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Starke Wohn-Beeinträchtigung durch Straßenschäden/Verehr

21.06.2015 14:11 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von


16:47

Wir wohnen innerorts an einer recht stark befahrenen Straße (L xxx, keine B xxx Bundesstraße) mit relativ hohem LKW und Bus-Anteil.

Die Straße ist im Bereich unseres Hauses stark angenutzt. Stark ausgefahrene Fahrspuren und Beschädigungen im Asphalt. Durch die sehr schluderige Reparatur, bricht in jedem Winter die Fahrbahn an mehren Stellen im Bereich von gut 50-75 metern auf. Tiefe Schaglöcher entstehen und werden mehrfach im Jahr notdürftig geflickt.
Mehrfach im Jahr schreibe ich Mails an unser Tiefbauamt um diese Löcher zu flicken.
Dem wird i.d.R wenn auch sehr Zeitverzögert nachgegangen.

Jedoch ist die Qualität der Reparatur eine Katastrophe. Inzwischen wurde mehrfach übereinander geflickt. Somit sind zwar die gröbsten Schlaglöcher für die Fahrzeuge beseitigt. Jedoch haben wir entweder durch die Schlaglöcher oder, wenn diese geflickt sind, durch die schlechte Arbeit eine Huckelpiste.
Wenn hier LKW und Busse drüber fahren, spüren wir im ganzen Haus übelste Erschütterungen. Fenster klappern, Gläser klappern und im Obergeschoss, wo eine Familienangehörige die Wohnung gemietet hat, knarzt und rappelt der gesamte Dachstuhl. Selbst auf der Couch und im Bett spüren wir den Ruck der durchs Haus geht.

Wir haben Angst um die Bausubstanz unseres Hauses und die Mieterin oben, gar Angst um Leib und Leben....

Mehrfache Nachfragen bzgl. einer fachgerechten vernünftigen Reparatur beim Tiefbauamt, werden immer wieder mit nicht vorhandenen Haushaltsmitteln negativ kommentiert.

- Was können wir hier tun?
- Wenn wir absehbar die obere Wohnung "normal" vermieten müssen, werden wir in diesem Zustand sicher keine Mieter finden. Was tun bei Mietausfall?

21.06.2015 | 14:38

Antwort

von


(752)
Wambeler Str. 33
44145 Dortmund
Tel: 0231 / 13 7534 22
Web: http://ra-fork.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworte:



Frage 1:
"Was können wir hier tun?"


Sie müssten im Ergebnis gerichtlich klären lassen, ob die "Flickschusterei" an dem Straßenbelag tatsächlich zu den beschriebenen Einwirkungen führt und diese langfristig eine Gefahr für die Bausubstanz darstellen.

Wäre dies der Fall, hätten Sie einen Anspruch auf Wiederherstellung eines adäquaten Straßenzustands und ggf. Anspruch auf Ersatz von feststellbaren Schäden, die infolge der notdürftigen Reparaturen entstanden sind.

Dies müsste durch einen gerichtlich bestellten Gutachter festgestellt werden.

Zur Prüfung der konkreten Erfolgsaussichten einer solchen Klage werden Sie sich zweckmäßigerweises an eine verwaltungsrechtlich ausgerichtete Kanzlei vor Ort wenden müssen.



Frage 2:
"Was tun bei Mietausfall?"

Diesen werden Sie dann über ihren Steuerberater steuermindernd in Ihrer Steuererklärung aufführen müssen.

Die Kausalität (= Zusammenhang) zwischen marodem Straßenbelag und Nichtvermietung werden Sie kaum erfolgreich darlegen können. Wäre dies möglich, ließe sich ein Mietausfall grundsätzlich als Schadensersatzanspruch geltend machen. Die Erfolgsaussichten dürften diesbezüglich jedoch sehr gering sein.




Mit freundlichen Grüßen


Raphael Fork
-Rechtsanwalt-


Rechtsanwalt Raphael Fork

Rückfrage vom Fragesteller 21.06.2015 | 14:45

Vielen Dank für die schnelle Antwort.

Dazu aber noch eine Frage bzgl. Mietausfall.

Die Erschütterungen im Haus erfolgen mehrfach pro Stunden ca. 5-20 Mal und dies überwiegend Werktags zwischen 07:00 - 18:00 Uhr wenn die Verkehrsbelastung entsprechend hoch ist.

Würden Sie als Mieter bei Besichtigung diese Wohnung mieten wenn ihnen diese Erschütterungen auffallen? (was kaum zu verhindern wäre)

Somit ist der Zusammenhang zwischen Mietausfall und Straßenschäden doch eindeutig?! Das die Erschütterung durch die nicht ebene Fahrbahn her rühren ist eindeutig und kann leicht überprüft werden.

Oder wie muss ich das verstehen?

Gruß


Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 21.06.2015 | 16:47


Bitte nicht wundern: aus technischen Gründen wurde mir Ihre Nachfrage trotz Beantwortung noch als "nicht beantwortete Nachfrage" angezeigt, daher stelle ich die Antwort nochmals ein.




Ergänzung vom Anwalt 21.06.2015 | 15:07

Nachfrage 1:
"Würden Sie als Mieter bei Besichtigung diese Wohnung mieten wenn ihnen diese Erschütterungen auffallen? Somit ist der Zusammenhang zwischen Mietausfall und Straßenschäden doch eindeutig?""


Nein, sicherlich nicht. Aber diese subjektive Sichtweise ist nicht maßgeblich solange es theoretisch denkbar ist, dass es einen Mieter geben könnte, dem diese Einschränkungen gleichgültig sind.

Sollten die Erschütterungen vorher nicht dagewesen und demzufolge durch den schlechten Straßenzustand hergerufen worden sein, müsste ein Gutachter diese Auswirkungen objektiv in einem Gutachten festhalten.

Damit hätten Sie dann auch gegenüber dem Gericht etwas Verwertbares und Eindeutiges in der Hand.





Nachfrage 2:
"Oder wie muss ich das verstehen?"


Sie müssen den objektiven Nachweis führen (in der Regel nur durch ein Sachverständigengutachten möglich) , dass die Flickschusterei an dem Straßenbelag zu den von Ihnen beschriebenen Einwirkungen auf Ihr Eigentum führen.

Von vornherein ausgeschlossen ist dies nach Ihrer Schilderung nicht, denn die notdürftigen Ausbesserungen mögen zwar der Haushaltslage geschuldet sein, aber wenn dies zu einer Beeinträchtigung Ihres Eigentums führt, darf man eben nicht auf Ihre Kosten so verfahren.

Es ist auch nicht unüblich, dass der selbstverordnete Sparzwang der Kommunen teilweise in der Folge zu noch größeren Schäden (und damit Kosten) führt. Dies ist ein Paradoxon, welches sich nur politisch oder eben in letzter Konsequenz gerichtlich lösen lässt.


Zur Veranschaulichung worauf es bei derartigen Klagen ankommt, empfehle ich Ihnen beispielhaft die Lektüre des folgenden Urteils:

VG Oldenburg · Urteil vom 11. Dezember 2003 · Az. 5 A 4059/99

Ergänzung vom Anwalt 21.06.2015 | 15:07

Nachfrage 1:
"Würden Sie als Mieter bei Besichtigung diese Wohnung mieten wenn ihnen diese Erschütterungen auffallen? Somit ist der Zusammenhang zwischen Mietausfall und Straßenschäden doch eindeutig?""


Nein, sicherlich nicht. Aber diese subjektive Sichtweise ist nicht maßgeblich solange es theoretisch denkbar ist, dass es einen Mieter geben könnte, dem diese Einschränkungen gleichgültig sind.

Sollten die Erschütterungen vorher nicht dagewesen und demzufolge durch den schlechten Straßenzustand hergerufen worden sein, müsste ein Gutachter diese Auswirkungen objektiv in einem Gutachten festhalten.

Damit hätten Sie dann auch gegenüber dem Gericht etwas Verwertbares und Eindeutiges in der Hand.





Nachfrage 2:
"Oder wie muss ich das verstehen?"


Sie müssen den objektiven Nachweis führen (in der Regel nur durch ein Sachverständigengutachten möglich) , dass die Flickschusterei an dem Straßenbelag zu den von Ihnen beschriebenen Einwirkungen auf Ihr Eigentum führen.

Von vornherein ausgeschlossen ist dies nach Ihrer Schilderung nicht, denn die notdürftigen Ausbesserungen mögen zwar der Haushaltslage geschuldet sein, aber wenn dies zu einer Beeinträchtigung Ihres Eigentums führt, darf man eben nicht auf Ihre Kosten so verfahren.

Es ist auch nicht unüblich, dass der selbstverordnete Sparzwang der Kommunen teilweise in der Folge zu noch größeren Schäden (und damit Kosten) führt. Dies ist ein Paradoxon, welches sich nur politisch oder eben in letzter Konsequenz gerichtlich lösen lässt.


Zur Veranschaulichung worauf es bei derartigen Klagen ankommt, empfehle ich Ihnen beispielhaft die Lektüre des folgenden Urteils:

VG Oldenburg · Urteil vom 11. Dezember 2003 · Az. 5 A 4059/99




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