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Spekulationssteuer auf Eigenheim beim Verkauf.

| 04.07.2021 18:00 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


23:50

Hallo zusammen,

WIr haben folgenden Fragen, die an Rechtsanwälte richten, die mit Steueraspekten gut auskennt.:
Wir wollen ein Haus wegen Scheidung verkaufen. Wir hatten das Haus vor 19 Jahren gebaut und selbst darin bis vor einem halben Jahr gelebt.
Seit 2 Jahren leben wir in Trennung. Ich ging raus in meine Eigentumwohnung und meine Ex bleibt im Ehe-Haus bis Dez.2020. Danach ist sie auch zu ihr Eigentumswohnung ausgezogen.
Seit Anfang 2021 wurde das Haus vermietet.
Nun ist meine Frage:
1) Wenn das Haus verkauft wird, wird eine Spekulationssteuer anfallen oder nicht. ? Es gibt in Internet einen ähnlichen Fall, wo der Besitzer seine Wohnung auch zwischenvermietet, wohnt selbst mehr als 2 Jahre in seiner Wohnung, verkauf jedoch seine Wohnung im selben Jahr der Zwishenvermietung, besaß die Wohnung jedoch noch keine 10 Jahren. Also für ihn ist offensichtlich Steuerfrei. (Bundesfinanzhof: "IX R 10/19")
2) Aus dem Internet erfahren wir, daß das Haus muss "auschliesslich" bis zum Verkaufsjahr eigengenutzt sein. Kann die Zwischenvermietung seit einem halben Jahr den Grund für das Anfallen der Spekulationssteuer sein ?
3) Wie lesen außerdem, daß bei Scheidung und Übertragung der Anteile (zbsp. bei Teilung des Vermögens) an die/den Ehepartner/in die Zählung des Eigentumbesitzs von vorne anfängt, ohne Rücksicht daran wie lange die Ehepaare das Immobilien vorher besaß. D.h. bspw. bei uns würde 50%-Anteil vom Man an Frau übertragen (bsw. verkaufen) und Frau verkauf das Haus 1 Jahr danach, es würde Spekulationssteuer anfallen. Ist dieser Annahme richtig ? wenn ja, muss nur Spekulationssteuer zu 50% der Immobilienwert abgeführt werden oder zu 100% ?, denn der Frau gehört zu 50% der Haus-Anteile von Anfang an seit 19 Jahren.
VG

04.07.2021 | 18:38

Antwort

von


(253)
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01326 Dresden & Köln
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Sehr geehrter Ratsuchender,

lesen Sie bitte mal § 23 Einkommensteuergesetz in Ergänzung zur hiesigen Erklärung.

Die Spekulationsfrist beträgt 10 Jahre, aus dieser sind Sie bereits draussen..
Die Rückausnahme von der Vermietung besteht nur dort, wo die Veräußerung in einer kürzeren Zeit vorgenommen wird, die Wohnung aber zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist. Darauf kommt es bei Ihnen nicht an, weil die Zeit der 10 Jahre längst vorbei ist. ( Ansonsten wäre eine zwischenzeitliche Vermietung in der Tat problematisch, aber hier nicht relevant ).

Dann habe ich das so verstanden, daß Frau und Mann bereits zur Hälfte sei 19 Jahren Eigentümer sind, also beide zur Hälfte. Ist das so richtig? Bitte mal klarstellen?

Wenn dem so ist, wird auch bei einer Aufteilung keine Steuer mehr fällig.

Der Anwendungsbereich aus § 23 EStG ist nach Ihrer ( bisherigen ) Schilderung nicht eröffnet und die Veräußerung in allen Konstellationen steuerfrei.

Mit besten Grüssen

Fricke
RA und Diplom Kaufmann


Rückfrage vom Fragesteller 04.07.2021 | 19:30

Sehr geehrter Herr Fricke,

würden Sie die Frage antworten, daß normal sterbliche auch verstehen.
Würde ich innerhalb der 5 maliges Lesen der Text Paragraphen des EStG oder BGB verstehen, würde ich wahrscheinlich keine Frage stellen.
Die Antwort aus Nr. 1) und 2) habe ich verstanden, vielen Dank
Zur Klarstellung der Nr. 3):
Wir besitzen einen notarielen Ehevertrag, in der steht. Vermögen auf Name von beiden Ehepartner gehören dann, gehört die dortgenannten jeweils zu 50%. Da das Haus auf unseren beiden Namen im Kaufvertrag und Bauvertrag steht, nenne ich halt mir und meiner Ex jeweils zu 50%.
Sie haben wahrscheinlich meine dritte Frage nicht verstanden. Es geht nicht um Teilung sondern um Verkauf. Frau verkauft ihre Hälftebesitz an ihr Ex (oder es kann auch umgekehrt sein, das ist nicht wichtig). Für den heutigen Verkauf seiner Anteil muss der Verkäufer keine Steuer abführen. OK soweit.
Wie ist es dann aber der Fall wenn der heutige Käufer nach einem Jahr das Ganze Haus mit nochmaligen Gewinn wieder verkauft ? Muss überhaupt Gewinn als Spekulationssteuer versteuert werden ? wenn ja den Gewinn vom 50% Anteil was er vor einem Jahr vom Ex abgekauft hat oder Gewinn vom ganzen Haus ? (Ich gehe bei der derzeitige Wertsteigerung von Immobilienobjekte mit Gewinn aus, es kann auch Verlust sein, man weiss ja nie)

MfG

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 04.07.2021 | 23:50

Werter Nachfragender,

wenn Sie und der Ehepartner ihren Anteil verkaufen fällt keine Steuer an. Wenn der Käufer jedoch anschließend seinerseits die Immobilie wieder verkauft, wird die Spekulationssteuer wieder fällig.

Das haben Sie schon richtig gesehen.

Mit besten Grüssen

Fricke
RA

Bewertung des Fragestellers 08.07.2021 | 14:24

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