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Staffelmietvertrag mit Kündigungsausschluss

09.08.2009 21:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Guten Tag,

folgendes Problem: Mein Mann hat am 29.04.08 einen Staffelmietvertrag mit Kündigungsverzicht unterschrieben für unser Reihenhaus.Der Vermieter (Gesellschaft) unterschrieb am 30.04.08. Die Staffelmiete ist auch in € angegeben.

Es ist ein Formularvertrag, da er maschinell und für alle 5 Reihenhäuser gleich ausgestellt wurde. Der Mietbeginn war der 01.08.08. Laut Vertrag endet der Kündigungsverzicht am 31.07.2012.

Mietvertrag:
$ 4 Ordentliche Kündigung
1. nach $ 557 Abs. (3) schließt der Vermieter die ordentliche Kündigung für den Mieter für vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung aus. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraumes zulässig.

Weiter steht in $ 19 Sonstige Vereinbarungen
1. Gemäß $ 557 Abs. 3 wird das Kündigungsrecht des Mieters für einen Zeitraum von vier Jahren seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung in $ 3 (Fristlose Kündigung) deses Vertrages ausgeschlossen. Eine ordentliche Kündigung ist demnach nicht vor dem 31.07.2012 möglich.

Jetzt zu meiner Frage: Soweit ist der Vertrag ja wirksam, da die 4-Jahres-Frist nicht überschritten wird. ABER: Da der Staffelmitvertrag ab Vereinbarung und nicht ab Mietbeginn gilt, werden dann nicht doch die 4 Jahre überschritten ? Oder ist dies irrelevant, weil die 4 Jahre im Vertrag festgehalten wurden.

Für mich ist die Frage wichtig, ob die Zeit zwischen Vereinbarung und Mietbeginn zu den 4 Jahren hinzugezählt wird oder nicht. Ist der Vertrag so wirksam oder gibt es eine Möglichkeit schon vor Beendung der 4 Jahre eine ordentliche Kündigung auszusprechen ?

Vielen Dank

Ariella

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Ein zwischen den Mietvertragsparteien wirksam vereinbarter Kündigungsausschluss beginnt mit dem Tag des Abschlusses des Mietvertrags und nicht mit dem Beginn des Mietverhältnisses. D. h., da der Mietvertrag am 30.04.2008 abgeschlossen worden ist, gilt der Kündigungsausschluß bis zum 30.04.2012.

2.

Soweit es in § 19 Abs. 1 des Mietvertrags heißt, eine ordentliche Kündigung sei demnach nicht vor dem 31.07.2012 möglich, handelt es sich möglicherweise um einen Irrtum des Vermieters, der auf einer falschen Fristberechnung beruht. Maßgebend ist die Vorschrift des § 557 Abs. 3 BGB, in der es heißt: "Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig."

Eine andere Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist unzulässig. Das folgt aus § 557 Abs. 4 BGB: "Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam."


3.

Damit kann das Mietverhältnis zum Ablauf des 30.04.2012 gekündigt werden.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt


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