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Spekulationssteuer, Immobilienverkauf, Teilung in Wohnungseigentume,...

26.09.2015 00:55 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alex Park


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe mir dieses Jahr ein großes Einfamilienhaus in sehr guter Lage gekauft. Aktuell ist die Immobilie an eine Familie vermietet. Ich möchte diese, wenn Baurechtlich nichts dagegen spricht in 3 Wohnungen teilen und umbauen. Die Umbaukosten werden vermutlich ca. 400T€-500T€ betragen. Während der Bauzeit und vermutlich auch danach möchte ich das Haus, beziehungsweise nach Umbau eine Wohnung selbst bewohnen. Wenn ich mich nach dem Umbau für den Verkauf der 2, oder gar der 3 Wohnungen (Ich bin Steuerpflichtig, wenn ich innerhalb von 5 Jahren mehr als 2 Immobilien verkaufe, richtig?) entscheiden sollte, bin ich auf den Gewinn Steuerpflichtig? Selbstbewohnte Immobilien sind bekanntlich nach 3 Jahren (auch angefangene Jahre) von der Spekulationssteuer befreit. Ich möchte auf keinen Fall Steuerpflichtig werden! Muss ich die Immobilie erst 3 Jahre selbstbewohnen und danach in 3 Eigentume aufteilen, umbauen und einzeln verkaufen? Oder kann ich das Haus Selbstbewohnen, sofort in Eigentume aufteilen, umbauen und nach 3 Jahren einzeln verkaufen?
Bitte nennen Sie mir die Möglichkeiten um eine Steuerpflicht zu entgehen.

Vielen Dank im Voraus.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:

Grundsätzlich wird das Veräußerungsgeschäft einer Immobolie aus Para. 23 EStG immer dann nicht besteuert, wenn zwischen Erwerb und Veräußerung zehn Jahre vergangen sind oder wenn in den zwei der Veräußerung vorangegangenen Jahren die Immobilie selbst bewohnt wurde.

Nehmen Sie eine Teilung jetzt vor und schaffen Sondereigentum, so haben Soe diesen Teil nie bewohnt und es wäre hier innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb der Veräußerungsgewinn zu versteuern.

Erst eine spätere Teilung verhindert die komplette Versteigerung, wenn die Immobolie selbst bewohnt wurde.

Kommt es dennoch vorher zu Verkauf und Teilung, so ist nicht zu vergessen, dass zur Ermittlung des Veräußerungsgewinns die anteilig auf jenes Sondereigentum entfallenden Anschaffungskosten sowie Kosten einer Renovierung vom Veräußerungserlös abzuziehen sind.

Hier wäre es also denkbar, die Steuerlast durch Anrechnung der Renovierungskosten zu drücken.

Bedenken Sie, dass das Fiinanzamt ab dem Verkauf von mehr als drei Wohnungen von einem Gewerbe ausgeht. Es wäre dann auch Gewerbesteuer zu entrichten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 26.09.2015 | 12:25

Guten morgen Herr Park,

Vielen Dank für ihre Nachricht.
Ich kenne die Gesetzte zur Steuerpflicht sehr gut, meine Frage war mir Möglichkeiten zu nennen um eine Steuerpflicht vor den 10 Jahren zu entgegehen. Ich bin da mit meiner eigenen Wohnsituation, was den Wohnsitz angeht sehr flexibel.

Verstehe ich Sie Richtig, dass wenn ich die Immobilie 3 Jahre(Sie schrieben lediglich zu einem späteren Zeitpunkt), dabei werden auch angefangen gewertet (z.B. Dez. 2015- Jan.2017) selbst bewohne und dann nach WEG in drei Wohnungen aufteile und anschließend zwei Wohnungen innerhalb von 5 Jahren verkaufe keine Spekulationssteuer anfällt? Der Verkauf ist soll allerdings direkt nach Fertigstellung erfolgen, vermietet wird natürlich nicht. Ist es Steuerrechtlich bedenklich, wenn ich vor der Teilung bereits einen Bauantrag einreiche, aus dem die Absicht hervorgeht aus dem EFH ein MFH herzustellen?
Wie sieht das aus, wenn vor dem ablaufen der 3 Jahren die Baubeginnanzeige aufgegeben wird und bereits mit dem Umbau begonnen wird?

Wenn diese Option nicht dazu führt, nicht Steuerpflichtig vor den bekannten 10 Jahren zu werden:
Option 2:
Ich teile das Objekt nach WEG in drei Teile, baue es um und bewohne jede Wohnung vor dem Verkauf 3 Jahre (auch angefangene Jahre) selbst. Bin ich in der Nachweispflicht in der jeweiligen Wohnung gewohnt zu haben? Wenn ja, wie ist das glaubhaft möglich? Evtl. an Hand der Stromrechnung der bewohnten Wohnung, bei Gas- Etagenheizung, durch die Gasrechnung?

Wenn beides nicht geht, welche Möglichkeiten habe ich sonst mit Hilfe des Selbstbewohnenes vor den 10 Jahren Steuerfrei zu verkaufen? Eine Steuerminderung durch Anrechnung der Umbaukosten ist keine Option für mich, da der Gewinn vermutlich nach Abzug dieser Kosten um die 400.000€ liegen wird.

Vielen Dank im Voraus

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.09.2015 | 15:24

Ich werde alsbald auf Sie zurückkommen

Ergänzung vom Anwalt 27.09.2015 | 07:27

Sehr geehrter Fragesteller,

ich darf mich für meine Verspätung bzgl. der Beantwortung Ihrer Nachfrage entschuldigen. Ohne weiter ausholen zu wollen, darf ich nun auf Ihre Punkte eingehen.

Ganz generell gesagt, können Sie der Versteuerung des Veräußerungsgewinnes nur entgehen, wenn Sie die Immobilie im Jahr der Veräußerung und den beiden Jahren davor bewohnt und genutzt haben.

Diese Regel bezieht sich auf volle Jahre, das heißt am 31.12. einziehen bedeutet nicht das ganze Jahr dort gelebt zu haben. Lediglich das Jahr der Veräußerung wird auch anteilig gewertet.

Haben Sie die Immobilie innerhalb des oben bezeichneten Zeitraumes selbst bewohnt, so können Sie eine Versteuerung dieses Veräußerungsgeschäftes vermeiden. Von 5 Jahren spricht das EStG meines Wissens nicht.

Ich halte die AntragsStellung einer Baugenehmigung nicht für bedenklich, solange Sie die Residenzzeit von 3 Jahren erfüllt. Das EStG stellt auf eine faktisches Bewohnen ab und fragt nicht nach den Motiven. Die Absicht eines späteren Verkaufes ist nicht schädlich.

Auch ein Umbau vor den 3 Jahren dürften schädlich sein, die Teilung wird ja erst mit Eintragung ins Grundbuch wirksam. Vorher bleibt es ein Einfamilienhaus.

Die Option 2 ist natürlich auch denkbar, erscheint mir aber sehr zeitaufwendig. Glaubhaft machen können Sie ein Bewohnen durch die amtliche Abmeldung, durch Verbrauchsrechnungen wie Strom & Wasser oder auch durch Zeugenbeweis, eines Besuches zum Beispiel.

Denkbar wäre eine Schenkung. Ehegatten und Eltern haben recht hohe Freibeträge. Allerdings hätten diese dann wieder das Problem mit der Residenzpflicht. Vor den 10 Jahren steuerfrei zu veräußern ist meiner Ansicht, da Sie ja schon erworben haben und dies nicht z.b. eine GmbH getan haben, nur nach Ablauf der eigenen Residenzpflicht möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Alex Park




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