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Späte Nebenkostenabrechnung


30.12.2009 15:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Steidel



Aus einem Mietverhältnis vom 1.6.06 bis 28.02.09 als Gewerbetreibender habe ich jetzt die Nebenkostenabrechnung über die Heizkosten erhalten. Im "Mietvertrag über Wohnraum" heißt es in § 5 Abs. 4.1.: Über die Vorauszahlung der genannten Betriebskosten ist jährlich innerhalb von 12 Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode abzurechnen."
In §25 "Individuelle Vereinbarungen" ist vom Verwalter handschriftlich vermerkt: "Die Heizkosten werden vom Verwalter jährlich abgerechnet. Die Ablesung erfolgt seitens der Firma ... über digitale Verbrauchsanzeiger."
Nun habe ich am 29.12.09 die Heizkostenabrechnung für folgende Zeiträume erhalten:
01.12.06-31.01.07, 01.02.07-31.01.08 und 01.02.08-31.01.09
Alle mit einer Nachzahlungsforderung.
Meine Frage: Dürfen diese Forderungen noch erhoben werden?
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich unter Zugrundelegung Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

Im Gewerbemietrecht gilt die Abrechnungsfrist des § 556 III BGB nicht. Diese Regelung findet nur bei der Wohnraummiete Anwendung. Der Gesetzgeber hat bei der Gewerbemiete bewusst auf eine gleichartige Regelung verzichtet. Die Ausschlussfrist von 12 Monaten aus dem Wohnraummietrecht kann daher nicht auf die Gewerbemiete übertragen werden.

Auch aus dem Mietvertrag ergibt sich keine Ausschlußfrist. Eine solche folgt insbesondere nicht aus dem Umstand, dass eine jährliche Abrechnung der Heizkosten in § 25 enthalten ist. Selbst wenn dort ein Datum für die jährliche Abrechnung enthalten wäre, so führte auch dies nach einem Urteil des OLG Köln ( Urt. v. 20.10.2006 – 1 U 12/06 ) nicht ohne weiteres zu einem Ausschluß von Nachforderungen, wenn dies nicht ausdrücklich so im Vertrag geregelt ist.

Auch ist eine Verjährung der Nachforderungen nicht gegeben, da die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren nicht verstrichen ist.

Ihnen kann daher allein ein Aspekt Ihrer Schilderung helfen, nämlich, dass der Mietvertrag entgegen der tatächlichen Nutzung ( jedenfalls verstehe ich dies so ) als "Mietvertrag über Wohnraum" überschrieben ist.

Wenn Ihr Mietverhältnis als ein solches über Wohnraum anzusehen ist, dann gilt die Ausschlußfrist des § 556 III BGB für die Heizkostenabrechnungen. D.h. die Forderungen aus den ersten beiden Abrechnungen muessen nicht mehr gezahlt werden.

Wie dies letzlich ein Gericht auslegen würde, kann hier nicht mit Sicherheit vorausgesagt werden. Ich empfehle ihnen aber, nur die letzte Abrechnungsforderung zu begleichen und sich sonst auf die Ausschlußfrist des § 556 BGB zu berufen. Es gilt nämlich der Grundsatz, dass Unklarheiten oder Widersprüche in Mietvertragsformularen zu Lasten desjenigen gehen, der diese Formulare verwendet. Liegt ein solches gängiges Vertragsmuster vor und hat der Vermieter ihnen dieses angedient, dann haben Sie meines Erachtens gute Chancen ,die älteren Forderungen abzuwehren.

Ich hoffe, Ihnen damit zunächst weitergeholfen zu haben. Für weitere Vertretung im Steitfalle stehe ich gern zur Verfügung.

Wünsche "guten Rutsch "

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