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Spekulations- und Grunderwerbssteuer

| 10.11.2011 09:43 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Maike Domke


Mein Bruder und ich sind seit dem Tod unserer Mutter in Erbengemeinschaft Besitzer einer Immobilie, die unsere Mutter 1995 erwarb und in der sie seit 1996 wohnte. 2004 verstarb sie. Seither nutzen wir die Immobilie als Ferienhaus.

Meine Fragen:
1. Muss ich Spekulationssteuer zahlen, wenn ich meinen Anteil an meinen Bruder verkaufe?
2. Wird mein Bruder Grunderwerbssteuer zahlen müssen oder entfällt diese bei solch "innerfamiliären" Verkäufen infolge einer Erbschaft?

Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:
Der Verkauf einer Immobilie ist als sonstige Einkünfte nach § 22 Nr. 2 i. V. m. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 des EStG zu werten.
Einkünfte, die Steuerpflichtige aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielen, unterliegen laut aktuellem Steuerrecht der sog. „Spekulationssteuer". Dies gilt auch dann, wenn durch den Verkauf von Immobilien Gewinne erwirtschaftet wurden, denn auch in diesem Fall wird das Finanzamt Steuern nach § 23 EStG berechnen. Berechnungsgrundlage ist die Differenz aus Kauf- und Verkaufspreis, die den Gewinn des Geschäfts darstellt, wenn also der Anschaffungspreis niedriger war als der Verkaufspreis, müssen Sie keine Steuern zahlen.
Der Gesetzgeber hat aber zwei Ausnahmen zu dieser Regelung zugelassen:
Als erste Ausnahme enfällt eine Steuererhebung immer dann, wenn das zu veräußernde Wirtschaftsgut „im Zeitraum n der Anschaffung bzw. Herstellung bis zur Veräußerung nur zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden". Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken setzt voraus, dass der Eigentümer die Immobilie tatsächlich selbst als Wohnung nutzt.
Auch der BFH (Bundesfinanzhof) hat dies in einem Urteil bestätigt: Immobilienbesitzer können die Spekulationssteuer bei einem Verkauf nur dann umgehen, wenn sie selbst und auf Dauer in dem Gebäude gewohnt haben, entschied der Bundesfinanzhof (BFH, Aktenzeichen: IX B 159/07).
Ein Spekulationsgeschäft liegt dann ebenfalls nicht vor, wenn zwischen Erwerb der Immobilie und dem Verkauf mehr als zehn Jahre vergangen sind (vgl. § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Maßgeblich ist hierfür das Datum der notariellen Beurkundung. Erwerb ist hier zudem im weitesten Sinne gemeint, also auch eine Schenkung oder ein Ankauf weit unter Marktwert fallen darunter, denn grundsätzlich möchte der Fiskus ja den Gewinn und damit die Steuern hoch halten.
In Ihrem Fall fällt daher keine Spekulationssteuer an, da die Frist gemäß §
23 Abs. 1 Satz EstG bereits abgelaufen ist und die Immobilie über Jahrzehnte
nur zu Wohnzwecken genutzt wurde.
Von der Grunderwerbsteuer sind nach § 3 GrEStG ausgenommen: der Grundstückserwerb von Todes wegen und Schenkungen unter Lebenden (Nr.2) sowie der Erwerb eines Grundstücks durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind (Nr. 6). Der Grundstückserwerb durch Geschwister ist nicht von der Grunderwerbsteuer befreit.

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen

Nachfrage vom Fragesteller 10.11.2011 | 10:29

Sehr geehrte Frau Domke!
Danke für Ihre Antwort.
Entscheidend ist in unserem Fall ja der Erbfall.
Ich las, dass das Ererben einer Immobilie nicht als Kauf gilt und deshalb für die Bemessung der 10-Jahresfrist der Zeitpunkt des Erwerbs der Immobilie durch den Erblasser entscheiden ist. Wenn das so wäre, wäre die 10-Jahresfrist bereits abgelaufen und es dürfe keine Spekulationssteuer mehr anfallen.
Können Sie dies so bestätigen?
Mit freundlichen Grüßen und Dank für Ihre Antwort!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.11.2011 | 10:31

Sehr geehrter Ratsuchender,

wer lesen kann ist klar im Vorteil :-). Ich habe meine Antwort gerade korrigiert und hätte Ihnen eine Mail geschickt. Natürlich fällt bei IHnen aufgrund § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG keine Spekulationssteuer an. Grunderwerbssteuer sehr wohl.

MfG
Maike Domke
- Rechtsanwältin -

Bewertung des Fragestellers 12.11.2011 | 09:14

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