Spekulationssteuer bei Verkauf von Zweitwohnung

Question

Sehr geehrte Damen und Herren,

mein Ehemann und ich haben 2013 eine Wohnung gekauft und sie durchgehend selbst genutzt. Im vergangenen Jahr haben wir unseren Hauptwohnsitz in ein anderes Bundesland verlegt. Die Eigentumswohnung wird aber weiterhin aus beruflichen Gründen als Zweitwohnsitz genutzt (doppelte Haushaltsführung). D.h. mein Mann ist berufstätig und arbeitet am Sitz der Eigentumswohnung. Er fährt fast jedes Wochenende zu unserem Hauptwohnsitz, an dem ich mich überwiegend aufhalte, und er ist auch am Zweitwohnsitz (als Zweitwohnsitz gemeldet). Ich bin Hausfrau und nur am Hauptwohnsitz gemeldet. Hin und wieder fahre auch ich zu unserer Zweitwohnung und wohne dann dort für ein paar Tage.

Wir wollen unsere Zweitwohnung nun verkaufen. Fällt für uns da evtl. die sog. Spekulationssteuer an? Und wie weist man dem Finanzamt vor, dass die Zweitwohnung tatsächlich ausschließlich eigengenutzt wurde? Bei der vergangenen Steuererklärung haben wir ja auch schon die doppelte Haushaltsführung geltend gemacht. Ist das nicht Nachweis genug? Muss ich evtl. von meinem "Anteil" die Spekulationssteuer bezahlen, weil ich nicht berufstätig bin bzw. am Zweitwohnsitz gemeldet bin? Mein Ehemann und ich sind steuerlich zusammen veranlagt.

Über eine zeitnahe Beantwortung würde ich mich sehr freuen, da bereits Kaufinteressenten vorhanden sind.

Vielen Dank!
Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin Manuela Fritsch · Accepted Answer

Sehr geehrte Mandanten,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

Nach § 23 Abs. 1 Ziff. 1 Satz 3 EStG fällt auf so genannte private Veräußerungsgeschäfte, bzw. die daraus gerierten Verkaufserlöse Einkommensteuer, die so genannte "Spekulationssteuer" nicht an, wenn die Wohnung zwischen der Anschaffung und dem späteren Weiterverkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken gehalten wurde.

Dabei ist inbesondere zu beachten, dass dies im Jahr des Verkaufs (hier also 2017) und den beiden Jahren zuvor (2015 und 2016) der Fall gewesen sein muss.
Diese Voraussetzung ist erfüllt. Es ist nicht notwendig, dass eine alleinige Nutzung der Wohnung als Hauptwohnsitz vorliegt oder dass Sie beide zeitgleich auf Dauer dort Ihren Aufenthalt nehmen müssen, Siehe hierzu auch die Gesetzeskommentierung (Kube in Kirchhoff, EStG-Kom. 13. Auflage, 2014, § 23 Rz.6).

Weder Sie, noch Ihr Ehemann müssen einen eventuellen Verkaufsgewinn also (anteilig) versteuern.
Entscheidend ist alleine, dass keine - auch nur zeitweilige - Vermietung der Wohnung stattgefunden hat, da dann keine alleinige Selbstnutzung mehr gegeben wäre, sondern eine gemischte Nutzung vorliegen würde.

Sollte es seitens des Finanzamtes Rückfragen geben, teilen Sie dies dort bitte genauso mit, legen zusätzlich den Arbeitsvertrag Ihres Mannes als Nachweis vor und verweisen auf die geltend gemacht doppelte Haushaltsführung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin

Spekulationssteuer bei Verkauf von Zweitwohnung

Steuerrecht