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Spekulationssteuer ca. 50 % auf Gewinn aus Immobilie, Hälfte Zweitwohnsitz

16.07.2018 22:55 |
Preis: 85,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung: Steuerpflicht von Veräußerungsgeschäften gem. § 23 Absatz 1 Nr. 1 EStG (Leerstand als Eigennutzung, Nutzung eines Teils des Gebäudes als Wohnung, maßgeblicher Zeitpunkt für die Berechnung der 10-Jahresfrist)

Unser Verkäufer (alleinstehend) hat vor 8 Jahren Reihenendhaus ( Bj. 1957, Holzhauswände mit "neuer" Außendämmung und Fenster 90er Jahre ) für vermutlich 310 gekauft.
In 2018 wollte er an uns (in interessanter Großstadt) für 450 verkaufen.
Er will jetzt zunächst doch nicht verkaufen, weil die Steuer ( 70) angeblich die Hälfte des Gewinns (140) ausmacht, braucht aber doch mindestens 300 jetzt an anderer Stelle, gewisse Steuersumme dafür akzeptiert der Verkäufer gezwungenermaßen. Nur die Höhe bestimmt den Umfang des Verkaufs! Wir wiederum wollen die für uns ideale Lage der Immobilie auch in Teilen 2018 gerne erwerben und vorhandenen Eigenkapitalanteil jetzt einsetzen und zusätzlich jetzt ausgehandelte Kredite (noch nix unterschrieben) aufnehmen. Mieter in EG sind uns ohnehin sehr fragwürdig, wir aber müssten bei gesamten Kauf des Objektes in schlechten Mietvertrag EG voll umfänglich eintreten;
500 m² Grund; EG (85 m²) und OG (85m²) sind zwei Wohneinheiten mit getrennten Zugängen über Treppenhaus; KG mit 5 Räumen; DG nicht ausgebaut (jedoch ausbaufähig), als Abstelle für OG-Wohnung genutzt; EG und OG hat über 6 Jahre Eigentümer selbst bewohnt; EG seit 2016 vermietet; OG 2 Jahre leer gestanden mit Restmöbeln; Zweitwohnsitz nicht definitiv gemeldet ?? für die Arbeit, sondern weggezogen; gelegentlich seither nachweislich mit Makler versucht zu verkaufen, aber uns nicht weitere Beweggründe bekannt;
1.Muss auf die 6 Jahre lang selbst genutzte OG - Wohnung volle "Spekulationssteuer" vom Verkäufer bezahlt werden, wenn sie definitiv seit Ende 2016 bis jetzt nicht vermietet wurde, stand leer,...??
2. Lassen sich die EG- und OG-Wohnung (hier DG auch zugeordnet) trotz des gemeinsamen Kaufs steuerlich als getrennte Wirtschaftsgüter betrachten?
3. Ist es in der Annahme, dass die Spekulationssteuer für selbst genutzte Zweitwohnung entfällt, in 2018 sinnvoll, von uns die Immobilie teils zu kaufen mit z.B. OG, DG, Kelleranteil und z.B. 2/3 Grundanteil?! Also notarielle Teilungserklärung für Haus und Grund machen und Vorkaufsrecht kostenpflichtig zusätzlich eintragen. Der Kaufpreis für den Teil EG und Grund würde nicht notariell beurkundet und wäre im zukünftigen Kaufpreis offen, falls es zum Erwerb nach Ablauf der Behaltefrist kommt. 330 würden 2018 als Kaufpreis für Anteil bezahlt.
4. Man muss hinzufügen, dass sich weitere Frage steuerrechtlich ergibt: Der Bodenrichtwert ist in acht Jahren enorm gestiegen: festgesetzt von "Amtswegen", verbindlich für das Finanzamt in der Festsetzung des Anteils vom Wert des Grundes an dem Gesamtpreis der Immobilie, liegt aktuell bei 850 € !! 2012 noch 500 €. Abschreibung mal außen vor und unabhängig vom angerechneten Rest-Gebäudewert: Bodenrichtwert ergäbe nahezu Kaufpreis (ungeteiltes Gesamtobjekt) ohne jegliches Gebäude!! Wird für die Stadt in namhaften Zeitungen bestätigt.
5. Würde das Finanzamt einen Kaufpreis von 450 "für das ganze Objekt ursprünglich gedacht" überhaupt akzeptieren?! Nachbarobjekte wurden kürzlich für 550 etc. verkauft, uns aber nicht genau von der exakten Ausführung, den Vergleichsgrößen und vom Sanierungsstand her bekannt.

Über eine kompetente Rückmeldung zu der Bewertung der Zusammenhänge würden wir uns freuen.
MfG
17.07.2018 | 02:30

Antwort

von


(14)
Tackheide 74a
47804 Krefeld
Tel: 02151 4467408
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Steuerpflicht von privaten Veräußerungsgeschäften ist in § 23 Einkommensteuergesetz geregelt:

(1) 1Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind
1.
Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. 2Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. 3Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;"


1. Hiernach unterliegt der An- und Verkauf eines Grundstücks innerhalb von 10 Jahren als privates Veräußerungsgeschäft grundsätzlich der Einkommensteuer. Etwas anderes gilt dann, wenn das Gebäude zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs wird ein Gebäude auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn es der Steuerpflichtige nur zeitweilig bewohnt, sofern es ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Denn eine Nutzung zu "eigenen Wohnzwecken" setzt nach Auffassung des BFH weder die Nutzung als Hauptwohnung voraus noch muss sich dort der Schwerpunkt der persönlichen und familiären Lebensverhältnisse befinden. Ein Steuerpflichtiger kann deshalb mehrere Gebäude gleichzeitig zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Erfasst sind daher auch Zweitwohnungen, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen und Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt werden. Ist deren Nutzung auf Dauer angelegt, kommt es nicht darauf an, ob der Steuerpflichtige noch eine (oder mehrere) weitere Wohnung(en) hat und wie oft er sich darin aufhält. Diese Voraussetzungen scheinen nach dem gegebenen Sachverhalt seit 2016 nicht vorzuliegen. Denn es handelt sich nicht mehr um eine Wohnung, da sie nur noch mit Restmöbeln ausgestattet ist. Außerdem hat der Veräußerer das Gebäude seit 2016 – anders als im Urteilsfall - auch nicht mehr vorübergehend genutzt. Gleichwohl könnte der Leerstand als Eigennutzung gewertet werden. Insofern besteht jedoch ein erhebliches Restrisiko, dass das Finanzamt einen Spekulationsgewinn ansetzt.

Ein Veräußerungsgewinn ist auch dann nicht zu versteuern, wenn es im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Auch hier besteht die rechtliche Unsicherheit, ob der Leerstand als Eigennutzung gewertet werden kann



2. Bei dem EG und dem OG/Dachgesschoss handelt es sich zwar nicht um getrennte Wirtschaftsgüter. Im Falle eines Verkaufs müsste der An- und der Verkaufspreis aber nach der Gesetzesbegründung und in der Literatur vertretenen Rechtsauffassung auf EG bzw. OG/DG aufgeteilt werden, soweit trotz der oben aufgezeigten Bedenken die Veräüßerung hinsichtlich des OG/DG steuerfrei sein sollte. Höchstrichterliche Rechtsprechung existiert - soweit ersichtlich - nicht.


3. Ich verstehen Ihre Frage dahin, dass Sie sich hinsichtlich des EG das Recht einräumen lassen wollen, das Grundstück zu kaufen. Ihrem Kaufrecht entspricht eine Verkaufspflicht des Veräußerers. Bei einem späteren Verkauf kommt es für die Berechnung der 10-Jahresfrist grundsätzlich jeweils auf den Zeitpunkt des Kaufvertrages an. Aber auch der Zeitpunkt eines beidseitiig bindendenden Vorvertrags zum Abschluss eines inhaltlich bestimmbaren Hauptvertrages kann maßgebend sein. Die Rechtslage ist nicht klar. Insoweit besteht ein erhebliches rechtliches Risiko, wenn sich der Veräüßerer vor Ablauf der 10-Jahresfrist verpflichtet, einen Kaufvertrag über das Grundstück abzuschließen. Der spätere Abschluss des Kaufvertrages ist dann u,. U. nicht maßgeblich. Die Gestaltung macht daher unter dem Gesichtspunkt des § 23 Einkommensteuergesetz keinen Sinn. (Womöglich könnten Sie den Mietvertrag mit den Mietern wegen Eigenbedarfs kündigen).

4. Das Finanzamt wird auch einen Kaufpreis in Höhe von 450,00 akzeptieren. Maßgeblich ist der tatsächliche Kaufpreis. Im Übrigen ergibt sich der qm-Preis nicht aus dem notariellen Kaufvertrag, wenn nur ein Gesamtpreis einschließlich Gebäude vereinbart wird.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


ANTWORT VON

(14)

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