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Spekulationssteuer Immobilie - Muss ich jetzt, da ich sie verkaufen will, Steuern zahlen?

| 30.03.2009 10:00 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Marlies Zerban


Guten Tag,

ich besitze seit knapp drei Jahren eine ETW, die ich jetzt verkaufen möchte. Die Wohnung war in dieser Zeit nicht vermietet. Ich bewohne eine andere Wohnung im gleichen Haus, und habe betreffendes Objekt selbst genutzt (Abstellraum, diverse Feiern etc.), aber nicht im herkömmlichen Sinne bewohnt.
Muß ich jetzt, da ich sie verkaufen will, Steuern zahlen?

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte gerne Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes.
Bitte beachten Sie, dass hier die Beschreibung der Wohnung auch als "Wohnraum" verstanden wird. Änderungen im Sachverhalt können zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen.

Hier ist zu hinsichtlich einer möglichen Versteuerung des Veräußerungsgewinns im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäftes nach § 23 Abs. 1 EStG zu prüfen, ob die Wohnung, die sie im gleichen Haus nutzen als "ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt" gelten.

Dieses Tatbestandsmerkmal soll all die Fälle ausschließen, in denen es sich nicht um Wohnungen handelt oder um Wohnungen, für die eine berufliche Verwendung erfolgte (Arbeitszinmmer eines nichtselbständig Tätigen oder Büro eines Selbständigen). In der Kommentierung heißt es, dass es sich um Räume handeln muss, die bestimmt und geeignet sind, Menschen auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft zu ermöglichen. Nebengebäude wie Schuppen, reine Lagerräume kann man sicher nicht dazu zählen.

Hier noch einmal der Text des § 23 Abs. 1 EStG

§ 23 Private Veräußerungsgeschäfte
Einkommensteuergesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 19. Oktober 2002 (BGBl. I S. 4210; 2003 I S. 179), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 2. März 2009 (BGBl. I S. 416)

(1)

1Pri­va­te Ver­äu­ße­rungs­ge­schäf­te (§ 22 Nr. 2) sind


1.


Ver­äu­ße­rungs­ge­schäf­te bei Grund­stü­cken und Rech­ten, die den Vor­schrif­ten des bür­ger­li­chen Rechts über Grund­stü­cke un­ter­lie­gen (z. B. Erb­bau­recht, Mi­ne­ral­ge­win­nungs­recht), bei denen der Zeit­raum zwi­schen An­schaf­fung und Ver­äu­ße­rung nicht mehr als zehn Jahre be­trägt.
2Ge­bäu­de und Au­ßen­an­la­gen sind ein­zu­be­zie­hen, so­weit sie in­ner­halb die­ses Zeit­raums er­rich­tet, aus­ge­baut oder er­wei­tert wer­den; dies gilt ent­spre­chend für Ge­bäu­de­tei­le, die selb­stän­di­ge un­be­weg­li­che Wirt­schafts­gü­ter sind, sowie für Ei­gen­tums­woh­nun­gen und im Teil­ei­gen­tum ste­hen­de Räume.
3Aus­ge­nom­men sind Wirt­schafts­gü­ter, die im Zeit­raum zwi­schen An­schaf­fung oder Fer­tig­stel­lung und Ver­äu­ße­rung aus­schließ­lich zu ei­ge­nen Wohn­zwe­cken oder im Jahr der Ver­äu­ße­rung und in den bei­den vor­an­ge­gan­ge­nen Jah­ren zu ei­ge­nen Wohn­zwe­cken ge­nutzt wur­den;

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen.

Bei Zweifelsfragen wenden Sie sich an einen Kollegen vor Ort oder stellen mir eine Direktanfrage unter Vorlage der Wohnungsunterlagen.

Mit freundlichen Grüßen


Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin

Nachfrage vom Fragesteller 01.04.2009 | 00:34

Zur besseren Verständlichkeit:

1. Die Wohnung ist vollwertiger Wohnraum (kein Schuppen etc.)
2. Die Wohnung wurde als Übernachtungszimmer für Gäste, Abstellraum überschüsisger, aber hochwertiger Möbel, sowie für private Feierlichkeiten (aufgrund des Leerstsandes gute Platzverhältnisse) genutzt, jedoch nicht im klassischen Sinne bezogen/dauerhaft bewohnt, da ich ich zwei Etagen tiefer eine andere ETW bewohne. Ich war aber (durch Bewohnung der unteren Wohnung hier "zugegen", und auch gemeldet.

Habe ich Schwierigkeiten von Seiten der Steuerbehörde zu erwarten, was die Eigennutzung der zu verkaufenden Wohnung betrifft?

Wenn nein, (wo ich von ausgehe): muß ich denVerkauf melden, also in meiner Steuererklärung angeben??

Freundliche Grüße

, Fragesteller

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.04.2009 | 08:43

Sehr geehrter Fragesteller,

nach der Ergänzung des Sachverhalts durch Sie ist hier von einer selbstgenutzten Wohnung im Sinne der Vorschrift auszugehen. Die gesetzliche Regelung soll ausschließen, dass solche Objekte, die zur Einkunftserzielung verwendet werden, steuerfrei veräußert werden können, Sie müssen dann auch keine Angaben hierzu in Ihrer Steuererklärung machen.

Ich bin der Auffassung, dass die Frage damit erschöpfend beantwortet wurde.

Mit freundlichen Grüßen

Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin

Bewertung des Fragestellers 01.04.2009 | 00:20

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Stellungnahme vom Anwalt:
Die Frage wurde umfassend und dann in der Nachfrage weiter völlig korrekt beantwortet. Eine Bewertung sollte nicht vor der Präzisierung in einer Nachfrage erfolgen, wenn dies wie hier noch zur abschließenden Beratung sinnvoll ist. Eine vollständige Sachverhaltsdarstellung ist bei einer rechtlichen Beurteilung immer das A & O.


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