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Spekulationsfrist Immobilienverkauf

10.07.2015 17:00 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alex Park


Sehr geehrte/r Experte/in,

in Bezug auf mögliche Spekulationssteuern habe ich Fragen zu folgenden Sachverhalt.

Mit Notarvertrag vom 20. November 2013 habe ich zwei Eigentumswohnungen erworben, welche bereits von der Veräußerin miteinander verbunden und als eine große Wohnung genutzt wurde.

Im Notarvertrag wurden folgende Vereinbarungen festgehalten:
> Die Veräußerin ist berechtigt, die von ihr zur Zeit bewohnten Wohnungen noch bis zum 30. Juni 2014 unentgeltlich in der bisherigen Weise zu nutzen.
> Ein Mietverhältnis wird durch diese Vereinbahrung nicht begründet.

Am 1. Juli 2014 fand somit die Übergabe der Wohnungen statt. Anschließend habe ich beide Wohnungen umfangreich modernisiert und ebenfalls beide Wohnungen als eine große Wohnung ausschließlich zu eingenen Wohnzwecken genutzt. Einzug und Anmeldung als 1. Wohnsitz war der 1. November 2014.

Aufgrund eines geplanten Umzuges in ein anderes Bundesland, möchte ich nun beide Wohnungen noch im laufenden Jahr 2015 veräußern.

Ferner möchte ich mich im Juli 2015 mit 1. Wohnsitz an meinem neuen Wohnsitz anmelden.
Bis zum endgültigen Verkauf der Wohnungen, möchte ich diese noch ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken nutzen bzw. zu eigenen Wohnzwecken bereitstellen sowie dort als 2. Wohnsitz gemeldet sein.

Hierzu habe ich folgende Fragen:

1) Kann die unentgeltliche Überlassung an die Veräußerin, zu welcher ich keinen Verwandschaftsgrad habe, zu einer Spekulationssteuer führen, wenn ein Verkauf beider Wohnungen in 2015 realisiert wird, da die beiden vorangegangenen Jahre hierdurch unterbrochen wurden?

2) Hat die Ummeldung im Juli 2015 des 1. Wohnsitzes auf 2. Wohnsitz bei den zum Verkauf stehenden Wohnungen Auswirkung auf eine mögliche Nichtanerkennung zu eigenen Wohnzwecken und würde somit zu einer Spekulationssteuer führen?

3) Ist es besser, um die Spekulationssteuer gänzlich auszuschließen, den Verkauf der beiden Wohnungen in das Jahr 2016 zu verschieben, da dann die beiden vorangegangen Jahre ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken gegeben ist?

Mit freundlichen Grüßen
T.A.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:

Als sonstige Einkünfte i.S.d. § 22 Nr. 2 i.V.m. § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG sind private Veräußerungsgeschäfte und die Erträge hieraus, grundsätzlich nicht der Einkommenssteuer unterworfen. Allerdings wäre ein Ertrag dann der Versteuerung zuzuführen, wenn es sich um einen so genannten Spekulationsgewinn handelt.

Dieser ist anzunehmen, wenn eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft wird, § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG.

Wurde die Immobilie in den letzten beiden Jahren vor dem Verkauf selbst genutzt, so entfällt die Klassifizierung als privates Veräußerungsgeschäft i.S.d. § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG.

Daraus ergeben sich für Ihre Fragen die folgenden Konsequenzen:

1. Die Immobilie gilt zwar erst als erworben, wenn Sie als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wurden. Für die EStG ist der maßgebliche Zeitpunkt aber der notarilelle Kaufvertrag. Eine faktische Inbesitznahme ist nicht notwendig. Wollen Sie allerdings die kürzere Zweijahrsfrist in Anspruch nehmen, so müssten Sie die Immobilie schon selbst bewohnen. Die Übergabe fand Ihrer Aussage nach zum 01.07.2014 statt, ab hier beginnt nun Ihre Frist zu laufen. Die Zeit, in der die Veräußerin in der Immobilie lebte wird lediglich auf die 10-Jahresfrist angerechnet, für die kürze Zweijahresfrist ist sie irrelevant. Somit wäre der potenzielle Ertrag zu versteuern.

2. Sollten Sie ihren Zweitwohnsitz in der fraglichen Immobilie aufrecht erhalten, so würde die Zweijahresfrist grundsätzlich weiter laufen. Die Zweijahresfrist muss ununterbrochen gewesen sein. § 30 EStG wurde abgeschafft, daher ist auch das Hauptwohnsitzkriterium entfallen. Sollten Sie also dort immer noch einen Wohnsitz haben, würde die Frist in Ihrem Sinne weiter laufen. Werden Sie die Immobilie allerdings weiter vermieten und werden nur auf dem Papier dort einen Zweitwohnsitz haben, ohne wirkliche Zugriffsmöglichkeit, da die Immobilie vermietet wurde, so dürften Sie hier Argumentationsprobleme bekommen. Dies sollte vermieden werden.

3. Hier ist die Fristberechnung des § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG genau zu beachten. Zwischen Erwerb und Verkauf müssen zwei Jahren Eigennutzung liegen. Haben Sie die Immobilie zum 20.11.2013 erworben, so erscheint mir ein Verkauf vor dem 20.11.2015 nicht ratsam. Sie können aber auch bis 2016 warten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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