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Sperrfrist der Eigenbedarfskündigung

12.08.2008 21:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ich wohne seit sechzehn Jahren in der von mir gemieteten Wohnung. Bei dieser Wohnung handelte es sich um öffentlich geförderten Wohnraum in einem Altbau in Berlin mit zwölf Wohnungen.
Die vier damaligen Eigentümer haben als GBR seinerzeit mit öffentlichen Geldern und Eigenleistung dieses Haus saniert. Diese GBR wurde Dez. 2007 aufgelöst und jeder der vier GBR Gesellschafter erhielt drei Wohnungen als sein Eigentum. Der "neue" Eigentümer (also das ehemalige GBR Mitglied) meiner Wohnung ist nun seit Dez 2007 im Grundbuch eingetragen wohnt im gleichen Haus und hat mir nun (etwa März 2008)die Wohnung zu einem deutlich Überhöhten Preis zum Kauf Angeboten (ich habe ein Vergleichswertgutachten erstellen lassen welches 25000 € niedriger liegt). Im gleichen Zuge meldet der Eigentümer Eigenbedarf für seine zwei ca 28 Töchter an, die noch in der elterlichen Wohnung wohnen und nun gerne meine Wohnung bewohnen möchten.
Nun meine Fragen:
- kann ich mich im Falle, dass wir uns mit dem Kaufpreis nicht einigen auf die Kündigungs-Sperrfrist (Umwandlung in Eigentumswohnung nach GBR)von drei Jahren § 577 berufen?
- kann überhaupt vor Gericht glaubhaft gemacht werden, dass Eigenbedarf vorliegt, wenn im gleichen Zuge ein Kaufangebot vom Vermieter gemacht wurde?
- Wie lange wäre die Kündigungsfrist im dem Falle, wenn keine Sperrfrist nach § 577 vorliegt (neun oder zwölf Monate?)
Ich danke Ihnen vielmals für die Beantwortung meiner Fragen

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage unter Beachtung der Angaben. Bitte bedenken Sie, dass an dieser Stelle nur eine erste Einschätzung möglich ist und das jede Ergänzung des Sachverhalts zu einer veränderten rechtlichen Beurteilung führen kann.

1. Ich gehe davon aus, dass die Umwandlung in Eigentumswohnungen im Dez. 07 erfolgte, dass Grundstück also ursprünglich ungeteilt war. In diesem Fall können Sie sich in der Tat auf die Sperrfrist von drei Jahren aus § 577 a I BGB berufen, denn ursprünglicher Eigentümer war die GBR und es ist nach Umwandlung in Wohnungseigentum eine "Veräußerung" an Ihren jetztigen Vermieter erfolgt. Eine Eigenbedarfskündigung wäre also vor Ablauf der Frist nicht möglich.

2. Ihnen steht nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht zu. Dieses greift nicht beim Verkauf an Familienangehörige. Dieses Vorkaufsrecht gibt Ihnen das Recht die Wohnung zu kaufen indem Sie in den Kaufvertrag zwischen dem Dritten und dem Eigentümer eintreten. Sie übernehmen dabei den zwischen den Parteien vereinbarten Kaufpreis. Ein direktes Angebot des Eigentümers an Sie ist nicht zwingend vorgeschrieben.
Allein das Angebot auf Abschluß eines Kaufvertrages führt nicht dazu, dass eine Eigenbedarfskündigung ausscheidet. Der Vermieter muß bei Ausspruch der Kündigung konkret den Eigenbedarf bezeichnen und auch bei Streit nachweisen können. Eigenbedarf kommt aber nur in Betracht wenn das Angebot zum Kauf abgelehnt ist. Es kommt, wie gesagt, auf den Zeitpunkt der Zustellung der Kündigung an.

3. Die Kündigungsfrist nach dem Gesetz wäre 9 Monate, eventuell sieht aber Ihr Mietvertrag eine Verlängerung der Kündigungsfrist auf 12 Monate vor. Auf die Kündigungsfrist kommt es aber, wie oben ausgeführt, nicht an.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung bieten.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Arbeitsrecht und Familienrecht

Rückfrage vom Fragesteller 12.08.2008 | 23:08

Sehr geehrter Hr. Wöhler
Ihre Antwort hat mir schon sehr geholfen und ich bin sehr erleichtert.
Ich bitte jedoch in der Sache mit dem Vorkaufsrecht noch um etwas mehr Klarheit. Habe ich denn selbst 8 Monate nach Umwandlung der Wohnung ein Vorkaufsrecht für meine Wohnung, auch wenn sie mir letztes Jahr (Dez. 2007) von der GBR nicht zum Kauf angeboten wurde?
vielen Dank

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 19.08.2008 | 13:33

Sehr geehrter Fragesteller,

ich komme wg. urlaubsbedingter Abwesenheit erst jetzt zu Ihrer Nachfrage. Die Rechtslage ist in Ihrem Fall kompliziert und teilw. umstritten. Ein Vorkaufsrecht ggü. der GBR stand Ihnen nicht zu, denn der neue Eigentümer ist als bisheriger Gesellschafter nicht "Dritter" im Sinne von § 577 BGB .
Sie können sich aber auf den Kündigungsschutz aus § 577 a BGB berufen, denn mit dem Erwerb der Wohnung durch einen bisherigen Miteigentümer ist kein neuer Eigenbedarf entstanden.

Sollte der jetzige Vermieter an einen Dritten verkaufen, dann greift Ihr Vorkaufsrecht ein. Es spricht daher viel dafür, sich doch mit dem Vermieter auf einen Kaufpreis zu einigen.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

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