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Spekulationssteuer/Gewerblicher Grundstückshandel

| 09.01.2015 16:28 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Liubov Zelinskij-Zunik, M.mel.


Zusammenfassung: Begriff des gewerblichen Grund­stücks­handels und Drei-Objekt-Grenze

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich beabsichtige in wenigen Tagen (Anfang Februar 2015) gewinnbringend eine Wohnung inkl. Stellplatz zu veräußern, die ich im Rahmen der doppelten Haushaltsführung ohne Unterbrechung seit Oktober 2011 bewohnt habe. Ursprünglich wurde diese Wohnung inkl. Stellplatz durch meine Frau und mich je hälftig im Mai 2008 angeschafft. Gehe ich richtig in der Annahme, dass ich hierauf keine Spekulationsgewinne versteuern muss, da ich volle zwei Kalenderjahre selber drin gewohnt habe?

Die damit einhergehende Frage betrifft das Thema des gewerblichen Grundstückshandel. Neben obiger Wohnung gab es noch die folgenden Geschäfte:

Erwerb (Alleine durch mich) einer Wohnung inkl. Stellplatz in 2011 als doppelter Haushalt. Die Wohnung war nur 14,5 qm groß, ein Besuch meiner Frau mit unserer in 2011 geborenen Tochter nur schwer möglich, die Wohnung inkl. Stellplatz wurde 2012 mit Gewinn verkauft, zwischen Kauf und Verkauf fand ausschließlich Eigennutzung statt, das Finanzamt erkannte die Eigennutzung an, Spekulationsgewinne wurden nicht versteuert.

In 2012 erwarben wir gemeinsam eine ca. 35qm große Ferienwohnung in O....., ausschließlich zu privaten Wohnzwecken, ein Jahr später wurde unser Sohn geboren, die Wohnung wurde zu klein und wir veräußerten diese in 2013, ebenfalls gewinnbringend (Eine Besteuerung möglicher Spekulationsgewinne entfiel, da ausschließliche Eigennutzung vorlag). Kurze Zeit später erwarben wir gemeinsam im gleichen Haus eine deutlich größere Wohnung, die wir bis heute halten.

Haben wir die drei Objekte Grenze überschritten? Sind die Stellplätze als eigene Objekte anzusehen. Raten Sie uns in unserem Fall zusätzlich eine Absicherung beim Finanzamt einzuholen? Alle Wohnungen dienten und dienen eigenen Wohnzwecken. Ist die Wohnung, die wir in den kommenden Tagen verkaufen wollen überhaupt einzubeziehen, da der Kauf ja schon in 2008 erfolgte, somit deutlich mehr als 5 Jahre gehalten wurde?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Gehe ich richtig in der Annahme, dass ich hierauf keine Spekulationsgewinne versteuern muss, da ich volle zwei Kalenderjahre selber drin gewohnt habe?

Ja, da Sie die Wohnung „im Jahr der Veräußerung (2015) und in den beiden vorangegangenen Jahren (2014-2013) zu eigenen Wohnzwecken" genutzt haben, § 23 EStG.



2. Haben wir die drei Objekte Grenze überschritten?
Nein, denn:
Der BFH grenzt den gewerblichen Grundstückshandel abstrakt anhand der Fruchtziehungsformel von der privaten Vermögensverwaltung ab . Zur Konkretisierung hat er die sog. Drei-Objekt-Grenze entwickelt (http://www.zwangsversteigerung-rechtsanwalt-muenchen.de/immobilienrecht/211-begriff-des-grund-stuecks-handels) .
Nach der Drei-Objekt-Grenze liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs - idR fünf Jahre (2010 als Rückrechnung bis 2015) - mehr als drei Objekte veräußert (nicht erworben) werden. In Ihrem Falle sind das zunächst nicht mehr als 3 Objekte, sondern nur 3 (2012, 2013, 2015).
Die Drei-Objekt-Grenze ist aber nur ein Indiz für das Bestehen einer bedingten Veräußerungsabsicht mit der Folge, dass einerseits die durch die Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb von fünf Jahren nach Erwerb bzw. Errichtung des Objekts begründete Vermutung für gewerbliches Handeln widerlegt werden kann und andererseits eine Gewerblichkeit auch bei der Veräußerung von weniger als vier Objekten angenommen werden kann, wenn ganz besondere Umstände zweifelsfrei auf eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht schließen lassen. In Ihrem Fall ist die Veräußerungskette durch den Familienzuwachs gut nachvollziehbar. Damit wird der Veräußerungsabsicht zu widerlegen sein.
3. Sind die Stellplätze als eigene Objekte anzusehen?

Die Stellplätze stehen zwar (vermutlich) nicht in Ihrem Eigentum, sondern Sie haben ein Sondernutzungsrecht. Dieses Sondernutzungsrecht können Sie innerhalb der WEG veräußern. Somit sind die Stellplätze als eigene Objekte anzusehen.

4. Raten Sie uns in unserem Fall zusätzlich eine Absicherung beim Finanzamt einzuholen?

Nein, dadurch bringen Sie das FA nur auf dumme Gedanken.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 09.01.2015 | 17:34

Sehr geehrte Frau RA, alles perfekt. Nur eine Nachfrage zu den Stellplätzen: diese sind tatsächlich in einem eigenen Grundbuchdatenblatt enthalten, sie wurden bzw. im Fall der nun zu verkaufenden Einheit immer mit der Wohnung gekauft bzw. verkauft, nie separat. Ich meine durch Recherche herausgefunden zu haben, dass diese dann kein eigenes Objekt und auch daher in meinem Fall es immer noch bei 3 Objekten bleibt. Können Sie dies abschließend bestäti gen. Danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.01.2015 | 17:43

ja, sie sind kein eigenes Objekt

Bewertung des Fragestellers 09.01.2015 | 17:48

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