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Stadtlicheabrissverfügung einer Einfriedung


16.10.2005 22:00 |
Preis: ***,00 € |

Verwaltungsrecht



Hallo,
wir sind eine Miteigentümergemeinschaft eines Privatweges. Dieser ist auch im BPlan als Privatweg gekennzeichnet, für den die Benutzung durch die Öffentlichkeit ausgeschlossen ist. Wir haben in einem Schriftstück von 04.11.2004 der Stadt ... mitgeteilt, dass eine Einfriedung unseres Privatweges keiner Baugenehmigung bedarf. Die Einfriedung östlich zwischen den einen Privatweg ( Nr. aus Bebauungsplan ) sowie westlich zwischen dem anderen Privatweg ( 425 ) und unserem Privatweg ( 607 ) wird entlang der gemeinsamen 1,50 m breiten Grenzen und jeweils auf unserem Grundstück verlaufen. Diese wird die maximale im § 65 (13) BauO NRW festgelegte Höhe nicht überschreiten. Voraussichtlich werden es zwei abschließbare Durchlasstüren sein. Die Einfriedung südlich wird auch entlang der Grenze zu der öffentlichen Stichstrasse auf unserem Privatweg in der Breite 6,00 m verlaufen. Auch diese wird die maximale im § 65 (13) BauO NRW festgelegte Höhe nicht überschreiten. Vorgesehen ist in der Mitte der Einfriedung auch eine Durchlasstür. Sowohl den berechtigten Anliegern als auch der Stadt können Schlüssel zu den Durchgangstüren ausgehändigt werden. Somit wird es dem Bebauungsplan 3A nicht widersprochen.
Im Januar 2005 haben wir eine Genehmigung für unseres Vorhaben seitens der Stadt erhalten. Im Mai 2005 hat die Miteigentümergemeinschaft im rechtskräftigen Mehrheitsbeschluss die Errichtung der Einfriedung beschlossen. Am 01.06.2005 ist diese Einfriedung von der Gemeinschaft errichtet worden.
Am 13.10.2005 hat ein Angestellter der Stadt ( Rechtsabteilung ) der Miteigentümergemeinschaft das Abrissverfügen der Einfriedung per Einschreiben zugestellt.
Begründung: Rechtswidrige Errichtung der Einfriedung, weil die Stadt eine im Grundbuch eingetragene beschränkte persönliche Dienstbarkeit, mit dem Wortlaut :
"Geh- und Fahrrecht, Leitungsrecht sowie ein (zusätzliche, rechtswidrig eingetragene Belastung) Recht, die Flächen der Öffentlichkeit und Versorgungsträger zur Verfügung zu stellen" habe. Eine Frist für den Abriss ist mit 14 Tagen gegeben.
Diese Dienstbarkeit und Grundbucheintrag ist zumindest bei einem Miteigentümer rechtswidrig. Beweis ein Auszug des Notarsschreibens:

„Am Tag des Abschlusses des vorgenannten Kaufvertrages zwischen ... und der Firma ..., am 13, Juni 2001, war der verkaufte Grundbesitz Flurstück 607 auch in Abteilung II noch unbelastet. Es lag jedoch der Entwurf einer Dienstbarkeit für die Stadt ... vor ( Geh- und Fahrrecht, Leitungsrecht sowie Recht, die Flächen der Öffentlichkeit und Versorgungsträgern zur Verfügung zu stellen). Aus mir nicht mehr erinnerlichen Gründen war diese Dienstbarkeit im Zeitpunkt der Unterzeichnung des Vertrages noch nicht bestellt, sondern wurde erst 5 Kalendertage später bestellt. Der Vertragstext gibt bei der Wiedergabe des Grundbuchstandes zu Abteilung II daher insoweit nicht den Ist-Zustand wieder, sondern den Zustand, der bei Eigentumserwerb für Ihre Mandanten gelten würde.“
Allein solche Aussage ( Notarschreiben) :
„…diese erweiterte Fassung der Dienstbarkeit beruhte nicht auf einer Laune der Firma ..., sondern auf einer konkreten Verpflichtung der Firma ...gegenüber der Stadt ..., die Firma ... der Stadt gegenüber übernommen hatte…“
ist eindeutiges Beweis für vorsätzlichen Betrug.

Der Miteigentümer beabsichtigt es außer einer Privatklage gegen dem Verkäufer und dem Notar auch die Staatsanwaltschaft darüber zu informieren.
Es werden auch (belegbare) Befüchrtungen der Korruption nicht ausgeschlossen.

Wir brauchen dringend eine solide Rechtsunterstützung.
Frage:
Kann die Stadt sich so einfach über den Gesetz stellen und solche unbegründete Abrissverfügung fordern? Ohne Enteignung. Ohne Widmung.
Wir als Miteigentümergemeinschaft sind nicht bereit und willig der Verfügung folge zu leisten!!!
Welches Rechtsweg ist für uns zu empfehlen?
Kann uns ein couragierter Anwalt helfen?

Danke für solide Beratung.

MfG
Manjack24

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Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,


danke für Ihre Anfrage, welche ich auf Grundlage Ihrer Sachverhaltsschilderung gerne wie folgt beantworte:


1.

Die rechtliche Einschätzung wird Sie vermutlich enttäuschen. Denn nach § 61 Abs. 1 Landesbauordnung NRW kann die Stadt durchaus einen materiell-rechtlich bauordnungswidrigen Zustand im Wege einer Abrissverfügung beseitigen - auch, wenn die zugrunde liegende Baumassnahme nicht formal genehmigungsbedürftig war.

Materiell-rechtlich liegt ein bauordnungswidriger Zustand vor, weil die Einfriedung offenbar mit der im Grundbuch eingetragenen beschränkten persönliche Dienstbarkeit des Inhalts "Geh- und Fahrrecht, Leitungsrecht sowie dem Recht, die Flächen der Öffentlichkeit und Versorgungsträger zur Verfügung zu stellen" nicht kompatibel ist. Die Option, der Stadt Schlüssel auszuhändigen, hilft hier nicht recht weiter – wenn sich die Stadt nicht darauf einläßt, was sie nicht muss.

Unerheblich ist dabei auf jeden Fall, dass dieser Grundbucheintrag, wie Sie berichteten, einem Miteigentümer gegenüber zum Zeitpunkt des Kaufes wohl noch nicht entstanden war – auch wenn die Rahmenumstände hier in der Tat etwas eigenartig sind. Denn wenn die Stadt eine Grunddienstbarkeit zur bescheidsinternen Grundlage einer bauordnungsrechtlichen Verfügung macht, muss diese Grunddienstbarkeit mit der Verwaltungsrechtsprechung im Zeitpunkt der Verfügung nicht allen Miteigentümern gegenüber rechtlich zweifelsfrei sein.

Auf einem anderen Blatt steht das in der Tat merkwürdige Genehmigungsverhalten der Stadt. Diese müsste –ob sie es nicht vornahm oder Ihrem Sachverhaltsbericht nicht entnehmbar ist, entzieht sich meiner Kenntnis- die Genehmigung zurücknehmen, dies begründen, Ihnen die entsprechenden Rechtsbehelfe mitteilen und dann zu einer Abrissverfügung schreiten, zu welcher Sie natürlich erst einmal anzuhören wären. Denn Gefahr im Verzuge vermag ich bei der von Ihnen beschriebenen Baumassnahme nicht erkennen.

Hier zu Ihren Gunsten an eine Amtspflichtverletzung oder einen öffentlich-rechtlichen Schadensbeseitigungsanspruch mit den entsprechenden Rechtsfolgen zu denken, schiene mir aber etwas weit hergeholt.

Bei kursorischer Prüfung, mehr ist hier aus der Ferne einer Onlineberatung und auf einer doch recht knappen Sachverhaltsgrundlage nicht möglich, spricht deswegen einiges für die Rechtsmäßigkeit der Abrissverfügung.

Nur am Rande: Die Einordnung im B-Plan als Privatweg und Errichtung des Einfriedung nach den Vorgaben des B-Plans haben hier keine rechtliche Bedeutung. Auch die von Ihnen in den Raum gestellten „Aufhänger“ Widmung und Enteignung helfen hier in der Sache nicht recht weiter. Und hinsichtlich der von Ihnen in den Raum gestellten strafrechtlichen Erwägungen und Korruptionsvorwürfe würde ich, solange nicht handfeste Fakten vorliegen, eine gewisse Vorsicht walten lassen.


2.

Wichtiger scheint mir aber die Frage des weiteren Vorgehens zu sein. Der Rechtsweg würde naheliegenderweise vor die Verwaltungsgerichtsbarkeit führen, wobei sich in Ihrem Fall natürlich ein Stopp-Antrag aufdrängt, falls die Abrissverfügung für sofort vollziehbar erklärt wurde, was Ihrem Bericht leider nicht zu entnehmen ist.

Auf jeden Fall würde ich –auch wenn ich hier die örtlichen Gegebenheiten aus der Ferne und auf Grundlage Ihres Berichts nur unvollständig beurteilen kann- das Gespräch mit der Bauaufsicht suchen. Denn auch wenn die Gemeinde mE schlußendlich zu einer Abrissverfügung berechtigt ist, scheint mir ihr Verhalten nicht ganz nachvollziehbar und aufklärungsbedürftig zu sein.


Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort zunächst einmal weitergeholfen zu haben, auch wenn das Ergebnis Sie eher enttäuschen dürfte. Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ gerne zu Verfügung.


Mit freundlichen Grüssen

Dr. Thomas Schimpf
- Rechtsanwalt -

Tel.: +49 (0)39 483 97825
Fax: +49 (0)39 483 97828
E-Mail: ra.schimpf@gmx.de
www.anwalt.de/rechtsanwalt_schimpf

Nachfrage vom Fragesteller 17.10.2005 | 10:57

Sehr geehrter Rechtsanwalt Dr. Thomas Schimpf,
zuerst bedanken wir uns für eine schnelle Antwort.
Wir haben von der Baubehörde der Stadt … eine schriftliche
NICHTABRISS Zusicherung (keine Baugenehmigung, diese war nicht erforderlich) für die Einfriedung erhalten. 8 Monate später folgt eine Abrissverfügung die eine Rechtsabteilung der Stadt, mit der Rechtswidrigkeit unserer Einfriedung als Begründung, angeordnet hat.
Die Abrissverfügung ist nicht von der Bauaufsichtbehörde (§ 61 Abs.1 Landesbauordnung NRW) erteilt worden.
Über die Erweiterung der beschränkter persönlichen Dienstbarkeit wurden wir überhaupt nicht informiert. (Arglist und Verschweigen beim Kauf seitens Verkäufer und Notar).
Wir haben in Gut und Glauben ein Privatweg gekauft.
Jetzt will die Stadt … (einfach aus der Dienstbarkeit heraus) der Status des Privatweges ändern?!
Weg bleibt PRIVAT aber mit der Hilfe der Stadt doch ÖFFENTLICH!!
Miteigentümern bleiben nur noch Pflichten, aber keine Rechte erhalten.
Ist Ihnen schon so ein dubioser Trick bekannt?
Wie können wir uns davon wehren?
Kann die Stadt so formlos von diesem Recht „… die Flächen der Öffentlichkeit zur Verfügung zu stellen“ Gebrauch machen? Gilt das für Immer und Ewig?
Wir wohnen in einem Land wo Einfriedungspflicht gesetzlich vorgeschrieben ist.
Öffentlich-rechtliche Vorschriften wurden durch unsere Einfriedung nicht verletzt.
(NICHTABRISS Zusicherung)
Die Abrissverfügung ist für jeden Miteigentümer einzeln adressiert worden.
Soll jeder einzeln für sich oder lieber mit geeinigten Kräften den Rechtsweg vor das Verwaltungsgericht führen?
Was ist ein Stopp-Antrag?
Können Sie bitte noch in Kurze Ihre Aussage:

Unerheblich ist dabei auf jeden Fall, dass dieser Grundbucheintrag, wie Sie berichteten, einem Miteigentümer gegenüber zum Zeitpunkt des Kaufes wohl noch nicht entstanden war – auch wenn die Rahmenumstände hier in der Tat etwas eigenartig sind. Denn wenn die Stadt eine Grunddienstbarkeit zur bescheidsinternen Grundlage einer bauordnungsrechtlichen Verfügung macht, muss diese Grunddienstbarkeit mit der Verwaltungsrechtsprechung im Zeitpunkt der Verfügung nicht allen Miteigentümern gegenüber rechtlich zweifelsfrei sein.

mit entsprechenden Gesetzen und oder Vorschriften belegen?
Danke

Mit freundlichen Grüssen

Manjack24

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.10.2005 | 13:31

Sehr geehrter Fragesteller,

danke für Ihre Nachfragen, die mir aber ehrlich gesagt nicht vollumfänglich nachvollziehbar sind.

1) Zunächst: Die Stadt handelt nach aussen einheitlich, es macht also keinen Unterschied, ob das Rechtsamt oder die Bauaufsichtsbehörde eine Verfügung schlusszeichnet.

2) Sie schreiben nun von einer „Nichtabriss-Zusicherung“, ursprünglich ging es, wenn ich Sie recht verstanden habe, um die Genehmigung zur Errichtung der Einfriedung. Ich habe jedenfalls Zweifel, ob es sich bei der von Ihnen so beschriebenen „Zusicherung“ um eine solche nach solche § 38 NRW VwVfG handelt. Dann aber auch nur dann würde diese natürlich einen gewissen Vertrauenstatbestand begründen (Grenze: Änderung der Sach- und Rechtslage derart, dass die Behörde bei Kenntnis der Änderung die Zusicherung nicht hätte abgegeben und hätte abgeben dürfen, § 38 III NRW VwVfG).

3) Ein Stoppantrag ist ein Eilrechtsschutzverfahren vor dem Verwaltungsgericht, bei dem der sofortige Vollzug der Abrissverfügung zunächst einmal ausser Kraft gesetzt wird und das Ergebnis des Widerspruchsverfahrens oder einer anhängigen Anfechtungsklage abgewartet wird. Ansonsten könnten Sie ja irgendwann recht bekommen und die Einfriedung wäre längst abgerissen worden. Leider kann ich Ihren Nachfragen keine Aussage entnehmen, ob denn ein solcher Sofortvollzug angeordnet wurde, was aber der entscheidende Punkt hinsichtlich der weiteren Vorgehensweise ist.

4) Prozessökonomisch wäre es aber auf jeden Fall am sinnvollsten, wenn sich alle Miteigentümer zusammentun.

5) Ein Beispiel aus der Rechtsprechung ist zB OVG Thüringen, Beschluss vom 24.10.2000 - Aktenzeichen 1 EO 212/00.

6) Schlussendlich; Ich wäre weiterhin zurückhaltend mit dem Vorwurf der Arglist (ua des Notars) solange Sie hierfür nicht handfeste Beweise haben.

Mit freundlichen Grüssen

RA Schimpf

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