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Starre Fristen?


07.12.2005 22:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

der Auszug aus dem Mietvertrag:

1. Der Mieter ist verpflichet, auf seine Kosten die Schönheitsreperaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber gemäß den Fristen fachgerecht auszuführen - vgl. Anlage 3 des Mietvertrages.

2. Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreperaturen durchzuführen, wenn die obigen Fristen seit Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreperaturen verstrichen sind. [...] .
Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Fachfirma.

2a. (gekürzt) Fristen für Küche, Bad und Tolette zu 33%, 66%
2b. (gekürzt) Fristen für sonstige Räume 20%, 40%

Anlage 3: Es sind keine Fristen aufgeführt. Stattdessen DIN-Angaben zum Streichen der Wohnung.

Die Mietzeit ist etwas länger als zwei Jahre. Meine Fragen:

1. Ist (1) eine ´starre Fristenklausel´ (wenn erforderlich, keine Angabe von Fristen)?

2. Was ist mit den Nebenräumen, wie Flur und Kammer? Sind die in (2b) enthalten, obwohl die Fristen dort üblicherweise sieben Jahre betragen?

3. Wer ist verpflichtet, das Angebot der Fachfirma einzuholen?
3a. Wenn Mieter und Vermieter jeweils ein Angebot einholen, ist der Vermieter verpflichtet, in diesem Fall das günstigere Angebot warzunehmen?

Vielen Dank für die Antwort.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

Ihre Rechtsfragen beantworte ich anhand der von Ihnen übermittelten Informationen wie folgt:

zu 1.:
Nein.
Für die Annahme einer unwirksamen, weil starren Fristenregelung, bedürfte es hier der Vereinbarung eines konkreten Fristenplans.
(Gemäß der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wäre eine solche Klausel unwirksam, zumal der Mieter wegen der Formulierung „mindestens“ keine Möglichkeit hätte, vom Vermieter eine Verlängerung des Fristenplanes zu verlangen, wenn die Räumlichkeiten tatsächlich noch nicht renovierungsbedürftig sind.)
Hier fehlt aber eine solche Fristenvereinbarung.
Somit verbleibt es bei der insoweit wirksamen Regelung, dass Schönheitsreparaturen erst dann vom Mieter auszuführen sind, wenn diese erforderlich sind.
Für die Erforderlichkeit muss hier der Vermieter im Streitfall Beweis erbringen.

Da der Vermieter es versäumt hat, einen Fristenplan in den Mietvertrag aufzunehmen, fehlt auch die Grundlage für Ziff. 2 des Mietvertrages, so dass auch keine Endrenovierungspflicht besteht.

zu 2.:
Unter die „sonstigen Räume“ fallen nach dem Zusammenhang der vertraglichen Bestimmungen auch Nebenräume.
Allerdings ist auch diese Klausel bereits gegenstandslos, denn sie knüpft offenbar an die nicht vorhandene Fristenregelung an.
Ich nehme an, dass in den Ziff. 2a und 2b vorgesehen ist, in welcher Höhe sich der Mieter pro Jahr an den Kosten zu beteiligen hat, wenn die Fristen beim Auszug noch nicht abgelaufen sind.
Sollte ich Sie insoweit missverstanden haben, teilen Sie mir bitte im Rahmen der kostenlosen Nachfragemöglichkeit bitte den genauen Text dieser Klauseln mit.

zu 3.:
Mieter sind grundsätzlich nur zur fachgerechten Ausführung der geschuldeten Schönheitsreparaturen verpflichtet, nicht aber zur Beauftragung einer Fachfirma.

Nach dem Gesamtzusammenhang der von ihnen aufgeführten Vertragsklauseln betrifft die Regelung am Ende von Ziff. 2 des Vertrages die Höhe der Kosten, die für Renovierungsarbeiten beim Auszug anfallen.
Da aber nach dem oben gesagten keine Endrenovierungspflicht besteht, ist auch diese Klausel gegenstandslos.

Anders wäre es nur, wenn der Mieter (z.B. in dem von Ihnen weggelassenen Teil von Ziff. 2 des Vertrages) sich unabhängig von einer Endrenovierungspflicht verpflichtet hätte, beim Auszug anteilig die Kosten für Schönheitsreparaturen zu tragen. Dies wäre hier – vorbehaltlich einer Prüfung des gesamten Vertragswerks – zulässig.

In letzterem Fall wären Sie berechtigt, aber nicht verpflichtet, das Angebot einer Fachfirma einzuholen.

zu 3a.:
Der Vermieter muss das günstigere Angebot wahrnehmen, sofern von beiden Firmen eine ebenso fachgerechte Ausführung der Arbeiten zu erwarten ist.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die rechtliche Beurteilung des Mietvertrages an die Hand geben.
Für eine genauere Einschätzung müsste der Mietvertrag samt Anlagen insgesamt geprüft werden, was allerdings nicht im Rahmen Ihrer Anfrage erfolgen kann.

Gleichwohl stehe ich Ihnen zunächst für Rückfragen zum inhaltlichen Verständnis meiner Antwort zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 08.12.2005 | 08:31

Sehr geehrter Herr Geyer,

vielen Dank für die Beantwortung der Frage. Sie sehen mich jedoch einigermaßen verwirrt, so dass ich die Nachfrage benutzen möchte:

Sehe ich das richtig: Ich bin verpflichtet bei Auszug nach zwei Jahren die Schönheitsreperaturen durchzuführen. Die Abnutzung der Wohnung entspricht dem normalen Gebrauch (Dübellöcher, Anstrich nicht mehr ganz frisch). Diese Pflicht ergibt sich aus (1). Weiterhin ist der Vermieter nicht verpflichtet, sich anteilig an den Kosten der Schönheitsreperaturen zu beteiligen, da wg. der fehlenden Fristen aus (1) die Klausel (2) ungültig ist.

Vielen Dank für die Antwort

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.12.2005 | 15:04

Sehr geehrter Ratsuchender,

da mir nicht der gesamte Mietvertrag vorliegt, kann ich Ihre Anfrage nur auf der Grundlage der von Ihnen mitgeteilten Informationen beantworten.

Offenbar ist aber der Vertrag aus Sicht des Vermieters ohnehin lückenhaft, so dass sich eine Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen (Ziff. 1 des Vertrages: „wenn erforderlich“) bei Auszug nach nur zwei Jahren und dem von Ihnen umrissenen Zustand der Wohnung nicht begründen lässt.

Wegen der fehlenden Fristen ist Ziff. 2 des Vertrages nur hinsichtlich der Endrenovierungspflicht gegenstandlos.
Ob in Ziff. 2 oder an anderer Stelle eine Pflicht des Mieters zur Beteiligung an Renovierungskosten vorgesehen ist, entzieht sich meiner Kenntnis.
Eine solche vertraglich festgelegte Pflicht wäre jedenfalls nicht wegen des fehlenden Fristenplans unwirksam.

Ich hoffe, nunmehr die Unklarheiten beseitigt zu haben.

Gerne prüfe ich für Sie den gesamten Mietvertrag unter Anrechnung des von mir bereits vereinnahmten Honorars, wenn Sie mich dazu beauftragen möchten (Kontaktdaten siehe oben).

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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