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Spekulationssteuer bei Selbstnutzung und teilweiser Vermietung

| 4. August 2022 15:13 |
Preis: 63,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


09:30

Hallo!

Wir haben im Februar 2011 ein Zweifamilienhaus gekauft, welches aus 2 baugleichen Wohnungen a 75 qm bestand. Die zweite Wohnung wurde bis einschl. November 2017 zumeist vermietet. Ab Dezember 2017 haben wir uns entschlossen, nicht mehr zu vermieten und evtl. baldigst zu verkaufen. Seitdem haben wir das Haus komplett selbst genutzt und im Juli 2019 verkauft.

Im November 2018 mussten wir einer Freundin aus Ihrer Not helfen und ihr für vorübergehend einen Unterschlupf gewähren, sodass wir ihr ca. 35 qm überlassen haben, die sie bis einschl. April 2019 gegen Bezahlung und mittels Mietvertrag nutzen konnte. Sie hatte lediglich einen Raum sowie die Mitnutzung der Küche und des Bads. Die restlichen Zimmer haben wir weiterhin selbst genutzt. Der vermietete Anteil (23,33% der gesamten Wohnfläche) war auch keine abgeschlossene Einheit.

Nun erhalte ich vom Finanzamt die Information, dass im Zuge der Spekulationssteuer die vollen 75 qm angerechnet werden und daraus der Veräußerungsgewinn versteuert werden wird.

Ich verstehe, dass wir die Steuerpflicht wohl nicht umgehen können, finde es aber vom Finanzamt unfair, hier nicht die tatsächlich vermieteten 35 qm anzurechnen, sondern die komplette Wohnung, was natürlich immense Steuernachzahlung bedeuten würde, die uns die Existenz kosten.

Ich habe nun die Möglichkeit, dem Finanzamt gegenüber noch Erklärungen abzugeben, da das Schreiben noch keinem richtigen Einkommensteuerbescheid gleich kommt sondern lediglich einer Erstinformation.

Können Sie mir bitte Ihre Einschätzung dazu abgeben, bzw. mir sagen, was ich hier tun könnte?

Vielen herzlichen Dank!

4. August 2022 | 15:54

Antwort

von


(93)
Roseplatz 6
31787 Hameln
Tel: 01772422226
E-Mail:

Sehr geehrte/r Rechtsratsuchende/r,  

nachfolgend nehme ich gerne zu Ihrer Frage hinsichtlich der Berechnungsgrundlage für die Spekulations- / sog. privater Veräußerungssteuer Stellung: 

Dies beurteilt sich wie folgt nach dem BMF-Schreiben vom 05.10.2000 zu "Zweifelsfragen zur Neuregelung der Besteuerung privater Grundstücksveräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG", BStBl I 2000 S. 1383, Az: IV C 3 – S 2256 – 263/00, unter Berücksichtigung der Änderungen durch BMF vom 07.02.2007, BStBl I S. 262, Az: IV C 3 – S 2256 – 11/07. 

So ist in Rdnr. 16 Folgendes geregelt: 

"Gebäude, selbständige Gebäudeteile, Eigentumswohnungen und in Teileigentum stehende Räume (Wirtschaftsgüter), die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, sind von der Veräußerungsgewinnbesteuerung ausgenommen. Dasselbe gilt bei Veräußerung eines teilweise zu eigenen Wohnzwecken und teilweise zu anderen Zwecken genutzten Gebäudes (z. B. zu Wohnzwecken vermietete Wohnung, betrieblich oder beruflich genutztes Arbeitszimmer einschließlich des Gebäudeanteils eines Grundstücksteils von untergeordnetem Wert nach § 8 EStDV und R 13 Abs. 8 EStR 1999i) für den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäudeteil und für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Eigentumswohnungen."

Hieraus ergibt sich bereits, dass nur selbständige Gebäudeteile, die ausschließlich (!) zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden, aus der Besteuerung ausgenommen werden.

Da Sie mitteilen, dass die Bekannte auch weitere Teile wie bspw. Küche und Bad mitgenutzt hat, sind diese leider auch mit in die Bemessung der Spekulationssteuer einzubeziehen. Da - wie Sie mitteilen - eine abgeschlossene Einheit nicht vorlag, ist der gesamte Teil des Gebäudes, in dem sich auch die Bekannte aufhielt, der Besteuerung zu unterwerfen. 



Nur ergänzend weise ich zusätzlich auf Rdnr. 23 hinsichtlich der Nutzung "zu eigenen Wohnzwecken" hin: 

"Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt auch vor, wenn der Steuerpflichtige das Wirtschaftsgut einem Kind, für das er Anspruch auf Kindergeld oder einen Freibetrag nach § 32 Abs. 6 EStG hat, unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen hat. Die unentgeltliche Überlassung eines Wirtschaftsguts an andere – auch unterhaltsberechtigte – Angehörige stellt keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Sinne des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG dar. Die Altenteilerwohnung in der Land und Forstwirtschaft ist kein vom Eigentümer zu eigenen Wohnzwecken genutztes Wirtschaftsgut."

Selbst wenn Sie daher die Wohnungsteile kostenfrei an Ihre Bekannte überlassen hätten, läge darin keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, so dass selbst dann Spekulationssteuer entstünde. 



Ich bedauere, Ihnen keine günstigere Mitteilung machen zu können, bedanke mich für die Beauftragung und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen

Andrea Fey

Rechtsanwältin und Notarin

Fachanwältin für Steuerrecht


Rückfrage vom Fragesteller 5. August 2022 | 09:17

Sehr geehrte Frau Fey,

herzlichen Dank für die schnelle Beantwortung.

Leider habe ich mich wohl falsch ausgedrückt. So dass ich wegen Ihrer Anmerkung:

"Da Sie mitteilen, dass die Bekannte auch weitere Teile wie bspw. Küche und Bad mitgenutzt hat, sind diese leider auch mit in die Bemessung der Spekulationssteuer einzubeziehen. Da - wie Sie mitteilen - eine abgeschlossene Einheit nicht vorlag, ist der gesamte Teil des Gebäudes, in dem sich auch die Bekannte aufhielt, der Besteuerung zu unterwerfen."

nochmals nachhaken muss.

Unsere Freundin hat Küche und Bad mit dem ihr überlassenem Zimmer mitgenutzt, nicht mit uns zusammen.

Weiters wollte ich mit "keiner abgeschlossenen" Einheit erklären, dass sie nicht die komplette 75 qm Wohnung zur alleinigen Verfügung hatte. Ihr Teil der Wohnung wurde jedoch durch eine Extratüre im Flur abgetrennt.

Wenn wir unserer Freundin keinen Unterschlupf gewährt hätten, wäre keine Spekulationssteuer entstanden, weil dann die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangen Jahren selbst bewohnt war.

Somit ergibt sich für mein Verständnis, dass die Spekulationssteuer eigentlich nur für die tatsächlich vermieteten 35 qm gerechnet werden dürfte.

Vielen Dank nochmals für Ihre werte Einschätzung.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 5. August 2022 | 09:30

Sehr geehrte/r Rechtsratsuchende/r,

vielen Dank für Ihre Konkretisierungen!

Dies stellt den Sachverhalt und die Rechtslage natürlich in einem anderen Licht dar, da rein faktisch ja eine Mitbenutzung nicht erfolgt ist und der vermietete Teil faktisch eine abgeschlossene und selbständig nutzbare Einheit für sich selbst darstellt.

Diese Aspekte empfehle ich, konkret in Ihre Erörterung mit dem Finanzamt einzubeziehen und das persönliche Gespräch mit dem Finanzamt zu suchen.

Hierfür wünsche ich Ihnen viel Erfolg und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Andrea Fey
Rechtsanwältin und Notarin
Fachanwältin für Steuerrecht

Bewertung des Fragestellers 5. August 2022 | 09:35

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