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Starre Fristenklausel mit Öffnungsklausel


| 12.11.2006 21:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Sehr geehrte Ratgebende,

In folgendem Fall bitte ich Sie um ihren Rat:

Eine Bekannte hat 1985 eine unrenovierte Wohnung der Gemeinnützigen Deutschen Wohnungsbaugesellschaft bezogen. Die Wohnung wurde von ihr damals bei Einzug komplett renoviert.
Ihr Vermieter (mittlerweile ein privater Vermieter durch Verkauf) besteht auf eine komplette Renovierung der Wohnung. Diesem Wunsch ist Sie nach anwaltlichem Rat des Mieterbundes auch nachgekommen. Jetzt herrscht ein Kleinkrieg über die korrekte Ausführung der Renovierung.

Meine Frage ist nun, ob sie die Wohnung wirklich renovieren muss/musste . Und wenn nein, inwiefern man den Anwalt hier in Regress nehmen kann.

--------------------------------------------------------


Folgende Stellen der Allgemeinen Vertragsbestimmungen dürften hier von Relevanz sein:

Nr. 5 Erhaltung der Mietsache

(1) Der Mieter hat die Mietersache sowie die zur gemeinschaftlichen Benutzung bestimmten Räume, Einrichtungen und Anlagen schonend und pflegend zu behandeln und ordnungsgemäß sauber zu halten. Er hat für ausreichende Lüftung und Heizung aller ihm überlassenen Räumen zu sorgen. Sofern in §3 Abs. 8 des Vertrages vom Mieter die Schneebeseitigung und das Streuen bei Glatteis übernommen wurde, hat er diese Arbeiten ordnungsgemäß in dem erforderlichen Umfang durchzuführen.

(2) Hat der Vermieter gemäß § 4 des Vertrages die Schönheitsreparaturen übernommen (ANM. DES FRAGESTELLERS: §4 des Mietvertrages enthält hier keine näheren Bestimmungen), so ist der Mieter nicht berechtigt, vom Vermieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen zu verlangen, die über den Fristenplan gemäß Nr. 5 Abs. 3 Satz 3 und über den in der Miete für Schönheitsreparaturen enthaltenen Kostensatz hinausgehen. Die Höhe dieses Kostensatzes bei Vertragsbeginn ist in § 4 des Vertrages vereinbart. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter jede Änderung dieses Kostensatzes bekannt zu geben.

(3) Die vom Mieter gemäß § 3 Abs. 8 des Vertrages übernommenen Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit ohne besondere Aufforderung fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen:
das Anstreichen, Kalken oder tapezieren der Wände und Decken das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen und der Außentüren von ihnen sowie der Heizkörper einschließlich der Heizrohre.
Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:
in Küche, Bädern und Duschen alle drei Jahre
dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre spätestens alle vier Jahre durchzuführen,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre
in anderen Nebenräumen Alle sieben Jahre
Der Mieter ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen. Er ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig

(4) Lässt in besonderen Ausnahmefällen der zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist der Vermieter auf Antrag des Mieters verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.

(5) Der Mieter hat, sofern es im § 3 Abs.8 des Vertrages vereinbart wurde (ANM. DES FRAGESTELLERS: Das trifft hier zu), kleine Instandhaltungen innerhalb der Mieträume auf eigene Kosten auszuführen, ohne dass auf sein Verschulden ankommt. Diese kleinen Instandhaltungen umfassen das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden (Bagatellschäden).

(6)…

(7)…

(8) Der Vermieter verpflichtet sich, die Mietsache – soweit diese Verpflichtung nicht der Mieter übernommen hat – die gemeinschaftlichen Zugänge, Räume, Einrichtungen und anlagen in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten.



Nr. 13 Rückgabe der Mietsache

(1) Bei der Beendigung des Mieterverhältnisses sind die überlassenen Räume in vollständig geräumtem und sauberem Zustand ordnungsmäßig zu übergeben.

(2)…

(3) Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so sind nach Nr. 5 Abs. 3 und 4 fälligen Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen.

(4) Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig im sinne von Nr. 5 Abs. 3 und 4 AVB, so hat der Mieter an den Vermieter einen Kostenanteil zu zahlen, da die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei der Berechnung der Miete berücksichtigt worden ist. . Zur Berechnung des Kostenanteils werden die Kosten einer im Sinne der Nr. 5 Abs.3 umfassenden und fachgerechten Schönheitsreparatur im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses ermittelt.



Nr.15 Allgemeines Mitrecht

(1) Soweit in diesem Vertrag keine Abweichende Regelung getroffen ist, gelten die gesetzlichen Bestimmungen. Zwingende gesetzliche Vorschriften bleiben unberührt.





Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Die von Ihnen zitierte Vertragsklausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist nach der Rechtsprechung des BGH wirksam, da die starre Fristenklausel durch eine sog. Öffnungsklausel ein Abweichen von den Fristen ermöglicht.

Wenn seit der letzten Renovierung die vertraglich genannten Fristen verstrichen sind, und die Räume renovierungsbedürftig waren, wird Ihre Bekannte also zur Renovierung verpflichtet gewesen sein und ein Regreßanspruch gegen den Mieterverein ausscheiden.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen und die weitere Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




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Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395
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Nachfrage vom Fragesteller 14.11.2006 | 14:26

Vielen Dank für die leider ernüchternde (und schon erwartete) Information.

Lassen sie mich bitte noch eine Nachfrage stellen:
Ist es aber nicht eigentlich völlig wider der Logik, dass man eine renovierungsbedürftige Wohnung bezieht, aber bei Auszug eine renovierte Wohnung zu übergeben hat?
Der Vermieter erhält doch hier einen konkreten Vermögensvorteil.

Selbst wenn der Vertrag entsprechende Klauseln enthält, die zu dieser krassen "Ungerechtigkeit" führen, müsste es dem Mieter doch deutlicher darauf hingewiesen werden, dass er neben der Miete am Ende noch die gesamte Wohnung zu renovieren hat. "Schönheitsreparaturen" lassen doch eher grundsätzlich vermuten, das der Wert der Wohnung erhalten werden soll und nicht neue Werte geschaffen werden.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.11.2006 | 01:13

Wenn Sie die unrenovierte Wohnung bei Vertragsbeginn als vertragsgemäß übernommen haben, und die Renovierungsfristen erst mit Vertragsbeginn zu laufen anfangen, ist die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach der Rechtsprechung zulässig. Ihr Vertrag enthält ja auch keine unbedingte Endrenovierungsverpflichtung, sondern nur die Pflicht zur Renovierung bei Erforderlichkeit.

So leid es mir tut: Ihr Vermieter ist/war auf der rechtlich sicheren Seite.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann

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