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Spekulationssteuer Kauf und Teilverkauf

04.11.2018 00:40 |
Preis: 57,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Zusammenfassung: Es geht um den sog. Spekulationsgewinn/-Steuer bei privaten Veräußerungsgeschäften bei Grundstücken und Erbpacht.

Guten Tag,

Meine Frau hat einen erbpachtvertrag bis 2060.
2014 wurde ihr dieser erbbauvertrag geschenkt/ übertragen. Seit 2013 wohnt sie in diesem Haus. 2015 bin ich ebenfalls hier eingezogen und angemeldet. Seit 2016 sind wir verheiratet. Der Grundstücksbesitzer :/ erbpachtgeber und wir sind uns einig geworden und wir kaufen das Grundstück ab. Wir möchten das Grundstück teilen, die Hälfte verkaufen und Neubauen.
Der Verkaufspreis der Hälfte wird den Kaufpreis decken.

Müssen wir mit spekulationssteuer. Rechnen?
Wie ist die Vorzeit als erbpachtberechtigte und unsere seit Jahren selbstbewohntes Eigentum zu unseren Gunsten gerechnet ?

Mit freundlichen Grüßen
Eingrenzung vom Fragesteller
04.11.2018 | 00:45
04.11.2018 | 02:24

Antwort

von


(405)
Vorstadt 42
41812 Erkelenz
Tel: 02435 - 6114416
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Web: http://www.rechtsanwalt-burgmer.de
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Gerne zu Ihren Fragen:

Zwei Quellen sind in Ihrem Fall maßgeblich:

1. Die Gesetzeslage nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 bis Satz 3 EStG.
„Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken [...], bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; [...]. Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

2. Weiter gibt das Bundesfinanzministerium sog. Richtlinien zur einheitlichen Interpretation solcher Gesetze heraus. Hierzu ein Schreiben des BM für Finanzen, betreffend „Zweifelsfragen zur Neuregelung der Besteuerung privater Grundstücksveräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG , RN 23 Rn:

„Bewohnt ein Miteigentümer eines Zwei- oder Mehrfamilienhauses eine Wohnung allein, liegt eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vor, soweit er die Wohnung auf Grund eigenen Rechts nutzt (vgl. R 164 Abs. 2 Satz 1 EStR 1999 und H 164 "Beispiele zur Überlassung an Miteigentümer" EStH 1999)"

Rn 25 Von der Besteuerung des Veräußerungsgewinns sind Wirtschaftsgüter ausgenommen, die ausschließlich, d. h. ununterbrochen

- vom Zeitpunkt der Anschaffung oder Fertigstellung bis zur Veräußerung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Für die Bestimmung des Zeitpunkts der Anschaffung und der Veräußerung ist in diesem Zusammenhang jeweils auf den Zeitpunkt der Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums abzustellen. Ein Leerstand vor Beginn der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ist unschädlich, wenn er mit der beabsichtigten Nutzung des Wirtschaftsguts zu eigenen Wohnzwecken in Zusammenhang steht. Dies gilt auch für einen Leerstand zwischen Beendigung der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken und Veräußerung des Gebäudes, wenn der Steuerpflichtige die Veräußerungsabsicht nachweist;

- im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren, d.h. in einem zusammenhängenden Zeitraum innerhalb der letzten drei Kalenderjahre, der nicht die vollen drei Kalenderjahre umfassen muss, zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Ein Leerstand zwischen Beendigung der Selbstnutzung und Veräußerung ist unschädlich, wenn das Wirtschaftsgut im Jahr der Beendigung der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Der letzte Absatz der Rn 25 2. Anstrich wäre also in Ihrem Fall die angefragte Option, vorbehaltlich dessen, dass eine Beratung aus der Ferne ohne Kenntnis aller sonstigen relevanten Umstände keine abschließende Bewertung sein kann.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer

Nachfrage vom Fragesteller 04.11.2018 | 07:35

Danke für Ihre Antwort.
Ohne Ihnen auf die Füße zu treten würde ich Sie bitten etwas genauer in diesem Fall zu werden, da Ihre Antwort mich genau so weiterbringt wie bei Ergebnissen aus Quellen bei Google suchen.

Wenn wir das Grundstück jetzt also für 260.000€ kaufen und die Hälfte für 300.000€ verkaufen müssten wir wahrscheinlich keine Spekulation Steuern
Zahlen weil wir in den letzten drei Jahren die Immobilie durchgehend zur Eigennutzung genutzt und bewohnt haben und damit der Übertrag des erbbaurechts vor drei Jahren als Beginn des Eigentums gesehen wird und nicht erst der Kauf der diesen Monat ansteht?

Ich bitte um Verständnis und Danke im Voraus.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.11.2018 | 22:06

Gerne zu Ihrer Nachfrage:

Sie hatten mir nicht mitgeteilt, von wem und zu welchen Konditionen - § 1 ErbbauRG bzw. individuell nach § 2 ErbbauRG - Sie das Grundstück kaufen wollen („Der Grundstücksbesitzer/Erbpachtgeber und wir sind uns einig geworden und wir kaufen das Grundstück ab")

Insofern lässt sich Ihre Nachfrage nicht kategorisch beantworten.

So hat z.B. die Hansestadt Hamburg vor Jahren mit einer Aktion zum Kauf von städtischen Erbpachtgrundstücken beabsichtigt, dass in Hamburg mehr Familien zu Wohneigentum kommen sollten. Die Familien konnten bei einem Preisnachlass von 15 % vom Verkehrswert ihre gepachteten Grundstücke so günstig in Eigentum umwandeln. Wenn diese Familien dann das Wohnungseigentum direkt wieder verkaufen durften, wäre der Zweck dieser Aktion fehlgegangen.

Wenngleich das Erbbaurecht als sogenanntes grundstücksgleiches Recht selbst wie ein Grundstück behandelt wird, stellt sich mithin die Frage, ob das Finanzamt vorliegend nicht den Sinn und Zweck des bereits zitierten § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 bis Satz 3 EStG umgangen sieht. Denn dass ErbbauRG war und ist vom Gesetzgeber u.a. gerade auch als ein Instrument zur Bekämpfung von Bodenspekulationen konzipiert.

Jedenfalls schweigt die Richtlinie des BMF zu diesem Thema.

Recherchen in dem hier vorgegebenen Rahmen haben zur Rspr. keine Treffer ergeben, so dass Sie entweder die Option des letzten Absatzes der Rn 25 der Richtlinie erwägen, oder eine förmliche Voranfrage an Ihr zuständiges Finanzamt richten sollten, welches die spezifischen Gegebenheiten bzw. Rechtsansicht in HH mit einfließen lässt.

Damit wären Sie auf der sicheren Seite, denn ein Prozess(kosten)risiko zum FG lässt sich aus der Ferne nicht seriös abschätzen.

Mit freundlichen Grüßen,
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

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