwendet. Der Vermieter hat ihn selbst formuliert, er gab ihn mir einige Tage vor der Unterzeichnung zu lesen und gab mir damit die Gelegenheit ihn ggf. vor Vertragsunterzeichnung zu ändern. Aus meiner Sicht war er damals in Ordnung und ich habe jede Seite des Vertrages abgezeichnet. Soll ich das jetzt lieber bestreiten, dass ich die Gelegenheit zur Änderung hatte? Handelt es sich trotzdem um einen Formularmäßige Vereinbarung ?
Können Sie mir meine anderen Fragen der ersten Anfrage beantworten bzw. die Folgen, wenn es sich hier in meinem Fall um eine Individulavereinbarung handelt? Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.07.2006 | 10:09

Sollte es sich um eine Individualvereinbarung handeln, dann wäre die Auferlegung der Schönheitsreparaturen wirksam. Dann kann der Vermieter wie geschehen von Ihnen die Kosten der nicht vorgenommenen Arbeiten ersetzt verlangen, auch wenn die Arbeiten nicht durchgeführt wurden.

Sollte der Vermieter die von Ihnen zitierten Vertragsbedingungen für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert haben und wurden Ihnen diese Bedingungen bei Abschluss des Vertrages gestellt, d.h. einseitig auferlegt, so handelt es sich um einen Formularvertrag. Eine Individualvereinbarung liegt dagegen vor, wenn die Vertragsbedingungen individuell ausgehandelt wurden, zum Beispiel dann, wenn die die Parteien handschriftlich über einzelne Vertragsbedingungen einigen. Allein das Überlassen des Vertrages zur Ansicht erfüllt meines Erachtens diese Voraussetzung nicht, so dass wohl von einem Formularvertrag auszugehen ist. Diese Argumentation könnte man dadurch unterstützen, wenn der Vermieter die gleichen Klauseln bei mehreren Mietern verwendet hat.

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