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Starke Erhöhung der Nebenkosten für Gewerberäume


| 20.12.2011 18:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag!

Wir haben vor einigen Tagen die Nebenkostenabrechnung unserer Gewerberäume für 2010 erhalten und sollen fast zwei Monatsmieten nachzahlen.

Bei den Heizkosten kommen zwei Effekte zusammen, eine Erhöhung der Gesamtkosten um 46% (die wegen des harten Winters und der gestiegenen Energiekosten nicht unerwartet kommt), sowie eine Erhöhung unseres Anteils um 52%, der offensichtlich durch eine neue Abrechnung per Heizkostenverteiler entstand (2009 wurde noch rein nach Fläche abgerechnet). Im ganzen ergibt das 122% Unterschied zum Vorjahr, also mehr als eine Verdoppelung!

Diese Erhöhung unseres Anteils können wir uns nicht erklären, da wir eine Firma mit normalen Büroarbeitszeiten betreiben und eher sparsam heizen. Der größte Mieter in dieser Anlage ist z.B. ein Fitnessstudio, das täglich lange und auch am Wochenende geöffnet hat: ich kann mir nicht vorstellen, daß die pro Quadratmeter weniger verbrauchen als wir.

Eine Erklärung könnte sein, daß die Heizkostenverteiler in einem unserer Räume (Fertigungsabteilung) nicht richtig funktionieren, weil sie dort unter Arbeitsflächen und damit im Wärmestau angebracht wurden.

Bei den übrigen Nebenkosten ist auffällig, daß 9 von 13 Positionen um 20 bis 60% gegenüber dem Vorjahr gestiegen sind (im Gesamtschnitt – ohne die Heizkosten – um 18%). Und zwar ohne Änderung der Leistungen!

Mit einer moderaten Steigerung der Gesamtkosten hätten wir kein Problem, aber daß sich so viele – sachlich voneinander unabhängige – Positionen im gleichen Jahr erheblich verteuern, finden wir nicht plausibel.

Hierzu haben wir folgende Fragen:

– Dürfen die Nebenkosten eines Gewerbemietvertrages von einem Jahr zum nächsten beliebig steigen? Muß der Vermieter begründen, warum Einzelpositionen teurer werden?

– Können wir eine Korrektur der Heizkostenabrechnung verlangen, wenn wir (z.B. durch einen Gutachter) nachweisen können, daß die Heizkostenverteiler falsch messen?

– Hat die Überprüfung dieser Fragen eine aufschiebende Wirkung auf die Fälligkeit der Nachzahlung?


Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte Damen und Herren,

gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Eine Betriebskostenabrechnung muss nach herrschender Rechtsprechung (Bundesgerichtshofurteil in: NZM 2011, 546) um die Anforderungen der formellen Ordnungsgemäßheit zu erfüllen den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entsprechen, das bedeutet eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten.

Es muss sich also stets erkennen lassen, wie sämtliche Kosten zustande gekommen sind und der Vermieter muss auch begründen können, warum dies geschehen ist, zumindest aber hat er Ihnen sonst Einsicht in die Unterlagen zu gewähren, um dies selbst nachzuprüfen.

Sie sollten dann nach erfolgter Einsicht in die Abrechnung Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung erheben zu den Positionen, die Sie meinen, die falsch sein könnten. Parallel ist es dann natürlich möglich, einen Gutachter zu beauftragen. Eine Nachberechnung hätte dann auf Grundlage des Gutachtens zu erfolgen.

Auf die Fälligkeit der Forderung hat ein Widerspruch allerdings keine Auswirkung, da der Widerspruch die Forderung an sich angreift und bei einer Zuvielforderung auch nicht das zuvielverlangte gefordert werden kann und daher auch nicht fällig werden kann.

Es ist daher anzuraten, nur die strittigen Positionen zurückzuhalten oder aber unter Vorbehalt zu bezahlen.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen zu geben.

Nachfrage vom Fragesteller 21.12.2011 | 12:35

Guten Tag Herr Salzwedel,

danke für die Antwort. Bevor wir einen Gutachter beauftragen, die Heizkostenabrechnung zu überprüfen, würden wir natürlich gerne sicher sein, daß wir damit eine Chance haben. Kann sich der Vermieter darauf berufen, daß die falsche Position der Heizkostenverteiler unser Risiko ist?

(Das würde natürlich bedeuten, daß man seine Einrichtung umbauen muß, nur weil der Vermieter beschließt, Heizkostenverteiler anzubringen. In unserem Fall, in der Fertigungsabteilung, wäre das mit hohem Aufwand verbunden.)

Freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.12.2011 | 13:04

Sehr geehrte Damen und Herren,

der Vermieter hat sicherzustellen, dass sämtliche Positionen der Wirklichkeit entsprechen.

Dieser hat dafür zu haften, wenn falsche Angaben gemacht worden sind, zum Beispiel aufgrund eines technischen Defektes oder wenn die Zähler an einer Position sind, aufgrund dessen falsche Werte zustande kommen und Sie das nicht zu vertreten haben.

Einen damit verbundenen Umbau muss dann der Vermieter finanzieren, da dieser für die Korrektheit der Abrechnung einzustehen hat.

Wenn sich für Sie weitere Nachfragen ergeben sollten, können Sie mich auch weiter direkt per email anschreiben.

Mit freundlichen Grüßen

Salzwedel
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 21.12.2011 | 13:22


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