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Spekulations-Frist für EkSt bei privatem Grundstücksverkauf

24.09.2009 16:46 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Guten Tag!
Werde mein vor 10 Jahren gekauftes Baugrundstück bald verkaufen, da sich meine Pläne eines Hausbaus zur Eigennutzung dort aus beruflichen Gründen zerschlagen haben. Leider werde ich mit hohem Verlust verkaufen!!!
Möchte den Verlust aber dann wenigstens in meiner EkSt-Erklärung ( = Verlustvortrag bei "Private Veräußerungs-Geschäfte" ) geltend machen.
Wenn ich es richtig sehe, muß der Verkauf dann aber unbedingt VOR Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist getätigt sein, weil danach das FA nicht mehr an einem Gewinn beteiligt ist - aber auf der anderen Seite wohl auch einen VERLUST nicht mehr steuerlich anerkennt.

Nun meine 2 konkreten Fragen:
Welche Frist gilt für das FA als die steuerlich relevante, ob die 10 Jahre Speku-Frist verstrichen ist oder nicht?
- Datum der notariellen Verkaufs-Beurkundung?
- Übergabe-Termin / Zahlungseingang?
- Umschreibung im Grundbuch?

Kann ich ALLE Kosten, die in den 10 Jahren seit Kauf entstanden sind ( vor allem: Makler-Courtage, Grunderwerbs-Steuer, Abriß-Kosten des Altbestandes, Gutachter-Kosten, Baugrund-Beurteilung etc. ) vom VK-Erlös in Abzug bringen, um meinen Gesamt-Verlust für das FA zu ermitteln?

Falls das noch wichtig sein sollte:
Das Grundstück liegt in Schleswig-Holstein. Mein zuständiges FA ist in Hamburg.
Aber ich gehe davon aus, daß in diesem Punkt einheitliches Steuerrecht in ganz Deutschland gilt.

Vielen Dank!

24.09.2009 | 18:16

Antwort

von


(141)
Muldestr. 19
51371 Leverkusen
Tel: 0214 / 2061697
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Online-Anfrage, die ich auf der Grundlage Ihrer gemachten Angaben gerne wie folgt beantworten möchte:

1.)

Bundeseinheitlich ist für die Berechnung der Veräußerungsfrist das Datum des notariellen Kaufvertrages maßgebend (H 23 EStH – „Veräußerungsfrist“ in Anlehnung an BFH v. 15.12.1993 – X R 49/91 , BStBl 1994 II S. 687 ).
Auf den Übergabetermin, den Zahlungseingang oder auf die Umschreibung im Grundbuch kommt es insoweit nicht an.


2.)

Von dem Verkaufserlös können Sie die Anschaffungskosten und die Werbungskosten in Abzug bringen.
Zu den Anschaffungskosten gehören z. B. die Maklergebühren und die Grunderwerbsteuer.

Werbungskosten sind alle durch das Veräußerungsgeschäft veranlassten Aufwendungen. Planungsaufwendungen zur Baureifmachung eines unbebauten Grundstücks (z. B. Baugenehmigungsgebühren, Architektenhonorare) können demnach als Werbungskosten im Rahmen der Ermittlung des Veräußerungsgewinns abziehbar sein, wenn von Anfang an eine Veräußerungsabsicht bestanden hat (H 23 EStH – „Werbungskosten“).
Von Anfang an bestand im vorliegenden Fall jedoch keine Veräußerungsabsicht, sondern die beabsichtigte Eigennutzung stand bei Ihnen zunächst im Vordergrund.
Es können deshalb nur solche Grundstücksaufwendungen den Veräußerungserlös mindern, die auf die Zeit entfallen, in denen Sie bereits zum Verkauf des Objektes entschlossen waren (BFH v. 16.06.2004 – X R 22/00 , BStBl 2005 II S. 91 ).
Sie müssten deshalb dem Finanzamt gegenüber darlegen, dass hinsichtlich der Abrisskosten des Altbestandes, Gutachterkosten und Kosten der Baugrundbeurteilung schon eine Verkaufsabsicht bestanden hat.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte und wünsche Ihnen den verdienten Erfolg.

Mit besten Grüßen

Reinhard Schweizer
Rechtsanwalt, Dipl.-Finanzwirt



ANTWORT VON

(141)

Muldestr. 19
51371 Leverkusen
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