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Spekulationssteuer 3 Objekt Grenze

| 21.10.2021 22:20 |
Preis: 58,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Guten Abend,
1990 haben mein damaliger Mann und ich ein Reihenhaus gekauft und 2013 verkauft. (Selbstgenutzt)
2013 haben wir eine Wohnung gekauft und im August 2019 im Rahmen der Scheidung verkauft. (Selbstgenutzt)
Von meinem Anteil habe ich mir im August 2019 eine kleine Eigentumswohnung gekauft und im Januar 2021 eine 1 Zimmer Zweitwohnung als Pendlerwohnung in der Nähe des Arbeitsplatzes, da ich 150 km weit weg arbeite. (Selbstgenutzt)

Im Juli 2021 ist plötzlich meine Mutter verstorben und hat meiner Schwester und mir zusammen eine Wohnung vererbt.
Die Hälfte meiner Schwester wurde notariell auf mich übertragen, ich übernehme diese Wohnung selbst. Aber um meine Schwester auszuzahlen muss ich meine beiden Wohnungen zeitnah (11/21) verkaufen. Der Arbeitsplatz ist gekündigt.

Bisher bin ich davon ausgegangen dass keine Spekulationssteuer anfällt wegen der kompletten Eigennutzung. Liege ich damit richtig? Und was ist mit der 3 Objekt Grenze und der damit verbundenen Steuer?

Vielen Dank für die Antwort. Mit freundlichen Grüßen

22.10.2021 | 07:03

Antwort

von


(379)
Alte Schmelze 16
65201 Wiesbaden
Tel: 0611-13753371
Web: http://deutschland-schulden.de
E-Mail:

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

aufgrund der von Ihnen geschilderten Umstände sind die Verkäufe noch nicht als gewerblicher Grundstückshandel einzustufen.

Dies beruht vor allem darauf, dass nach der Rechtsprechung (siehe BFH X R 28/00) solche Objekte außen vor bleiben, welche aufgrund von Sachzwängen oder Notlagen veräußert werden müssen:

Zitat:
Veräußert der Steuerpflichtige ein seit seiner Anschaffung oder Errichtung zu eigenen Wohnzwecken genutztes Immobilienobjekt und beruht diese Veräußerung auf offensichtlichen Sachzwängen (z. B. einer nicht vorhergesehenen finanziellen Notlage), so kann dieses Objekt in der Regel auch dann nicht in einen gewerblichen Grundstückshandel einbezogen werden, wenn die Zeitspanne zwischen Erwerb (Errichtung) und Verkauf weniger als fünf Jahre beträgt.


Auch das Bundesministerium für Finanzen hat in seinem Erlass diesen Umstand nochmals klargestellt, insbesondere wenn die Objekte selbst genutzt wurden (BMF 26.3.2004, IV A 6 - S 2240 - 46/04):

Zitat:
Ebenfalls nicht einzu­be­ziehen sind Grund­stücke, die eigenen Wohnzwecken dienen. Zu eigenen Wohnzwecken genutzte bebaute Grund­stücke gehören in aller Regel zum notwen­digen Privat­ver­mögen. Etwas anderes kann sich aller­dings ergeben, wenn ein zur Veräu­ßerung bestimmtes Wohnobjekt nur vorüber­gehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Bei einer Selbst­nutzung von weniger als fünf Jahren ist das Grund­stück dann nicht einzu­be­ziehen, wenn der Veräu­ßerer eine auf Dauer angelegte Eigen­nutzung nachweist, indem er darlegt, dass die Veräu­ßerung auf offen­sicht­lichen Sachzwängen beruhte


Auch wenn Sie die Wohnung(en) weniger als 5 Jahre genutzt haben lässt sich aufgrund der Arbeitsplatzsituation belegen, dass Sie diese vor allem aus diesem Anlass erworben haben und der jetzige Verkauf aufgrund finanziellen Zwangs erfolgt.

Hinzu kommt noch, dass der Verkauf des Hauses gar nicht berücksichtigt wird, da dieses mehr als 10 Jahre gehalten wurde. Bei dem ererbten Objekt ist es ähnlich, hier wird auf den Erwerb durch den Erblasser abgestellt und die Wohnung wird durch Sie ja gar nicht verkauft. Bei der Scheidung ist es ähnlich, siehe obiger Erlass an anderer Stelle:

Zitat:
Trotz des Überschreitens der "Drei-Objekt-Grenze" ist ein gewerb­licher Grund­stücks­handel ausnahms­weise nicht anzunehmen, wenn auf Grund beson­derer vom Steuer­pflich­tigen darzu­le­gender Umstände eindeutige Anhalts­punkte gegen eine von Anfang an bestehende Veräu­ße­rungs­ab­sicht sprechen. Als Umstand, der gegen eine bereits im Zeitpunkt der Anschaffung oder Errichtung des Objekts bestehende Veräu­ße­rungs­ab­sicht spricht, kann eine vom Veräu­ßerer selbst vorge­nommene langfristige - über fünf Jahre hinaus­ge­hende - Vermietung eines Wohnob­jektes angesehen werden. Die konkreten Anlässe und Beweg­gründe für die Veräu­ße­rungen (z.B. plötz­liche Erkrankung, Finan­zie­rungs­schwie­rig­keiten, schlechte Vermiet­barkeit, Scheidung, nachträg­liche Entde­ckung von Baumängeln, unvor­her­ge­sehene Notlagen) sind im Regelfall jedoch nicht geeignet, die auf Grund des zeitlichen Abstands der maßge­benden Tätig­keiten vermutete (bedingte) Veräu­ße­rungs­ab­sicht im Zeitpunkt der Anschaffung oder Errichtung auszu­schließen


Damit besteht hier kein Anlass von einem gewerblichen Grundstückshandel auszugehen.


Ich hoffe damit Ihre Frage zufriedenstellend beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Mit freundlichen Grüßen,
RA Fabian Fricke


Rückfrage vom Fragesteller 22.10.2021 | 07:20

Vielen Dank für Ihre ausführliche und gut erklärte Antwort.
Eine Spekulationssteuer steht in diesem Fall also auch nicht an ?
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 22.10.2021 | 07:38

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

aufgrund der geschilderten Umstände und der vorliegenden Eigennutzung könnte höchstens bei dem Verkauf der in 2021 erworbenen Wohnung Spekulationssteuer erhoben werden. Dazu müsste aber tatsächlich ein Gewinn anfallen, nach Abzug sämtlicher entstandener Kosten (Kaufpreis, Makler, Grundssteuer usw...).
Steuern aufgrund gewerblichen Grundstückshandel (3-Objekt-Grenze) fallen jedenfalls nicht an.

Sollte der Verkauf der Wohnung auch nach Abzug der kosten tatsächlich ein Gewinn erzielt werden empfiehlt es sich hier nochmals durch einen Steuerberater die Kosten genau überprüfen zu lassen um das Maximum an Werbungskosten geltend machen zu können.

Mit freundlichen Grüßen,
RA Fabian Fricke

Bewertung des Fragestellers 22.10.2021 | 07:53

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 22.10.2021
5/5,0

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Ganz herzlichen Dank


ANTWORT VON

(379)

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