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Spekulationssteuer bei Trennung - Weiterverkauf

19.08.2020 11:06 |
Preis: 63,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Elisabeth v. Dorrien


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe folgende Frage zur Spekulationssteuer: 2014 habe ich mit meinem damaligen Freund eine Eigentumswohnung gekauft (jeweils zur Hälfte). Wir sind im November 2014 in diese Wohnung eingezogen. 2017 haben wir uns dann getrennt. Ich habe ihm seine Hälfte der Wohnung Anfang 2017 abgekauft. Im November 2017 bin ich dann aber aus dieser Wohnung ausgezogen und habe diese an meinen Bruder vermietet. Kann ich die Wohnung nun ohne Spekulationssteuer verkaufen? Ich habe selbst 3 Jahre die Wohnung bewohnt. Allerdings nur zur der Zeit als Sie uns gemeinsam gehört hat. Beginnt die Frist neu ab 2017 als ich die weiteren 50% der Wohnung gekauft habe? Wenn ja, fällt die Spekulationssteuer dann nur auf 50% des Gewinns des Verkaufspreises an?

Vielen Dank!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich sind Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien nach den §§ 22 Nr. 2 und 23 EStG als Einkommen aus so genannten privaten Veräußerungsgeschäften zu versteuern. Erst zehn Jahre nach der Anschaffung der Wohnung müssen Gewinne aus dem Verkaufserlös nicht mehr versteuert werden (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 1 EStG). Allerdings bestimmt § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 folgendes:

"Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden."

Diese Voraussetzung ist nicht erfüllt, wenn Sie vor Ablauf von 10 Jahren (= ab Ankauf der anderen Wohnungshälfte, also vor 2027 -
Zeitpunkt für den Beginn der Fristberechnung ist die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages) verkaufen würden, da Sie die Wohnung dann weder während des gesamten Zeitraumes noch in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf selbst genutzt hätten (die Vermietung an Ihren Bruder gilt nicht als Eigennutzung).

"Kann ich die Wohnung nun ohne Spekulationssteuer verkaufen?

Antwort: Nein, es würde eine Steuer auf den Veräußerungsgewinn (= erzielte Kaufpreis abzüglich Anschaffungskosten 2014 und 2017 sowie andere Erwerbskosten wie etwa Grunderwerbssteuer, Kosten für Notar und Grundbuch, Maklerkosten und evtl. Modernisierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre ab Anschaffung der Immobilie) anfallen.

"Beginnt die Frist neu ab 2017 als ich die weiteren 50% der Wohnung gekauft habe?"

Ja, die Wohnung komplett steuerfrei verkaufen können Sie erst 2027.

"Wenn ja, fällt die Spekulationssteuer dann nur auf 50% des Gewinns des Verkaufspreises an?"

Sofern Sie die Wohnung nach 2024 verkaufen wollten, würde der 2014 erworbene Eigentumsanteil nicht mehr der Einkommensteuer (sog. Spekulationssteuer) unterliegen, sondern nur der 2017 erworbene Anteil.

Wenn noch etwas unklar geblieben ist, so fragen Sie gerne nach. Vorerst verbleibe ich mit freundlichen Grüßen!

Elisabeth v. Dorrien
Rechtsanwältin

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