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Spekulationssteuer im Rahmen einer vorweggenommenen Erbschaft

| 20.05.2012 07:42 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Marlies Zerban


Sehr geehrte Damen und Herren,
ich hoffe Sie können mir bei der Beantwortung der nachfolgenden Frage behilflich sein.

Darstellung der Situation:

• Vater und Mutter haben 1990 ein neues Haus mit 2 Wohneinheiten gebaut

• Meine Frau und ich sind 1998 zur Miete in die zweite Wohneinheit gezogen

• 2003 fand durch meine Eltern eine Wohnraumerweiterung unseres Teils statt

• 2006 ist mein Vater verstorben

• Zum 01.01.2012 wurde das Haus mit beiden Wohneinheiten auf mich im Zuge eines vorweggenommenen Erbes auf mich übertragen, meine Mutter erhielt Wohnrecht auf Lebenszeit (kein Nießbrauch)

• Bei der Übertragung war die Immobilie noch mit einem Darlehn belastet, was ebenfalls auf mich übertragen wurde

• Meine Mutter, meine Frau und ich haben uns jetzt entschieden, das Haus zu verkaufen und vom Land in die Stadt zu ziehen. Dort wollen meine Frau und ich für uns drei ein neues Haus mit 2 Wohneinheiten bauen.

Nun stellt sich uns die Frage, ob bei dem Verkauf unserer Immobilie eine Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn anfällt und wie dieser dann berechnet wird.

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte gerne Ihre Fragen im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und den Vorgaben dieser Plattform.

Eine steuerpflichtige Veräußerung nach § 23 EStG liegt dann vor, wenn Sie innerhalb von zehn Jahren seit Erwerb die Immobilie mit Gewinn veräußern.

Mit der Übernahme der Darlehen haben Sie teilweise entgeltlich erworben, teilweise unentgeltlich. Soweit Sie unentgeltlich erworben haben, ist kein Veräußerungsgewinn angefallen. Unter Berücksichtigung des Vorbesitzes der Eltern - mehr als zehn Jahre - bleibt dieser Anteil unberücksichtigt, § 23 Abs. 2 S. 3 EStG.

Um festzustellen, in welchem Umfang Sie bei der Übertragung entgeltlich erworben haben, ist der Wert der Immobilie im Zeitpunkt der Übertragung festzustellen. Wenn Sie nun zeitnah veräußern, kann der Wert im Zeitpunkt des Erwerbs und im Zeitpunkt der Veräußerung keine große Steigerung erfahren haben. Damit würde ein Veräußerungsgewinn an sich schon entfallen.

Zunächst ist festzustellen, dass bei der Berechnung der Anteil der selbstgenutzten Immobilie nicht berücksichtigt wird.

Es ist somit lediglich eine Berechnung für den von der Mutter genutzten Wohnbereich vorzunehmen.

Ich stelle den Berechnungsweg dar:

(Zahlen sind Beispiel)
Wert der Immobilie 1.1.2012 Euro 200.000, Darlehen Euro 50.000.

Jede Wohnung hat in dem Beispielsfall einen Wert von Euro 100.000. Entgeltlich haben Sie dann im Umfang von 25 % erworben, unentgeltlich im Umfang von 75 %.

Verkaufen Sie die Immobilie zu einem Preis von Euro 200.000, dann wird kein Mehrwert gegenüber dem Erwerb erzielt, es fällt daher bereits keine Steuer an.

Verkaufen Sie die Immobilie zu einem Preis von Euro 250.000, dann erzielen Sie für eine Wohnung Euro 125.000, bei der nicht selbst genutzten Wohnung entfallen davon Euro 93.750 auf den unentgeltlichen Erwerb, Euro 31.250 auf den entgeltlichen Erwerb (Euro 25.000). In diesem Fall, wenn als die Immobilie seit 1.1.2012 25 % an Wert gewonnen hat, müssten Sie Euro 6.250 Euro versteuern.

Entscheidend ist also, wie die Immobilie bei der Übertragung zu bewerten war. Dieser Wert ist mit dem Veräußerungspreis zu vergleichen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen, für eine Nachfrage stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin

Nachfrage vom Fragesteller 21.05.2012 | 09:28

Sehr geehrte Frau Zerban,
zunächst schon einmal herzlichen Dank für die rasche und verständliche Antwort.

Soweit ich verstanden habe liegt keine steuerpflichte Veräußerung vor, soweit seit Erwerb der Immobilie kein Gewinn erzielt wird und da der Erwerb (die Übertragung) erst vor 4 Monaten stattfand, ist von einer Wertsteigerung zunächst nicht auszugehen.

Spielt also der Anteil des übernommenen Darlehns (ca. 1/4 des Wertes der Immobilie) solange keine Rolle, wie keine Wertsteigerung von der Übertragung bis zum Verkauf erfolgt?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.05.2012 | 09:51

Sehr geehrter Fragesteller,

exakt, wenn keine Wertsteigerung erfolgt ist, kann auch kein Gewinn erzielt worden sein, der Anteil des Darlehens spielt dann keine Rolle,

mit freundlichen Grüßen

Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin

Bewertung des Fragestellers 21.05.2012 | 10:11

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"Frau Zerbas hat die Frage sehr rasch und kostengünstig, vor allem aber auch kompetent und verständlich beantwortet. Auch auf meine Rückfrage hat sie direkt reagiert. Ich kann Frau Zerbas aus diesem Grund uneingeschränkt empfehlen. Vielen Dank!"
Stellungnahme vom Anwalt:
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