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Spekulationsfrist Immobilien

| 14.09.2018 09:50 |
Preis: 40,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Zusammenfassung: Die "Spekulationsfrist" bei Immobilen beginnt und endet mit Unterschrift unter den jeweiligen Kaufvertrag. Damit keine Einkommensteuer ( ="Spekulationssteuer") anfällt müssen also zwischen den Kaufverträgen mehr als 10 Jahre liegen.

Ich moechte eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen. Kaufvertrag 16.10.2008. Veräußerungsbeschränkung war die Zustimmung des Verwalters. Ein anderer Notar beglaubigt die Zustimmung des Verwalters am 22.10.08. Das Datum des Eingangs dieser Beglaubigung beim Vertragsnotar ist nicht bekannt. Kaufpreiszahlung war der 06.11.2008. Eintragung im Grundbuch am 29.12.2008. 1. Frage Ab wann beginnt die Spekulationsfrist zu laufen?
Die Wohnung soll nach Ablauf der Spekulationsfrist an die Eltern der aktuellen Mieterin verkauft werden. 2. Frage Kann das Finanzamt aufgrund der familiären Beziehung zwischen Mieter und Käufer Bedenken bzgl. einer Umgehung der Spekulationsfrist.haben?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Ab wann beginnt die Spekulationsfrist zu laufen?

Die 10-jährige Spekulationsfrist ( § 23 EStG) beginnt an dem Tag zu laufen , an dem der Kaufvertrag unterschrieben wurde, bei ihnen also am 16.10.2008. Sie endet demnach am 16.10.2008. Vorsicht ist geboten, wenn der Vertrag direkt am 16.10.2008 geschlossen wird, denn nach § 23 EStG, ist wichtig, dass mehr als 10 Jahre ein Besitz des Verkäufers vorlag. Maßgeblich für das Ende der Spekulationsfrist ist ebenfalls die Unterschrift unter dem neuen Kaufvertrag. Der Kaufvertrag sollte also nicht vor dem 17.10. 2008 geschlossen werden.

2. Frage Kann das Finanzamt aufgrund der familiären Beziehung zwischen Mieter und Käufer Bedenken bzgl. einer Umgehung der Spekulationsfrist.haben?

Risiken, dass das Finanzamt eine genaue Prüfung vornimmt und das Datum des Kaufvertrages anzweifelt bestehen in der Regel nur im Rahmen des Mietkaufes ( Wenn es darum geht , ob die Miete schon Teil des Kaufpreises ist, wann also der Kaufvertrag eigentlich geschlossen wurde). Dieser liegt bei ihnen nicht vor, sondern die Erwerber sind lediglich mit den jetzigen Mietern verwandt. Folglich sehe ich keine Risiken, hier eine Umgehung annehmen zu können.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 14.09.2018 | 12:09

Sie schreiben , dass die 10 jährige Spekulationsfrist mit dem Tag der Unterschrift des Vertrages zu laufen beginnt, also am 16.10.2008.
Ich dachte, es geht um den wirksamen Abschluß des schuldrechtlichen Vertrages. Und zur Wirksamkeit war die Verwalterzustimmung erforderlich. Kommt der Vertrag und damit der Beginn der SF daher nicht erst mit Datum der Zustimmung des Verwalters zustande?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.09.2018 | 15:38

Lieber Fragesteller, vielen Dank für die weiteren Informationen.

Es geht also nicht um einen Kaufvertragsabschluß mit Veräußerungsbeschränkung (hätte keinerlei Auswirkungen auf die Spekulationsfrist) sondern um die Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG (laut Teilungserklärung war die Verwalterzustimmung notwendig und sie wurde daher zur Bedingung für die Kaufvertragsschluß gemacht. Große Frage ist hierbei, hat der Notar nach Vertragsschluß mit dem Vollzug des Vertrages angefangen, also hat er die Zustimmung des Verwalters eingeholt?

Eine klare Rechtsprechung zur Verwalterzustimmung i.R.d. § 23 EstG wurde bisher nicht veröffentlicht. Es gibt keine Urteile hierzu und keine gesetzliche Präzision. Vermutlich weil diese Konstellationen, in denen es um Tage geht, sehr selten sind. Demnach gibt es keine Rechtsprechung, ob die Zustimmung Einfluß auf den Lauf der Spekulationsfrist hat oder ob wie sonst ausschließlich auf den Abschluß des Verpflichtungsgeschäftes (infolgedessen der Notar mit dem Vollzug des Vertrages insbesondere der Einholung der Verwalterzustimmung beginnt) abgestelklt wird, so dass die Frage nicht sicher zu beantworten ist. Also wäre ich vorsichtig.

Es sprechen gute Gründe dafür, warum man stets von der Unterschrift unter dem Kaufvertrag ausgeht. Neben der Klarheit dieser Linie ergibt sich dies aus § 41 AO:

§ 41
Unwirksame Rechtsgeschäfte
(1) 1 Ist ein Rechtsgeschäft unwirksam oder wird es unwirksam, so ist dies für die Besteuerung unerheblich, SOWEIT und SOLANGE die Beteiligten das WIRTSCHAFTLICHE ERGEBNIS dieses Rechtsgeschäfts gleichwohl eintreten und bestehen lassen.
(2)Dies gilt nicht, soweit sich aus den Steuergesetzen etwas anderes ergibt.

Aus den Steuergesetzen ergibt sich bei unwirksamkeit des Kaufvertrages nichts anderes. Eine Unwirksamkeitkann sich hier nämlich nur aus § 12 WEG (kein Steuergesetz) ergeben.

Deshalb gehen viele Urteile von der EINGEHUNG des Verpflichtungsgeschäftes aus:( z.B: BFH, Urteile vom 26.08.1975 – VIII R 61/72, BFHE 116, 553, BStBl II 1976, 64; vom 08.04.2003 – IX R 1/01, BFH/NV 2003, 1171; BFH, Beschluss in BFH/NV 2007, 31, m.w.N. ). Dies gilt erst Recht dann, wenn die Vollziehung des Kaufvertrages (z.B. die Einholung der Zustimmung vom Verwalter durch den Notar ) begonnen wurde.

Hierfür spricht ebenso auch die Begründung des Urteil des BFH v.08.04.2014 - IX R 18/13 zum Thema formunwirksamer Kaufvertrag bei Aktien. Der BFH führt aus :

"Für die Berechnung der gesetzlichen Veräußerungsfristen in § 23 EStG kommt es nicht auf die Erfüllungs-, sondern auf den ABSCHLUSS der schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfte an (BFH-Urteile vom 26. August 1975 VIII R 61/72, BFHE 116, 553, BStBl II 1976, 64; vom 8. April 2003 IX R 1/01, BFH/NV 2003, 1171; BFH-Beschluss in BFH/NV 2007, 31, m.w.N.). Diese Rechtsprechung trägt dem Grundgedanken Rechnung, der der Besteuerung der privaten Veräußerungsgeschäfte zugrunde liegt, dass der Steuerpflichtige sich Werterhöhungen von Wirtschaftsgütern innerhalb einer bestimmten Frist wirtschaftlich zugeführt hat. Das ist aber bereits mit dem Abschluss des schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfts geschehen (BFH-Urteil vom 4. Juni 2003 X R 49/01, BFHE 202, 320, BStBl II 2003, 751)."

Diese subjektive Auslegung stellt - ebenso wie § 41 AO und viele weitere Urteile zur Anknüpfung der Steuerpflicht - auf den Zeitpunkt des zu Tage tretenden Willen des Eintritts des wirtschaftlichen Erfolgs der Parteien ab.

Im Leitsatz des oben genannten Urteils findet sich jedoch:

"Für die Berechnung der Veräußerungsfristen in § 23 EStG kommt es auf den WIRKSAMEN Abschluss der schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfte an. Dabei ist auch die Zweifelsregel in § 154 Abs. 2 BGB zu beachten. Ergibt sich aus den tatsächlichen Umständen des Einzelfalls, dass sich die Parteien ohne Berücksichtigung der Schriftform wirksam binden wollten, ist § 154 Abs. 2 BGB nicht anwendbar."

Zwar darf der Verwalter seine Zustimmung nicht ohne weiteres verweigern, so dass der wirtschaftliche Erfolg sicher schon im Zeitpunkt des Kaufvertrages gewollt ist ( subjektive Komponente, für Abschluss des Verpflichtungsgeschäftes) , allerdings bestimmt §12 WEG, dass ein Grundstücksvertrag bis zur Erteilung der Zustimmung unwirksam ist (objektive Komponente, wirksames Verpflichtungsgeschäft). Somit bewegen wir uns im Spannungsfeld zwischen objektiver Wirksamkeit und subjektiven Wollens des wirtschaftlichen Erfolges. Demnach würde ich mich aus absoluter Vorsicht stets an dem für sie Negativeren orientieren.

Zumindest ist möglich, dass die Finanzbehörde die fehlende Verwalterzustimmung einwendet und den Anlauf der Spekulationsfrist erst mit Verwalterzustimmung annimmt, dass aber gleichzeitig für den Ablauf der Spekulationsfrist bereits die Unterschrift unter dem Kaufvertrag als ausreichend angesehen wird.

Für den Anlauf der Spekulationsfrist gilt:
Eine Zustimmung ist mit ihrem Zugang erteilt (§ 130 BGB). Ich habe keine ANhaltspunkte dass der andre Notar empfangsberechtigt für sie war, es müsste also der Zugang ( oft beim Vertragsnotar mit Eingangsstempel versehen, daher bitte nachfragen) oder zumindest die Aufgabe zur Post beim anderen Notar geklärt werden, um die sichere Zustellung mit Sicherheitszuschlag berechnen zu können.
Die Spekulationsfrist läuft also ab dem Tag, an dem die Willenserklärung beim Vertragsnotar zugegangen ist, und endet am Kalendertaggleichen Tag 10 Jahre später. 1 Tag später ist der Abschluß des neuen Kaufvertrages möglich.
Kann das Zugangsdatum partout nicht geklärt werden, nehmen sie den Tag der Kaufpreiszahlung, also den 06.11.2008 ( hier wird die Zustimmung vorgelegen haben oder hätten sie auf einen unwirksamen Vertrag geleistet?)

Für den Ablauf der Spekulationsfrist gilt die gleiche Knifflichkeit.
Der nach BGB/WEG wirksame Kaufvertrag kommt mit Unterschrift unter dem Notarvertrag und Vorliegen der Verwalterzustimmung zu Stande. Das Finanzamt kann sich hier auf den Standpunkt stellen, dass durch die zeitlich frühere Handlung, also der Unterschrift unter dem Notarvertrag (wodurch der Notar mit dem Vollzug beginnt), der Erfolg bereits hinreichend gewollt ist und dies das Ende der Fristberechnung ist. Folglich sollte hier der Notarvertrag nicht VOR dem Ablauf der Spekulationsfrist geleistet werden ( bei Nichtfeststellbarkeit des Zustelldatums also erst ab dem 07.11.2018).

Fazit: Generell wird auf die Unterschrift unter dem Kaufvertrag abgestellt, da der Notar sodann mit dem Vollzug des so geschlossenen Kaufvertrages beginnt, wozu auch die Einholung der Zustimmung des Verwalters gehört. Da hier aber jedes Risiko ausgeschlossen werden soll, und es für das Steueraufkommen günstig ist, wenn ein späterer Beginn der Spekulationsfrist verargumentiert werden kann, ist sicherheitshalber der Beginn der Spekulationsfrist erst mit Zugang der Verwalterzustimmung anzunehmen. Anders herum ist jedoch das Ende der Spekulationsfrist mit Unterschrift unter dem Kaufvertrag anzunehmen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten - das Thema ist recht komplex und in der Rechtsprechung offen- können sie mich gerne unter 0381-2024687 ( Mo- Do 9-17 Uhr) nochmals anrufen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 14.09.2018 | 17:49

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