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Spekulationssteuer und Grundschuldlöschung

| 05.07.2011 11:49 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


Hallo,

folgende Situation:

Ehepaar (A) und (B) erwirbt 1994 ein Haus zu je 1/4. Ein anderer Verwandter (C) zu 1/2.

Anteil von C wird von A und B aufgrund Zwangsversteigerung im Jahr 2002 erworben.

Ehepaar A und B lassen sich 2009 scheiden. Person A wird alleiniger Eigentümer vom Objekt, da Person B als Ausgleich ein anderes Haus bekommt.

Person A wohnte seit 1994 selber in dem Haus, hat aber 2010 diesen Wohnsitz verlassen und abgemeldet.

Haus soll jetzt zum "Schnäppchenpreis" (halber Schätzwert) an Verwandten D verkauft werden.

Jetzt die Frage: Wie sieht es mit der Spekulationssteuer aus, da A ja erst seit 2009 alleiniger Eigentümer ist? Wie verhält sich das mit der AFA beim Verkauf?

Weiterhin kleine Zwischenfrage:
Im Grundbuch steht eine Bank mit Grundschuld (Hausdarlehn)120.000. Davon sind bereits 60.000 getilgt. Muß die Bank einer teilweisen Löschung der Grundschuld zustimmen wenn man das möchte? (unabhängig vom obigen Verkauf)

Ich bedanke mich schon mal recht herzlich für Ihre Bearbeitung.

MFG

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:


"Wie sieht es mit der Spekulationssteuer aus, da A ja erst seit 2009 alleiniger Eigentümer ist?"

Zunächst zur Klarstellung, es gibt keine Spekulationssteuer in diesem Sinne. Es handelt sich schlicht um die Einkommenssteuer.

Entscheidend ist § 23 EStG.

Ihr Verkauf über ein Grundstück beurteilt sich nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 EStG.

Leider hat Person A die Wohnung vor Verkauf aufgegeben, somit entfällt die Vergünstigung aufgrund ausschließlichen eigenen Wohnzweckes.

Somit bleibt es bei der 10-Jahresregel.

Hier empfiehlt es sich, eine Rücksprache beim Steuerberater zu nehmen. Dieser kann anhand der dann vorliegenden Unterlagen die genaue Höhe eines Verkaufserlöses bestimmen, der dann zur geringsten Besteuerung führen würde.


"Schnäppchenverkauf"

Einen Verlustabzug können Sie aber nur mit Gewinnen aus der gleichen Einkommensart verrechnen (private Veräußerungsgeschäfte) nach § 23 Abs. 3 Satz 8 EStG.

--------------------
"Die Verluste mindern jedoch nach Maßgabe des § 10d die Einkünfte, die der Steuerpflichtige in dem unmittelbar vorangegangenen Veranlagungszeitraum oder in den folgenden Veranlagungszeiträumen aus privaten Veräußerungsgeschäften nach Absatz 1 erzielt hat oder erzielt..."
-------------------

"Wie verhält sich das mit der AFA beim Verkauf?"

Die geltend gemachte AFA (also die bei den Einkünften vergangener Jahre abgezogene) mindert Ihre Anschaffungskosten. Die Anschaffungskosten und der Veräußerungspreis wird zur Ermittlung Ihres Gewinns benötigt (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG).

"Im Grundbuch steht eine Bank mit Grundschuld (Hausdarlehn)120.000. Davon sind bereits 60.000 getilgt. Muß die Bank einer teilweisen Löschung der Grundschuld zustimmen wenn man das möchte? (unabhängig vom obigen Verkauf)"

Sicher nicht. Banken haben in der Regel im zugrundeliegenden Sicherungsvertrag Vereinbarungen getroffen, die eine Löschungsbewilligung bzw. Grundschuldübertragungszustimmung vorsehen. Diese erfolgen jedoch erst nach Rückzahlung aller durch die Grundschuld gesicherten Forderungen.

Lesen Sie in Ihren Vertrag die betreffenden Klauseln.

Im Übrigen empfehle ich die spätere Übertragung der Grundschuld an den Grundstückseigentümer. Dadurch entsteht eine sogenannte Eigentümergrundschuld (§ 1177 BGB). Alle nachträglichen Eintragungen (Hypotheken andere Grundschulden) haben einen schlechteren Rang. Mit dieser (eigenen) Eigentümergrundschuld haben Sie für mögliche neue Kreditwünsche, die besseren Karten bei der Bank.

Zudem kostet die Löschung Geld, einmal Notar und einmal Grundbuchamt.

Sprechen Sie kurz vor Rückzahlung aller Forderungen mit der Bank, falls der Sicherungsvertrag keine Übertragung, sondern nur die Löschungsbewilligung, der Grundschuld an den Eigentümer vorsieht.
Wie gesagt, Sie haben gegenüber einer Löschung der Grundschuld durch die Übertragung der Grundschuld später Vorteile.


------------------------------------------------
Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache geben konnte.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

Nachfrage vom Fragesteller 05.07.2011 | 19:25

"Ihr Verkauf über ein Grundstück beurteilt sich nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 EStG."

In diesem Paragraphen steht auch:
"Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden "

Der genaue Ummeldetermin war im Feb.2011, das heißt der Verkauf findet noch im gleichen Jahr statt und die vorangegangenen Jahre wurden zu eigenen Wohnzwecken genutzt.....

Zählt das dann?

Hat es Auswirkungen, dass Person A nicht durchgehend alleiniger Eigentümer war?

Kann eine Veräußerung zur Hälfte des normalen Marktpreises erfolgen oder kann das FA dem VK Preis widersprechen und einen höheren Erlös als Grundlage nehmen?

MFG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.07.2011 | 21:13

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihre zusätzlichen Nachfrage führe ich, wie folgt aus:

"Der genaue Ummeldetermin war im Feb.2011, das heißt der Verkauf findet noch im gleichen Jahr statt und die vorangegangenen Jahre wurden zu eigenen Wohnzwecken genutzt.....
Zählt das dann?"

Ja.

"Hat es Auswirkungen, dass Person A nicht durchgehend alleiniger Eigentümer war?"

Nach meiner Rechtsauffassung bedeutet § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 2.Variante EStG, dass im günstigsten Fall wenigstens ein einziges volles Kalenderjahr und jeweils ein Tag im vorangegangenen Jahr und ein Tag im Veräußerungsjahr erforderlich ist. (zu entnehmen den Wörtchen "im" und "in").

Damit sollte es passen.

"Kann eine Veräußerung zur Hälfte des normalen Marktpreises erfolgen oder kann das FA dem VK Preis widersprechen und einen höheren Erlös als Grundlage nehmen?"

Der BFH hat dies in (NJW 2001, 3359) klargestellt.

Auszug:
"Der sog. Fremdvergleich dient bei Rechtsverhältnissen unter Angehörigen der Klärung der Frage, ob und inwieweit der zu beurteilende Leistungsaustausch dem Bereich der Einkünfteerzielung oder dem privaten Bereich zuzuordnen ist (z.B. BFH-Urteil vom 20. Oktober 1997 IX R 38/97, BFHE 184, 463, BStBl II 1998, 106). Vor seiner Anwendung müssen zunächst die von den Vertragsparteien im konkreten Fall getroffenen Vereinbarungen ermittelt werden."


... Hier kommt der entscheidende Passus...

"Ergibt sich dabei, dass die von den Vertragsparteien vereinbarten Leistungen nicht ausgewogen sind, ist es nicht zulässig, unter Rückgriff auf den sog. Fremdvergleich den tatsächlich verwirklichten durch einen anderen (fingierten) Sachverhalt zu ersetzen, weil unter fremden Dritten eine höhere (ausgewogene) Gegenleistung gefordert (und auch erbracht) worden wäre."

Mit einfachen Worten, Sie können einen geringeren Kaufpreis ansetzen.

Ein Missbrauch läge dann vor, wenn der Kaufvertrag zum Teil einer Schenkung entspräche und der Käufer/Beschenkte danach noch über dem Verkehrswert verkaufen würde.

Sie sehen, mit der Änderung des Sachverhaltes, ergibt sich hier zu Ihren Gunsten eine positive Wendung.


Ich hoffe, ich konnte Ihre Nachfrage zu Ihrer vollsten Zufriedenheit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Heiko Tautorus
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 06.07.2011 | 08:03

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 06.07.2011 5/5,0
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