Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Spekulationssteuer beim Haus/Grundstücksverkauf wegen Baugenehmigung?

| 14.02.2021 19:59 |
Preis: 58,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


14:40

Sehr geehrte Damen und Herren,

-September 2019 habe ich mir ein Einfamilienhaus mit 1000m² Grundstück gekauft und bewohne es seitdem. Es wurde also zu keinem Zeitpunkt vermietet, verpachtet oder ähnliches.

-Oktober 2020 habe ich eine Baugenehmigung für zwei weitere Häuser auf dem gleichen Grundstück erwirkt. Das Objekt hat nun durch die Baugenehmigung natürlich einen höheren Wert als beim Kauf.

-März 2021 möchte ich das Ganze (Haus mit Grundstück) von privat an privat (oder einen Bauträger) noch in diesem Jahr verkaufen. Am Objekt wurde nichts verändert, es ist alles in seinem Ursprungszustand.

Nach §23 ESTG Absatz 1 Nr.1 Satz 3 sind drei Jahre zwischen Anschaffung und Verkauf vergangen: (2019 gilt als 1 Jahr, 2020 = 1 Jahr, 2021 gilt als volles Jahr, denn: Es genügt ein zusammenhängender Zeitraum der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, ohne sie – mit Ausnahme des mittleren Kalenderjahrs – voll auszufüllen (BFH, Urteil v. 27.6.2017, IX R 37/16, BStBl. 2017 II S. 1192). Somit hätte ich jetzt angenommen, dass KEINE Spekulationssteuer anfällt. Um ganz sicher zu gehen, könnte ich mit dem Verkauf auch bis September oder Oktober 2021 warten, das wäre nicht das Problem.

Das Problem ist, das mir zwei erfahrene Mitarbeiter von zwei verschiedenen Lohnsteuerbüro´s sagten (leider keine Gesetzesquellen), das aufgrund der Baugenehmigung die Spekulationssteuer anfällt! Man müsse das ganze Objekt so ansehen, als ob da nun drei Häuser stehen würden.

Frage: Fällt bei diesem Verkauf zum März 2021 oder Oktober 2021 die Spekulationssteuer an?
Falls ja, so bitte ich um Gesetzesquellen, und wie lange müsste ich mit dem Verkauf warten, um keine Spekulationssteuer zu zahlen, 10 Jahre?

Vielen Dank

14.02.2021 | 20:45

Antwort

von


(339)
Alte Schmelze 16
65201 Wiesbaden
Tel: 0611-13753371
Web: http://deutschland-schulden.de
E-Mail:

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

leider müssen Sie damit rechnen, dass hier mindestens teilweise Spekulationssteuer anfällt.

Die Steuerbefreiung wird ausschließlich für den Teil eines Gebäudes oder Grundstücks gewährt, der durch den Steuerpflichtigen tatsächlich selbst genutzt wird.

So hat der Bundesfinanzhof im Urteil vom 24.10.1996 (IV R 43/95) festgestellt, dass eine entsprechende Aufteilung vorgenommen werden muss.

Zitat:
Die im Rahmen der Übergangsregelung des § 52 Abs. 15 EStG zulässige steuerfreie Entnahme des zu einer Wohnung gehörenden Grund und Bodens umfaßt nur die für die künftige private Nutzung erforderlichen Zubehörflächen. Die steuerfreie Entnahme weiterer Flächen ist selbst dann ausgeschlossen, wenn diese im Entnahmezeitpunkt als Hausgarten genutzt wurden.


Ähnliches gilt z.B. bei einem häuslichen Arbeitszimmer, siehe u.a. FG Münster, Urteil vom 28.08.2003, Az.: 11 K 6243/01 E.

Zitat:
Der auf das Arbeitszimmer entfallende Veräußerungsgewinn eines ansonsten zu Wohnzwecken genutzten Grundstücks ist steuerpflichtig gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG.


Durch eine Parzellierung oder den Antrag auf Baugenehmigung haben Sie hier neben dem von Ihnen genutzten Gebäude zwei weitere, selbständige Wirtschaftsgüter geschaffen für die bei einem Verkauf dann auch die Spekulationssteuer zu entrichten ist. Dabei kommt es auch nicht darauf an, ob im Grundbuch schon eine Teilung vorgenommen worden ist. Ähnlich wie bei einem Arbeitszimmer (welches ja auch nicht im Grundbuch erfasst wird) können hier aufgrund der Baugenehmigungen 3 verschiedene Grundstücke ausgemacht werden die dann jeweils getrennt voneinander steuerlich erfasst werden können.

Sie müssen daher auf den Gewinn, der auf die unbebauten Grundstücke entfällt, Spekulationssteuer zahlen. Auf das von Ihnen selbst bewohnte Gebäude allerdings nicht. Hier müssen Sie nur plausibel erklären können, dass Sie nicht von Anfang an vorhatten Gebäude und Grundstücke wieder zu veräußern, ansonsten könnte ein übereifriger Beamter auf die Idee kommen Ihnen gewerblichen Grundstückshandel zu unterstellen. Hier reicht es aber aus wenn Sie z.B. zunächst über eine Vermietung nachgedacht haben aber diese nicht finanzieren können oder aufgrund anderer Umstände umziehen müssen oder einfach aufgrund der aktuellen günstigen Lage den Verkauf betreiben.

Ich hoffe damit Ihre Frage zufriedenstellend beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Sonntagabend.

Mit freundlichen Grüßen,
RA Fabian Fricke




Rückfrage vom Fragesteller 15.02.2021 | 14:31

Vielen Dank für die Beantwortung meiner Frage, sie ist sehr aufschlußreich.

Eine kurze Nachfrage hätte ich bzw. möchte ich ein Missverständnis aufklären: Die Baugenehmigung beinhaltet drei Häuser: Zwei Häuser auf dem freien Grundstück und ein Haus auf dem von mir bewohnten Haus. Das bewohnte Haus müßte dazu abgerissen werden.

Gilt es hier auch, wenn ich nur das bewohnte Haus verkaufe, das keine Spekulationssteuern anfallen, oder fällt hier zwingenderweise auch Spekulationssteuer an?

Vielen Dank.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 15.02.2021 | 14:40

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn Sie nur das selbstbewohnte Haus mit dem dazugehörigen Grundstücksteil verkaufen fällt keine Spekulationssteuer an. Allerdings sollten Sie dieses dann ohne vorherigen Abriss verkaufen sondern dies dem Käufer überlassen.

Mit freundlichen Grüßen,
RA Fabian Fricke

Bewertung des Fragestellers 15.02.2021 | 14:42

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"

Top-Beratung, kann ich jederzeit weiterempfehlen.

"
Mehr Bewertungen von Rechtsanwalt Fabian Fricke »
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 15.02.2021
5/5,0

Top-Beratung, kann ich jederzeit weiterempfehlen.


ANTWORT VON

(339)

Alte Schmelze 16
65201 Wiesbaden
Tel: 0611-13753371
Web: http://deutschland-schulden.de
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Insolvenzrecht, Sozialrecht, Steuerrecht, Erbrecht, Immobilienrecht