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Spekulationsfrist/-steuer bei Verkauf einer Eigentumswohnung

| 31.07.2013 08:51 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Guten Morgen,

mir stellt sich die Frage, ob bei dem Verkauf unserer ETW Spekulationssteuer anfällt oder nicht. Folgende Situation:

Wohnung vermietet gekauft im Dezember 2010 (Kaufvertrag Datum 23.12.2010)

Auszug der Mieter wegen Eigenbedarf zum 30.04.2011, Einzug von uns nach Renovierung im Juni 2011

Wohnung zum 15.01.2014 verkauft (Kaufvertrag Datum 05.07.2013)

Wir sind also im Juni 2011 selbt in die Wohnug eingezogen und werden diese erst am 15.01.2014 freiziehen. Es entsteht ein Gewinn von rd. 40.000,- €

Meines Wissens, muss die Wohnung durch die Eigentümer in zwei vollen Kalenderjahren und zum Zeitpunkt des Verkaufs bewohnt worden sein. Das wäre bei uns mit den Jahren 2012 und 2013 sowie den beiden ersten Wochen im Januar der Fall.
Zusätzlich wird der Kaufpreis erst in 2014 gezahlt. Fällt nun eine Spekualtionssteuer an oder nicht?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:

Die sog. Spekulationsfrist richtet sich nach § 23 EStG. Daraus ergibt sich, dass Veräußerungsgewinne von Immobilien, die im "Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden" nicht der Einkommenssteuer unterliegen, § 23 Abs. 1, Nr. 1, S. 3 EStG.
Für die Berechnung der Veräußerungsfrist des § 23 EStG kommt es bei Anschaffung bei der Veräußerung von Grundstücken nicht auf den Zeitpunkt der dinglichen Übertragung an, sondern jeweils auf den Zeitpunkt des Abschlusses des schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäftes, also den Kaufvertrag an.

Da Sie die Wohnung vom Juni 2011 bis zum Abschluss des Kaufvertrags im Juli 2013 mehr als zwei Jahre durchgehend selbst bewohnt haben, wird daher keine Einkommenssteuer auf den Veräußerungsgewinn anfallen.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine eingehende Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

Nachfrage vom Fragesteller 31.07.2013 | 09:47

Hallo, Herr Rübben,

vielen Dank für die schnelle Antwort.
Ist die Formulierung "in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken" tatsächlich nicht auf die Kalenderjahre zu beziehen?
Anderenfalls hätten wir die ETW mind. vom 01.01.2012 bis 01.01.2014 bewohnen müssen, was zwar faktisch auch der Fall ist, aber der Veräußerungskaufvertrag datiert eben vom 05.07.2013 und gilt dann nicht dieses Datum?
Vielen Dank im voraus.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.07.2013 | 09:57

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne beantworte. Entscheidend für die Berechnung der Spekulationsfrist ist der Zeitraum zwischen den Kaufvertragsabschlüssen. Es kommt also nicht auf das Kalenderjahr, sondern auf das Datum des jeweils nächsten Jahres an.

Mit freundlichen Grüßen

Stephan Rübben

Bewertung des Fragestellers 31.07.2013 | 10:02

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