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Stadt: Bebauungsplanänderung: Unverhältnismäßiger Eingriff in Vermögenverhältnisse?


| 15.11.2011 14:53 |
Preis: ***,00 € |

Verwaltungsrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Hallo!

Zur Zeit haben wir ein Ladengeschäft an einen Discounter vermietet. Dieses steht in der "zweiten Reihe".

Nach einer Bebauungsplanänderung der Stadt soll in der "zweiten Reihe" in diesem Areal zukünftig gar kein Verkauf mehr zulässig sein.

Die Bebauungsplanänderung ist noch in der Auslegungsphase. Die Bebauungsplanänderung ist von der Stadt offiziell gemacht worden, um Spielhallen in diesem Areal auszuschließen. Und gleichzeitig hat die Stadt noch das Verbot, in der "zweiten Reihe" keinen Verkauf mehr zuzulassen, nachgeschoben.

Im Moment besteht auf unserem Gebäude noch Bestandsschutz auf zentrenrelevantes Sortiment. Jedoch endet der momentane Mietvertrag demnächst und wir müssen einen Nachmieter finden, der das gleiche Sortiment verkauft, wie der jetzige Mieter, da der Bestandsschutz sonst ohnehin verfällt.

Das ist sowieso schon nicht ganz leicht und durch die nun drohende Bebauungsplanänderung wird es zusätzlich kompliziert, da wir keine Handlungssicherheit haben.

Frage: Wie beurteilen Sie die Situation? Hat es Sinn, ein Verwaltungsgericht anzurufen, wegen der Unverhältnismäßigkeit bzw. des zu starken Eingriffs in unsere Vermögensverhältnisse. Im Grunde kommt es - unserem Gefühl nach - sogar einer Enteignung gleich, da wir die Investitionen, die wir in dieses Areal getätigt haben, nach der Bebauungsplanänderung nicht mehr mit den dann noch erreichbaren Mieten amortisieren können.

Denn wird dieser Bebauungsplan so umgesetzt, dann ist das Gebäude / Gelände nur noch als Lagerfläche zu vermieten und damit nur noch ca. 40% des jetzigen Mietwertes wert.

Zu erwähnen sei noch, dass das Gebäude in einem Gebiet steht, dass als Fachmarktgelände /-straße bezeichnet werden könnte. Es ist in der zweiten Reihe einer Einkaufsstraße, die am Stadtrand liegt. Um uns herum sind weitere Einzelhandelsgeschäfte - jedoch unser Gebäude ist mit das einzige in zweiter Reihe mit Einzelhandelsverkauf.

Es ist nicht ganz leicht das Alles detailliert schriftlich darzulegen, aber ich hoffe, es ist trotzdem möglich eine erste valide Aussage zu treffen. Vor allem würden wir gerne eben eine Einschätzung zu den Erfolgsaussichten einer Klage haben.

Gerne können Sie uns nach weiteren Details fragen.

Besten Dank und beste Grüße
15.11.2011 | 15:48

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Rechtsschutz vor den Wirkungen des Bebauungsplans kann jede natürliche oder juristische Person vor dem Oberverwaltungsgericht durch Antrag auf Durchführung der Normenkontrolle (vgl. § 47 VwGO) erlangen.

Ihre Antragsbefugnis folgt aus Art. 14 GG, da Ihr Grundstück unmittelbar davon betroffen ist.

Folgende Fehler werden von den Gerichten überprüft:

Der Abwägungsausfall: Eine sachgerechte Abwägung hinsichtlich öffentlicher und privater Belange fehlt überhaupt.

Das Abwägungsdefizit: Es wurden gerade nicht alle erheblichen Belange in die Abwägung eingestellt.

Die Abwägungsfehleinschätzung: Die Bedeutung eines einzelnen Belanges wurde verkannt.

Die Abwägungsdisproportionalität: Einzelne Belange wurden untereinander falsch gewichtet.

Darüber hinaus muss auch noch das Verhältnismäßigkeitsprinzip beachtet werden.

Zunächst einmal sei gesagt, dass das Bedürfnis einer Stadt, in einem bestimmten Gebiet keine Spielhallen mehr zuzulassen, ein der Stadt obliegendes nachvollziehbares Interesse darstellt. Auch kann dies bei einem Verkaufsverbot gegeben sein.

Die Rechtsgrundlage für eine solche Beschränkung ergibt sich aus § 1 Absatz 9 BauNVO:

"Wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen, kann im Bebauungsplan bei Anwendung der Absätze 5 bis 8 festgesetzt werden, daß nur bestimmte Arten der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können."

Ihr Einwand richtet sich jedoch nicht gegen eine Spielhalle, sondern gegen das Verkaufsverbot "in zweiter Reihe" in einem allgemeinen Verkaufsgebiet.

In Ihrem Fall kann ich derzeit keine Verhältnismäßigkeit erkennen, auch gerade wenn Sie das einzige Geschäft dort beherbergen, es sei denn, dass der Verkauf "in zweiter Reihe" städtebauliche Probleme (z.B. Verkehrsprobleme) mit sich führt.

Meine erste Einschätzung ist dahingehend, dass eine Klage Erfolg haben könnte. Um jedoch die Angelegenheit besser beurteilen zu können und das Kostenrisiko zu minimieren, sollte zunächst schriftlich Einwendung gegen die Änderung erhoben werden und auch Akteneinsicht beantragt werden, um das interne Verwaltungsgeschehen nachvollziehen zu können, um eine bessere Argumentationsbasis zu besitzen und Einschätzung zu erlangen.


Bewertung des Fragestellers 17.11.2011 | 08:26


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"Die Bewertung ist zum jetzigen Zeitpunkt nicht ganz valide, da wir sie im Endeffekt erst nach Abschluss des Prozesses abschließend und im Rückblick bewerten können. Hilfreich war sie aber in jedem Falle!"
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 17.11.2011
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