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Spielraum bei der Gestaltung des Verkaufspreises einer Immobilie

22.05.2013 23:03 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Zusammenfassung: Immobilien Kaufvertrag Schenkung Wertermittlung Erbschaft Grunderwerbsteuer

Meine Freundin ist kürzlich zusammen mit ihren zwei Geschwistern Miterbin einer Doppelhaushälfte geworden. Bis zu seinem Tod wohnte ihr Vater in der Doppelhaushälfte, wobei ihm die Hälfte hiervon gehörte. Die andere Hälfte gehörte seiner geschiedenen Ex-Frau, die zugleich die Mutter der drei Erben ist.

Nun ist die Frage was mit der Doppelhaushälfte geschehen soll. Meine Freundin würde die Doppelhaushälfte gerne zusammen mit mir kaufen und die anderen Beteiligten ausbezahlen. Nach einer ersten Auskunft der Bank ist die Doppelhaushälfte 240.000 – 250.000€ wert. Wir haben lange diskutiert und wären bereit das Objekt zu kaufen, können allerdings nicht mehr als 220.000€ bezahlen. Die anderen Beteiligten wären mit dieser Lösung einverstanden, zumal das Objekt so in der Familie bliebe und eine rasche Lösung gefunden wäre.

Meine Frage ist nun ob diese Abweichung (ca. 8% von 240.000€ bzw. 12% von 250.000€) vom geschätzten Verkehrswert nach unten zu Beanstandungen durch den Notar und insbesondere durch die Behörden (Kommune u. Finanzamt) führt oder ob wir uns damit ihm tolerierbaren Rahmen bewegen. Es wäre in diesem Zusammenhang gut zu wissen welchen Wert das Finanzamt für das Objekt zugrunde legt und bis zu welchem Maß Abweichungen toleriert werden. Ich möchte auf keinen Fall ein Verfahren wegen Steuerhinterziehung bekommen, weil die Behörden eine Unterverbriefung vermuten.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

Einen Toleranzbereich gibt es hier sicherlich seitens des Finanzamtes nicht. Soweit auf der Verkaufspreis keine Einkommenssteuer zu zahlen ist, macht sich der reduzierte Kaufpreis durchaus bei der Grunderwerbsteuer bemerkbar, was Sie mit Unterverbriefung wohl meinen. Da der Erblasser das Haus selbst genutzt hat wird voraussichtlich keine Steuerbelastung aus dem Verkauf des Hauses anfallen.

Für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer und zur Vermeidung eines zu geringen Wertes, ist es erforderlich einen Verkehrswert durch einen Gutachter ermitteln zu lassen, um den Wert und damit die Besteuerungsgrundlage zu ermitteln. Hilfreich ist hier entweder die Ermittlung des Wertes anhand des Bodenrichtwertes soweit einer besteht bzw. der bei dem Gutachterausschuss der Gemeinde erfragt werden kann. Auch können Sie sich dort ein Kurzgutachten erstellen lassen um einen ungefähren Wert für die Immobilie zu erlangen.

Sollte der Wert tatsächlich bei dem von der Bank mitgeteilten Verkehrswert liegen, bestünde die Möglichkeit, dass der Kaufvertrag aus einem Kauf- und Schenkungsvertrag besteht
Danach wird der Wert des not. Vertrages mit dem ermittelten Verkehrswert angesetzt. Der Vertrag besteht hingegen aus einem Kaufvertrag über EUR 220.000,- und einem Schenkungsvertrag über die Differenz zum Verkehrswert. Aufgrund der bestehenden Freibeträge von mindestens EUR 20.000,- dürfte hier keine Schenkungssteuer anfallen, zumal Ihrer Freundin 1/6 bereits über die Erbengemeinschaft zufällt bzw. zurückzuzahlen ist.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und Ihnen einen hilfreichen Ansatz geben. Ggfs. sollten Sie die Dienste eines Steuerberaters hinzuziehen. Im Rahmen der kostenlosen Nachfragemöglichkeit stehe ich weiterhin zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

Ergänzung vom Anwalt 23.05.2013 | 09:45

Ich darf meine Antwort noch dahingehend ergänzen, dass der Erwerb Ihrer Freundin von deren Mutter grunderwerbssteuerfrei ist, § 3 Abs. 6 GrEStG.

Mit besten Grüßen

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