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Spekulationssteuer Wohnungsverkauf

03.02.2015 10:13 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Wehle


Wir sind als Mitglieder einer Baugemeinschaft Eigentümer einer im Bau befindlichen Eigentumswohnung in Berlin. Die Fertigstellung ist geplant für September 2015, der Beitritt zu der für den Bau gegründeten GbR erfolgte im März 2013.

Wir wollen diese Wohnung nun so schnell wie möglich verkaufen, da wir ein anderes Objekt erwerben wollen und dafür Eigenkapital benötigen. Grund dafür ist, dass wir noch ein zweites Kind erwarten und die Wohnung deshalb zu klein ist.

Beim Verkauf wird ein Gewinn von ca. 70.000EUR anfallen. Er soll erfolgen über eine Umschreibung der Gesellschafteranteile, da der Bau noch nicht vollendet ist und die Teilungserklärung zwar beantragt ist, aber noch nicht vorliegt.

Die zu verkaufende Wohnung ist noch nicht fertig gestellt, man kann also noch nicht darin wohnen. Nur der Rohbau steht. Gibt es eine Möglichkeit – zum Beispiel durch einwohnerrechtliche Ummeldung –, die Spekulationssteuer trotzdem zu vermeiden beziehungsweise zu reduzieren?

Sehr geehrter Ratsuchender,

gern beantworte ich Ihre Frage anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt.

Nein leider kann ich Ihnen hier keine für sie günstige Nachricht geben. Entsprechend § 23 EStG bedarf es zu der Vergünstigung der Steuerfreiheit dem tatsächlichen Wohnen in der Immobilie. Die Einrichtung einer Meldeadresse nach den jeweiligen Meldegesetzen der Lände reicht regelmäßig nicht aus.
Insoweit würde auch das bloße Vorhalten einer Ferien- bzw. Zweitwohnung ohne eine tatsächliche Nutzung derer nicht ausreichen, um hier eine Steuerfreiheit zu erreichen.

Soweit wie in Ihrem Fall ein tatsächliches Wohnen aufgrund der noch nicht fertiggestellten Wohnung nicht möglich ist, wären Sie hier zu behandeln, wie ein Erwerber eines Ackerlandes, welches zwischenzeitlich zu Bauland gewidmet worden ist. Auch hier unterfällt die Wertsteigerung entsprechend §§ 22, 23 EStG der Einkünftebesteuerung.


Mit freundlichen Grüßen

Andreas Wehle
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 03.02.2015 | 10:44

Vielen Dank für die Antwort. Dazu noch eine Nachfrage: Wie ist "tatsächliches Wohnen" definiert und wo sind diese Bestimmungen festgelegt (Ausführungsbestimmungen/Gerichtsurteile) – insbesondere: Gibt es eine Mindestwohnzeit beziehungsweise würde es zum Beispiel ausreichen, einige Wochen einzuziehen und dann zu verkaufen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.02.2015 | 18:54

Sehr geehrter Ratsuchender,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt.

:) Ihre Frage hinsichtlich einer Definition von etwas Tatsächlichem ist ein wenig verwirrend.
Sie wohnen in einer Immobilie, wenn Sie die zu Wohnzwecken errichtete Immobilie, in der Tat für den bestimmten Zweck benutzen. Ein Lager, ein Keller oder eine Gewerbeimmobilie kann zwar tatsächich bewohnt werden, aber ist nicht zu diesem Zweck errichtet worden. Dennoch wäre der der Tatbestand des Wohnens erfüllt anzusehen. Ob die beuarechtliche Erlaubnis dafür vorliegt, steht auf einem anderen Blatt und hat ggf. auch weitere Folgen.

Nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG sind von der Besteuerung Einküfte aus privaten Veräußerungsgeschäften von Wirtschaftgütern ausgenommen, wenn diese zwischen der Anschaffung oder Fertigstellung und der Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Dies bedeutet, dass der Verkauf der erstellten Immobilie steuerfrei bleibt, wenn das Haus fertiggestellt wurde und Sie dies (theoretisch) mindestens für einen Tag selbst bewohnt haben.

Hier ergibt sich insoweit die Frage, wann ein HAus fertiggestellt wurde, da es ja durchaus auch Bauherren gibt, die bereits in einem Rohbau mit Fenstern und notdürftiger Beheizung leben. Hier wird die Beurteilung insbesondere auf die Beurteilung des Einzelfalles ankommen.
Ich würde diesbezüglich aber die Damen und Herren des Finanzamtes nicht zu sehr überfordern und von Ihrem Beispiel "Wochen" ausgehen, damit ein eindeutiges Bewohnen im Notfall nachgewiesen werden kann. Auch wenn dies nur ein äußeres Zeichen für ein Bewohnen einer Immobilie sein kann und keinesfalls allein ausreichend ist, schlage ich den oben genannten behördlichen Gang zur Meldestelle dennoch vor. Auch ein Briefkasten ist ein solches Anzeichen, an einem Ort zu wohnen und per Briefpost für Dritte erreichbar zu sein.

Ich hoffe Ihre Fragen soweit das möglich war hinreichend beantwortet zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
RA A. Wehle

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